오피스텔 중개보수, 면적과 시설 중 하나만 빠져도 1천분의 9가 적용되나요?
요약 및 결론: 전용면적 85제곱미터 이하와 법정 시설 요건을 모두 갖춘 오피스텔의 중개보수는 공인중개사법 시행규칙 제20조제4항제1호에 따라 별표 2의 상한요율 이내에서 협의하여 정합니다. 두 요건 가운데 하나라도 충족하지 못하면 제1호에 해당하지 않아 제2호의 ‘제1호 외의 경우’로 분류되고, 거래금액의 1천분의 9 이내에서 협의하여 정합니다. 제1호의 보수 결정 문언을 고친 국토교통부령 제1611호의 개정 문언은 2026년 8월 28일부터 시행 중입니다.
오피스텔 중개보수를 확인할 때 ‘주거용으로 쓰는지’만으로 별도 상한요율 적용 여부를 판단하면 조문 구조를 놓치기 쉽습니다. 시행규칙 제20조제4항은 오피스텔이라는 이름보다 전용면적과 시설이라는 두 요건을 모두 갖췄는지를 기준으로 제1호와 제2호를 나눕니다.
오피스텔이면 모두 별표 2의 상한요율이 적용되나요?
별표 2의 상한요율은 모든 오피스텔에 적용되는 기준이 아닙니다. 공인중개사법 시행규칙 제20조제4항제1호는 건축법 시행령 별표 1 제14호나목2)에 따른 오피스텔 가운데 가목과 나목의 요건을 모두 갖춘 경우로 적용 대상을 한정합니다.
가목의 요건은 전용면적 85제곱미터 이하입니다. 나목의 요건은 상ㆍ하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설을 갖추는 것이며, 전용수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우도 포함합니다. 면적 요건만 맞거나 시설 요건만 맞는 경우에는 제1호의 대상이 아닙니다.
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 법정형ㆍ효과 |
|---|---|---|
| 두 요건을 모두 갖춘 오피스텔의 중개보수 정하기 | 공인중개사법 시행규칙 제20조제4항제1호 | 별표 2의 상한요율 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의하여 결정 |
| 제1호에 해당하지 않는 주택 외 중개대상물의 중개보수 정하기 | 공인중개사법 시행규칙 제20조제4항제2호 | 거래금액의 1천분의 9 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의하여 결정 |
| 주택 면적이 전체 건축물 면적의 2분의 1 이상인 건축물의 중개보수 정하기 | 공인중개사법 시행규칙 제20조제6항, 제1항 | 별표 1과 시ㆍ도 조례가 정한 요율한도 이내에서 협의하여 결정 |
| 주택 외 중개대상물에 대해 게시한 상한요율을 넘겨 받기 | 공인중개사법 시행규칙 제20조제7항 | 실제 받고자 하는 상한요율을 요율 및 한도액표에 명시해야 하며, 이를 초과하여 받을 수 없음 |
요건 하나가 빠진 오피스텔은 어떤 기준으로 계산하나요?
요건 하나가 빠진 오피스텔은 시행규칙 제20조제4항제2호의 ‘제1호 외의 경우’에 해당합니다. 제2호는 요건을 충족하지 못한 오피스텔만을 별도로 가리키는 규정이 아니라, 제1호에 해당하지 않는 모든 주택 외 중개대상물을 포괄하는 규정입니다.
제2호의 상한은 거래금액의 1천분의 9 이내입니다. 따라서 제1호 요건을 모두 갖추지 못한 오피스텔, 다른 주택 외 중개대상물 모두 제2호의 문언에 따라 중개의뢰인과 개업공인중개사가 그 상한 안에서 보수를 협의합니다.
월세가 있으면 거래금액은 어떻게 계산하나요?
보증금 외에 월 단위 차임이 있는 임대차의 거래금액은 보증금에 월 차임의 100배를 합산하여 계산합니다. 다만 그 방식으로 계산한 합산액이 5천만원 미만일 때에는 월 차임의 70배와 보증금을 합산합니다.
70배 기준은 월 차임 자체가 5천만원 미만인지로 정하는 기준이 아닙니다. 보증금과 월 차임 100배를 먼저 더한 금액이 5천만원 미만인지 판단한 뒤, 그 조건에 해당할 때만 70배 산식을 적용합니다.
2026년 개정 뒤에는 보수 상한과 협의가 어떻게 연결되나요?
국토교통부령 제1611호는 2026년 8월 11일 공포되어 2026년 8월 28일부터 시행되었습니다. 이 부령은 시행규칙 제20조제4항제1호 각 목 외의 부분을 고쳐, 별표 2의 상한요율 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다는 문언을 두었습니다.
상한요율은 받을 수 있는 최대 범위를 뜻하고, 실제 보수액은 그 범위 안에서 협의로 정합니다. 제20조제7항은 주택 외 중개대상물에 관하여 실제 받고자 하는 중개보수의 상한요율을 요율 및 한도액표에 명시하도록 하고, 명시한 상한요율을 초과하여 받지 못하게 합니다.
상한을 넘겨 받은 경우에는 어떤 제재가 있나요?
시행규칙 제20조 자체는 중개보수와 거래금액 계산의 한도를 정하는 조항으로서 징역이나 벌금의 법정형을 두지 않습니다. 중개보수 또는 실비의 한도를 초과하여 금품을 받는 행위의 제재는 공인중개사법 제32조, 제33조제1항제3호 등 별도의 규정 체계에서 정합니다.
공인중개사법 제33조제1항제3호 위반은 같은 법 제49조제1항제10호에 따라 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금의 대상이 될 수 있습니다. 행정처분은 같은 법 제38조제2항제9호와 제39조제1항제11호, 시행규칙 별표 4 제2호 카목의 체계에서 구분하여 보아야 하며, 별표 4 제2호 카목은 최근 1년 이내 1회 위반의 개별기준으로 업무정지 6개월을 정합니다.
실제 처벌 수위는 법정형과 같은가요?
법정형은 법률이 정한 처벌의 상한이며, 실제 선고 결과를 그대로 뜻하지는 않습니다. 중개보수 한도 초과와 관련하여 이 글에서 확인한 공식 통계나 양형기준의 수치는 공표 자료가 없습니다.
대법원은 2021년 7월 29일 선고 2017다243723 판결에서 법령상 한도를 초과하는 부동산 중개보수 약정은 초과 범위에서 무효라고 판단했습니다. 이 판결은 공매 대상 부동산 취득 알선에도 보수 제한 규정이 적용된다는 점을 판시한 것이며, 2026년 개정 문언 자체를 판단한 판결은 아닙니다.
관련 법령
제4항 제1호는 전용면적과 시설의 두 요건을 모두 갖춘 오피스텔에 별표 2의 상한요율 이내에서 협의해 중개보수를 정하도록 한다. 제2호는 제1호 외의 경우에 거래금액의 1천분의 9 이내에서 협의하도록 한다. 제5항 제1호는 보증금 외 차임이 있는 임대차의 거래금액을 원칙적으로 월 차임 100배와 보증금의 합으로 계산하고, 그 합산액이 5천만원 미만이면 월 차임 70배와 보증금의 합으로 계산한다. 제7항은 주택 외 중개대상물에 관해 게시한 실제 받고자 하는 상한요율을 초과해 중개보수를 받지 못하게 한다.
제20조 제7항은 실제 받고자 하는 중개보수의 상한요율을 제10조 제2호에 따른 중개보수ㆍ실비의 요율 및 한도액표에 명시하도록 연결한다. 이 표에 명시한 상한요율은 주택 외 중개대상물의 중개보수를 받을 때 별도의 안쪽 한도로 작용한다.
별표 4 제2호 카목은 법 제38조 제2항 각 호의 어느 하나를 최근 1년 이내에 1회 위반한 경우의 개별기준으로 업무정지 6개월을 둔다. 같은 표 파목은 사업자단체나 그 구성원의 공정거래법 위반 관련 기준으로 초과 보수와 구별된다.
대법원 2017다243723 판결은 중개업자가 일방 당사자의 의뢰로 중개대상물의 매매 등을 알선하는 경우도 제2조 제1호의 중개에 포함된다고 판단했다. 이 판단은 중개보수 제한이 적용되는 중개행위의 범위를 설명하는 데 인용됐다.
제32조 제4항에 따른 주택 외 중개대상물의 중개보수 한도와 거래금액 계산은 시행규칙 제20조가 정한다. 중개보수 한도 초과에 대한 제재는 관련 금지행위·행정처분·벌칙 조항에서 정한다.
제33조 제1항 제3호는 사례ㆍ증여나 그 밖의 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과해 금품을 받는 행위를 금지한다. 여기서 초과는 당사자 간 약정액이 아니라 법령ㆍ조례가 정한 한도를 넘는 경우를 뜻한다.
제38조 제2항 제9호는 제33조 제1항 각 호의 금지행위를 한 경우의 등록취소 근거다. 제39조 제1항 제11호에 따른 업무정지와 연결된다.
제38조 제2항 제9호와 제39조 제1항 제11호는 중개보수 한도 초과와 관련된 행정처분 체계다. 제39조는 등록관청이 6개월의 범위에서 업무정지를 명할 수 있도록 하고, 개별기준은 시행규칙 별표 4에서 정한다.
제49조 제1항 제10호는 제33조 제1항 제1호부터 제4호까지를 위반한 사람에게 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금을 정한다. 이는 중개보수와 실비의 한도ㆍ거래금액 계산을 정한 시행규칙 제20조의 규정과 구별되는 별도 벌칙이다.
공인중개사법 시행규칙 제20조 제4항 제1호는 건축법 시행령 별표 1 제14호나목2)에 따른 오피스텔을 대상으로 한다. 다만 시행규칙은 그 오피스텔 가운데 면적과 시설의 각 요건을 모두 갖춘 경우로 별표 2 상한요율 적용 대상을 한정한다.
관련 판례
법령상 한도를 초과하는 중개보수 약정은 초과 범위에서 무효이며, 공매 대상 부동산 취득 알선에도 공인중개사법 제32조 제4항과 시행규칙 제20조 제1항·제4항의 보수 제한이 적용된다. 원심판결 파기환송.
자주 묻는 질문
오피스텔 중개보수는 어떤 경우에 별도 상한요율이 적용되나요?
전용면적 85제곱미터 이하와 법정 시설 요건을 모두 갖춘 오피스텔에는 공인중개사법 시행규칙 제20조제4항제1호가 적용됩니다. 이 경우 별표 2의 상한요율 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 보수를 협의하여 정합니다.
월세 중개보수를 계산할 때 보증금에 월세를 몇 배로 더하나요?
보증금 외 월 차임이 있는 임대차는 원칙적으로 보증금에 월 차임 100배를 더해 거래금액을 계산합니다. 그 합산액이 5천만원 미만인 경우에만 월 차임 70배와 보증금을 합산합니다.
중개사무소가 게시한 보수보다 더 받아도 법정 상한 이하면 괜찮나요?
주택 외 중개대상물에 관하여 개업공인중개사는 실제 받고자 하는 중개보수의 상한요율을 요율 및 한도액표에 명시해야 합니다. 공인중개사법 시행규칙 제20조제7항은 명시한 상한요율을 초과하여 중개보수를 받는 것을 금지합니다.
