오피스텔 중개보수, 요건 모두 갖춰야 별표 2…하나라도 빠지면 1천분의 9
국토교통부령 제1611호 지난달 28일 시행…’제1호 외의 경우’에는 상가·토지도 들어간다
오피스텔을 중개하고 받는 보수는 전용면적과 시설 요건을 모두 갖춘 경우에만 별표 2의 상한요율이 적용된다.
공인중개사법 시행규칙 제20조 제4항은 주택 외의 중개대상물에 대한 중개보수를 두 개의 호로 나눈다. 나누는 기준은 오피스텔인지 아닌지가 아니다.
제1호는 건축법 시행령 별표 1 제14호나목2)에 따른 오피스텔을 대상으로 하면서 “다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 경우에 한정한다”고 적어 스스로 범위를 좁혔다. 이 경우 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 별표 2의 상한요율 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다.
각 목의 요건은 두 가지다. 가목은 “전용면적이 85제곱미터 이하일 것”, 나목은 “상·하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설(전용수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우를 포함한다)을 갖출 것”으로, 둘 중 하나만 충족해서는 제1호에 해당하지 않는다.
제1호에서 빠지면 제2호로 간다. 제2호는 오피스텔을 따로 부르지 않고 “제1호 외의 경우”라고만 정하면서, 거래금액의 1천분의 9 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정하도록 한다.
따라서 제2호는 요건을 갖추지 못한 오피스텔만의 칸이 아니다. 제1호에 해당하지 않는 주택 외 중개대상물이 모두 이 칸에 들어가므로 상가나 토지에도 같은 상한이 적용된다.
이번에 문언이 바뀐 자리도 제1호다. 국토교통부령 제1611호는 제1호 각 목 외의 부분에서 “요율 범위에서 중개보수를”을 “상한요율 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여”로 고쳤다.
이 부령은 2026년 8월 11일 공포돼 같은 달 28일 시행됐다. 부칙은 “이 규칙은 2026년 8월 28일부터 시행한다”는 한 줄뿐으로 적용례나 경과조치, 조문별로 다른 시행일을 두지 않았다.
다만 오피스텔을 따로 떼어 낸 구조와 85제곱미터·시설 요건 자체는 이번 개정으로 새로 생긴 것이 아니다. 앞선 부령이 만든 틀이고, 제1611호가 손댄 부분은 상한과 협의의 관계를 드러낸 문언이다.
제7항은 그 뒤를 받는다. 개업공인중개사는 주택 외의 중개대상물에 대해 제4항에 따른 중개보수 요율의 범위 안에서 실제 자기가 받고자 하는 상한요율을 중개보수·실비의 요율 및 한도액표에 “명시하여야 하며”, 이를 초과하여 중개보수를 “받아서는 아니 된다”.
거래금액을 어떻게 계산하는지는 제5항이 정한다. 임대차에서 보증금 외에 차임이 있으면 월 단위의 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산하되, 그 합산한 금액이 5천만원 미만인 경우에는 월 단위의 차임액에 70을 곱한 금액과 보증금을 합산한 금액을 거래금액으로 한다.
주택과 다른 용도가 한 건축물에 섞여 있을 때는 제6항이 기준이 된다. 주택의 면적이 2분의 1 이상이면 제1항을, 2분의 1 미만이면 제4항을 적용한다.
제20조 자체에는 징역이나 벌금 같은 법정형이 없다. 이 조문은 중개보수·실비의 한도와 거래금액 계산 방법만 정한다.
한도를 넘겨 받은 경우의 제재는 법률에 있다. 공인중개사법 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과해 금품을 받는 행위는 제33조 제1항 제3호가 금지하고 있고, 행정처분은 제38조 제2항 제9호와 제39조 제1항 제11호를 거쳐 시행규칙 별표 4 제2호 카목의 업무정지 기준으로 이어진다.
형벌 조항은 따로 있다. 제49조 제1항 제10호는 제33조 제1항 제1호부터 제4호까지를 위반한 자에게 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금을 정하고 있다.
한도를 초과하는 중개보수 약정의 효력에 관해서는 대법원 2021. 7. 29. 선고 2017다243723 판결이 있다. 대법원은 관련 법령이 정한 한도를 초과하는 중개보수 약정은 초과하는 범위 내에서 무효이고, 공인중개사법 제32조 제4항과 같은 법 시행규칙 제20조 제1항·제4항의 보수 제한 규정은 공매 대상 부동산 취득의 알선에도 적용된다고 판단했다. 이 판결은 원심판결을 파기하고 사건을 서울중앙지방법원에 환송했다.
이 사건은 2021년에 선고된 것으로, 2026년에 바뀐 제1호의 문언을 판시한 사건은 아니다.
별표 2의 요율 숫자와 제1항이 말하는 시·도 조례의 요율한도는 이 글의 확인 범위에 들어 있지 않다. 조문은 “별표 2의 상한요율 이내”와 “시·도의 조례로 정하는 요율한도 이내”까지만 정하고, 그 안의 금액은 중개의뢰인과 개업공인중개사의 협의에 맡기고 있다.
참고 법령
- 공인중개사법 제32조 제4항, 제33조 제1항 제3호, 제38조 제2항 제9호, 제39조 제1항 제11호, 제49조 제1항 제10호
- 공인중개사법 시행규칙 제20조 제1항·제4항 제1호(가목·나목)·제4항 제2호·제5항 제1호·제6항·제7항, 별표 2, 별표 4 제2호 카목
- 국토교통부령 제1611호(2026. 8. 11. 공포, 2026. 8. 28. 시행) 부칙
- 건축법 시행령 별표 1 제14호나목2)
- 대법원 2021. 7. 29. 선고 2017다243723 판결
관련 판례
법령상 한도를 초과하는 중개보수 약정은 초과 범위에서 무효이며, 공매 대상 부동산 취득 알선에도 공인중개사법 제32조 제4항과 시행규칙 제20조 제1항·제4항의 보수 제한이 적용된다. 원심판결 파기환송.
