오피스텔 중개보수, 요건을 모두 갖춘 것과 하나라도 빠진 것

입력 2026.09.17. 오전 10:08

오피스텔의 중개보수 상한은 하나가 아닙니다. 공인중개사법 시행규칙 제20조 제4항은 주택이 아닌 중개대상물을 두 개의 호로 나누는데, 그 갈림길이 “오피스텔이냐 아니냐”가 아니라 **“두 가지 요건을 모두 갖추었느냐”**입니다. 요건을 모두 갖춘 오피스텔만 제1호로 들어가 별표 2의 상한요율을 쓰고, 하나라도 빠지면 제2호의 제1호 외의 경우로 내려가 거래금액의 1천분의 9를 씁니다.

한 줄 답

• 요건 둘을 모두 갖춘 오피스텔: 별표 2의 상한요율 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 결정합니다.
• 하나라도 빠진 오피스텔: 제4항 제2호가 적용되어 거래금액의 1천분의 9 이내에서 협의해 결정합니다.
• 제2호는 요건 미달 오피스텔만의 칸이 아니라, 제1호에 해당하지 않는 주택 외 중개대상물 전부를 받는 칸입니다.

두 가지 요건

시행규칙 제20조 제4항 제1호는 「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목2)에 따른 오피스텔을 대상으로 하면서, 괄호로 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 경우에 한정한다고 스스로 범위를 좁혀 놓았습니다.

모두 갖춘 경우에 한정한다이므로 둘 중 하나만 맞아서는 제1호가 아닙니다. 면적이 85제곱미터 이하여도 나목의 시설이 갖추어지지 않았다면 제1호의 대상이 아니고, 시설이 갖추어져 있어도 전용면적이 85제곱미터를 넘으면 마찬가지입니다. 주거용으로 쓰고 있다는 사정만으로 판단하는 구조가 아니라, 면적과 시설을 함께 확인하는 구조입니다.

제1호와 제2호를 한 표로

제2호의 문언은 “요건을 못 갖춘 오피스텔”이 아니라 제1호 외의 경우입니다. 제1호에 해당하지 않는 주택 외 중개대상물이 모두 여기로 들어오므로, 요건에서 빠진 오피스텔은 다른 주택 외 중개대상물과 같은 1천분의 9 칸에 서게 됩니다.

별표 1ㆍ별표 2의 구체적인 요율 숫자와 시ㆍ도 조례가 정한 요율한도는 이 글의 확인 범위 밖입니다. 조문이 정하는 것은 별표 2의 상한요율 이내, 거래금액의 1천분의 9 이내라는 한도의 위치까지이며, 그 안의 금액은 협의로 정해집니다.

2026년 8월 28일부터 시행 중인 개정

현행 문언은 **국토교통부령 제1611호(2026. 8. 11. 공포, 2026. 8. 28. 시행)**로 만들어졌습니다. 부칙은 이 규칙은 2026년 8월 28일부터 시행한다. 한 줄이고, 적용례ㆍ경과조치ㆍ조문별로 다른 시행일은 없습니다.

이 부령이 고친 자리는 제4항 제1호의 각 목 외의 부분입니다. 요율 범위에서 중개보수를이라는 문언이 상한요율 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여로 바뀌었습니다. 상한은 상한이고 그 안의 액수는 협의로 정한다는 구조가 문언에 드러난 것입니다.

주의할 점은 이 개정이 요건을 새로 만든 것이 아니라는 것입니다. 오피스텔에 별도의 상한을 두는 구조와 85제곱미터ㆍ시설이라는 두 요건 자체는 그 이전 부령이 만들어 둔 것이고, 제1611호는 보수를 정하는 방법에 관한 문언을 고쳤습니다. 또한 이는 법률이 아니라 개정 부령입니다.

보증금 외에 차임이 있는 임대차의 거래금액

상한요율은 거래금액에 걸리므로, 임대차에서는 거래금액을 먼저 계산해야 합니다. 제20조 제5항 제1호는 이렇게 정합니다.

• 임대차 중 보증금 외에 차임이 있는 경우: 월 단위의 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산한 금액이 거래금액입니다.
• 다만 그렇게 합산한 금액이 5천만원 미만인 경우: 월 단위의 차임액에 70을 곱한 금액과 보증금을 합산한 금액을 거래금액으로 합니다.

70배로 내려가는 판정 기준은 월 차임 액수 자체가 아니라, 100배로 합산한 결과가 5천만원 미만인지입니다. 순서를 뒤집어 처음부터 70배로 계산하면 조문과 다른 결과가 나옵니다.

같은 항의 나머지 호도 거래금액 계산 규정입니다. 교환계약은 교환 대상 중개대상물 중 거래금액이 큰 쪽의 가액을 거래금액으로 하고, 동일한 중개대상물에 대해 동일 당사자 사이에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일 기회에 이루어지면 매매계약에 관한 거래금액만 적용합니다. 100배ㆍ70배 환산은 보증금 외에 차임이 있는 임대차에 관한 규정이므로 매매나 다른 계산에 끌어다 쓸 수 없습니다.

게시한 상한요율을 넘겨 받을 수 있는가

제20조 제7항은 주택 외의 중개대상물에 대하여 개업공인중개사가 제4항의 요율 범위 안에서 실제 자기가 받고자 하는 중개보수의 상한요율을 제10조 제2호에 따른 중개보수ㆍ실비의 요율 및 한도액표에 명시하여야 하며, 이를 초과하여 중개보수를 받아서는 아니 된다고 정합니다.

즉 한도는 두 겹입니다. 법령이 정한 상한이 바깥에 있고, 개업공인중개사가 스스로 게시한 상한요율이 그 안쪽에 있습니다. 게시한 요율을 넘겨 받는 행위는 법령상 상한 이하라는 이유로 정당화되지 않습니다.

중개대상물의 소재지와 중개사무소의 소재지가 다른 경우에는, 제3항에 따라 중개사무소 소재지를 관할하는 시ㆍ도의 조례에서 정한 기준에 따라 중개보수 및 실비를 받아야 한다고 되어 있습니다.

한도를 넘은 보수 약정의 효력

대법원 2021. 7. 29. 선고 2017다243723 판결(손해배상(기))은 중개보수 제한에 관하여 다음과 같은 법리를 밝혔습니다.

• 중개업자가 일방 당사자의 의뢰로 중개대상물의 매매 등을 알선하는 경우도 공인중개사법 제2조 제1호의 ‘중개’에 포함됩니다.
• 관련 법령이 정한 한도를 초과하는 중개보수 약정은 그 초과하는 범위에서 무효입니다.
• 계약이 완료되지 않는 경우에도 중개행위에 상응하는 보수를 지급하기로 약정할 수 있으나, 그 보수도 계약이 완료되었을 경우에 적용되었을 중개보수 제한 규정에 따른 한도를 초과할 수 없습니다.
• 공인중개사법 제32조 제4항과 시행규칙 제20조 제1항ㆍ제4항의 보수 제한 규정은 공매 대상 부동산 취득의 알선에 대해서도 적용됩니다.

이 판결은 2021년에 선고된 것으로, 2026년에 바뀐 문언 자체를 판단한 사건이 아닙니다. 표기도 ‘결정’이 아니라 판결입니다.

초과해 받았을 때의 제재는 어디에 있나

시행규칙 제20조 자체에는 징역이나 벌금 같은 법정형이 없습니다. 이 조문은 중개보수ㆍ실비의 한도와 거래금액 계산을 정할 뿐입니다. 제재는 법률의 다른 자리에 있고, 행정처분과 형벌은 근거와 성격이 다릅니다.

• 행정처분: 공인중개사법 제32조의 보수 → 제33조 제1항 제3호(사례ㆍ증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위) → 제38조 제2항 제9호 → 제39조 제1항 제11호의 업무정지로 이어집니다. 업무정지의 개별기준은 시행규칙 별표 4 제2호 카목에 있고, 그 기준은 법 제38조 제2항 각 호의 어느 하나를 최근 1년 이내에 1회 위반한 경우 업무정지 6개월입니다.
• 형벌: 제33조 제1항 제1호부터 제4호까지의 위반에 대해서는 법 제49조 제1항 제10호가 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금을 정합니다.

여기서 말하는 초과는 당사자 사이의 약정 보수를 넘겼다는 뜻이 아니라, 법령ㆍ조례가 정한 중개보수 한도를 넘겼다는 뜻으로 해석되어 왔습니다(법제처 법령해석 24-0011).

한편 국토교통부령 제1611호가 함께 고친 별표 4 제2호 파목은 초과 보수와 무관합니다. 파목은 개업공인중개사가 조직한 사업자단체 또는 그 구성원의 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제51조 위반 및 그에 따른 처분에 관한, 법 제39조 제1항 제13호의 업무정지 기준입니다. 파목의 세부 문구와 개월 수는 이 글에서 다루지 않습니다.

자주 묻는 질문

오피스텔 중개보수는 어떤 경우에 별도 상한요율이 적용되나요?

「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목2)에 따른 오피스텔이면서 ① 전용면적이 85제곱미터 이하이고 ② 상ㆍ하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설을 갖춘 경우, 두 요건을 모두 갖춘 때에만 시행규칙 제20조 제4항 제1호가 적용되어 별표 2의 상한요율 이내에서 협의합니다. 하나라도 빠지면 제2호의 제1호 외의 경우에 해당해 거래금액의 1천분의 9 이내에서 협의합니다. 주거용으로 쓰는지 여부만으로 갈리지 않습니다.

월세 중개보수를 계산할 때 보증금에 월세를 몇 배로 더하나요?

원칙은 100배입니다. 월 단위의 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산한 금액이 거래금액입니다. 다만 그렇게 합산한 금액이 5천만원 미만이면, 월 단위의 차임액에 70을 곱한 금액과 보증금을 합산한 금액을 거래금액으로 합니다. 70배는 월세 액수가 작다는 이유로 곧바로 적용되는 것이 아니라, 100배 합산 결과가 5천만원 미만일 때 적용되는 예외입니다.

중개사무소가 게시한 보수보다 더 받아도 법정 상한 이하면 괜찮나요?

시행규칙 제20조 제7항은 주택 외의 중개대상물에 대해 개업공인중개사가 실제로 받고자 하는 상한요율을 요율 및 한도액표에 명시하여야 하며, 이를 초과하여 중개보수를 받아서는 아니 된다고 정합니다. 법령상 상한 이하라는 사정은 게시한 상한요율을 넘겨 받는 것을 정당화하지 않습니다. 한도는 법령상 상한과 게시한 상한요율 두 겹으로 걸립니다.

건물 일부가 주택인 경우에는 어느 규정을 쓰나요?

제20조 제6항이 면적으로 가릅니다. 중개대상물인 건축물 중 주택의 면적이 2분의 1 이상이면 제1항(주택), 2분의 1 미만이면 제4항(주택 외)을 적용합니다.

정리

• 제20조 제4항의 갈림길은 오피스텔인지가 아니라 가목ㆍ나목 두 요건을 모두 갖추었는지입니다.
• 제2호는 요건 미달 오피스텔 전용 칸이 아니라 제1호 외의 경우를 포괄하는 칸이고, 상한은 거래금액의 1천분의 9입니다.
• 국토교통부령 제1611호는 2026. 8. 11. 공포, 2026. 8. 28.부터 시행 중이며, 부칙에 적용례나 경과조치가 없습니다.
• 100배ㆍ70배 환산은 보증금 외에 차임이 있는 임대차의 거래금액 계산 규정이며, 70배는 100배 합산액이 5천만원 미만일 때의 예외입니다.
• 시행규칙 제20조에는 법정형이 없습니다. 초과 보수의 제재는 법률의 업무정지 조항과 벌칙 조항에 따로 놓여 있습니다.

참고 법령ㆍ판례

• 공인중개사법 제2조 제1호(중개의 정의)
• 공인중개사법 제32조 제4항(중개보수 등)
• 공인중개사법 제33조 제1항 제3호(금지행위 — 보수ㆍ실비 초과 금품 수수)
• 공인중개사법 제38조 제2항 제9호(등록의 취소)
• 공인중개사법 제39조 제1항 제11호ㆍ제13호(업무의 정지)
• 공인중개사법 제49조 제1항 제10호(벌칙 — 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금)
• 공인중개사법 시행규칙 제10조 제2호(중개사무소등록증 등의 게시)
• 공인중개사법 시행규칙 제20조 제1항부터 제7항까지(중개보수 및 실비의 한도 등) [시행 2026. 8. 28.] [국토교통부령 제1611호, 2026. 8. 11., 일부개정]
• 공인중개사법 시행규칙 별표 1ㆍ별표 2(중개보수 상한요율), 별표 4 제2호 카목ㆍ파목(업무정지 개별기준)
• 「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목2)(오피스텔)
• 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제51조
• 대법원 2021. 7. 29. 선고 2017다243723 판결(손해배상(기))
• 법제처 법령해석 24-0011

관련 법령: 공인중개사법 시행규칙 제20조 · 공인중개사법 시행규칙 제10조 · 공인중개사법 시행규칙 별표 4 · 공인중개사법 제2조 · 공인중개사법 제32조 · 공인중개사법 제33조 · 공인중개사법 제38조 · 공인중개사법 제39조 · 공인중개사법 제49조 · 건축법 시행령 별표 1

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