오피스텔이면 중개보수 상한이 다 같나요

입력 2026.09.17. 오전 10:08

요약 및 결론: 공인중개사법 시행규칙 제20조 제4항 제1호는 전용면적 85제곱미터 이하이고 상ㆍ하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설을 갖춘 오피스텔에 한정해 별표 2의 상한요율 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의하도록 정한다. 두 요건 중 하나라도 빠지면 그 오피스텔은 같은 항 제2호의 `제1호 외의 경우`로 가고, 상한은 거래금액의 1천분의 9 이내가 된다. 제2호는 요건 미달 오피스텔만의 칸이 아니라 제1호에 해당하지 않는 주택 외 중개대상물 전부를 받는 칸이다.

국토교통부령 제1611호가 2026년 8월 11일 공포돼 2026년 8월 28일부터 시행 중이다. 이 부령은 제20조 제4항 제1호 각 목 외의 부분에서 `요율 범위에서 중개보수를`이라는 문언을 `상한요율 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여`로 고쳤다. 상한이 곧 받을 금액이 아니라 상한 안에서 협의한다는 구조가 문언에 드러난 것이어서, 계약서에 적을 보수를 정하는 순서도 이 문언을 따라 읽어야 한다.

오피스텔 중개보수는 왜 두 갈래로 갈리나

공인중개사법 시행규칙 제20조 제4항이 주택 외 중개대상물의 중개보수를 두 개의 호로 나누기 때문이다. 나누는 기준은 ‘오피스텔이냐 아니냐’가 아니다. 제1호가 오피스텔을 부르면서 곧바로 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 경우에 한정한다고 스스로 범위를 좁혀 두었고, 제2호는 오피스텔을 따로 부르지 않고 제1호 외의 경우라고만 적는다.

제1호의 요건은 두 개다. 가목은 전용면적이 85제곱미터 이하일 것, 나목은 상ㆍ하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설(전용수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우를 포함한다)을 갖출 것이다. 조문이 모두 갖춘 경우에 한정한다고 적었으므로 면적만 맞고 시설이 빠져도, 시설만 갖추고 면적이 넘어도 제1호가 아니다.

제1호에 해당하면 별표 2의 상한요율 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다. 해당하지 않으면 제2호로 내려가 거래금액의 1천분의 9 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다. 두 호 모두 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받는다는 점은 같고, 갈리는 것은 상한의 근거다.

대상별로 어느 조항이 적용되나

별표 1ㆍ별표 2의 구체적 요율 숫자와 시ㆍ도 조례의 요율한도는 이 글의 확인 범위 밖이므로 수치로 옮기지 않는다. 조문이 정한 것은 ‘어느 표ㆍ어느 비율을 상한으로 삼느냐’까지이고, 그 안의 액수는 의뢰인과 개업공인중개사의 협의로 정해진다.

제2호는 요건을 못 갖춘 오피스텔만 들어가는 칸인가

아니다. 제2호의 문언은 제1호 외의 경우이고, 제4항 자체가 주택 외의 중개대상물에 대한 중개보수를 규율한다. 따라서 제2호에는 요건을 갖추지 못한 오피스텔뿐 아니라 상가, 토지, 그 밖에 주택이 아닌 중개대상물이 모두 들어간다.

이 구분을 ‘오피스텔은 별도 요율, 다른 물건은 1천분의 9’로 뭉뚱그리면 두 군데가 한꺼번에 어긋난다. 첫째, 요건을 갖추지 못한 오피스텔이 별도 요율을 쓰는 것으로 읽힌다. 둘째, 제2호에서 요건을 갖추지 못한 오피스텔이 빠진다. 조문을 읽는 순서는 ‘오피스텔인가’가 아니라 ‘제1호의 두 요건을 모두 갖추었는가’다.

제6항은 그 앞단의 문제를 정리한다. 건축물 중 주택의 면적이 2분의 1 이상이면 제1항을, 2분의 1 미만이면 제4항을 적용한다. 주거용으로 쓰고 있다는 사정만으로 주택 규정이 적용되는 것이 아니라, 면적 비율이라는 기준이 조문에 따로 적혀 있다.

보증금 외에 월세가 있는 임대차는 거래금액을 어떻게 계산하나

제20조 제5항 제1호가 정한다. 임대차 중 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산한 금액을 거래금액으로 한다. 다만 그렇게 합산한 금액이 5천만원 미만인 경우에는 월 단위의 차임액에 70을 곱한 금액과 보증금을 합산한 금액을 거래금액으로 한다.

70배가 적용되는지를 가르는 기준은 월세 액수 자체가 아니라 ‘보증금 + 월차임 × 100’의 합산액이 5천만원 미만인지다. 먼저 100배로 합산해 보고, 그 결과가 5천만원 미만일 때만 70배로 다시 계산하는 순서다. 이 환산 규정은 보증금 외에 차임이 있는 임대차의 거래금액 계산에 관한 것이므로 매매 계약에 끌어다 쓸 수 없다.

같은 항의 나머지 두 호도 거래금액 계산 규정이다. 제2호는 교환계약에서 교환대상 중개대상물 중 거래금액이 큰 중개대상물의 가액을 거래금액으로 하고, 제3호는 동일한 중개대상물에 대하여 동일 당사자간에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일 기회에 이루어지는 경우 매매계약에 관한 거래금액만을 적용한다고 정한다.

중개사무소에 게시한 상한요율을 넘겨 받으면 어떻게 되나

제20조 제7항은 개업공인중개사가 주택 외의 중개대상물에 대하여 제4항의 요율 범위 안에서 실제 자기가 받고자 하는 중개보수의 상한요율을 제10조 제2호에 따른 중개보수ㆍ실비의 요율 및 한도액표에 명시하여야 하며, 이를 초과하여 중개보수를 받아서는 아니 된다고 정한다. 게시한 상한요율이 법령상 한도보다 낮다면, 법령상 한도 이하라는 이유만으로 게시한 요율을 넘겨 받을 수 있는 것이 아니다.

다만 제20조 자체에는 징역ㆍ벌금 같은 법정형이 없다. 이 조문은 중개보수ㆍ실비의 한도와 거래금액 계산을 정하는 조문이고, 제재는 공인중개사법 본법의 다른 조문에 있다. 보수ㆍ실비 초과 수수의 경로는 법 제32조 → 법 제33조 제1항 제3호 → 법 제38조 제2항 제9호 → 법 제39조 제1항 제11호로 이어지는 업무정지, 그리고 법 제49조 제1항 제10호의 형벌 두 갈래다.

법 제33조 제1항 제3호는 사례ㆍ증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위를 금지한다. 법제처 법령해석(24-0011)은 이 조항이 당사자 사이의 약정 보수를 넘겼는지가 아니라 법령ㆍ조례상 중개보수 한도를 넘겼는지를 뜻한다고 보았다.

행위별로 나누면 어떤 조문과 어떤 효과가 붙나

형벌과 업무정지는 근거 조문도 처분 주체도 다르다. 제49조 제1항 제10호는 형사처벌 조항이고, 제39조는 등록관청이 개업공인중개사에게 6개월의 범위에서 업무정지를 명할 수 있는 행정처분 조항이다. 하나의 행위에 두 갈래가 각각 검토될 수 있을 뿐, 한 덩어리로 묶어 설명할 수 없다.

국토교통부령 제1611호가 제20조와 함께 고친 별표 4 제2호 파목은 초과 보수와 무관하다. 파목은 개업공인중개사가 조직한 사업자단체 또는 그 구성원이 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제51조를 위반해 같은 법 제52조ㆍ제53조에 따른 처분을 받은 경우에 관한 법 제39조 제1항 제13호의 업무정지 기준이다. 파목의 세부 문구와 업무정지 개월 수는 이 글에서 다루지 않는다.

한도를 넘는 보수 약정은 효력이 있나

대법원 2021. 7. 29. 선고 2017다243723 판결(손해배상(기))은 공인중개사법 등 관련 법령에서 정한 한도를 초과하는 부동산 중개보수 약정의 효력에 관하여, 한도를 초과하는 범위 내에서 무효라고 판시했다. 같은 판결은 중개업자가 일방 당사자의 의뢰로 중개대상물의 매매 등을 알선하는 경우도 공인중개사법 제2조 제1호의 ‘중개’에 포함된다고 보았다.

이 판결은 또한 계약이 완료되지 않을 경우에도 중개행위에 상응하는 보수를 지급하기로 약정할 수 있고, 보수액 산정의 구체적 기준을 정하지 않았다면 그 보수는 계약이 완료되었을 경우에 적용되었을 중개보수 제한 규정에 따른 한도를 초과할 수 없다고 했다. 나아가 공인중개사법 제32조 제4항과 같은 법 시행규칙 제20조 제1항ㆍ제4항의 보수 제한 규정은 공매 대상 부동산 취득의 알선에도 적용된다고 판단했다. 주문은 원심판결을 파기하고, 사건을 서울중앙지방법원에 환송한다였다.

이 판결은 2021년에 선고된 것으로, 2026년 국토교통부령 제1611호가 만든 현재의 문언을 판시한 사건이 아니다. 판결의 범위는 위 네 가지 쟁점에 한정된다.

2026년 개정은 무엇을 바꾸고 무엇을 그대로 두었나

국토교통부령 제1611호(2026. 8. 11. 공포, 2026. 8. 28. 시행)가 고친 자리는 제20조 제4항 제1호 각 목 외의 부분이다. 요율 범위에서 중개보수를이 상한요율 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여로 바뀌었다. 부칙은 이 규칙은 2026년 8월 28일부터 시행한다. 한 줄뿐이고, 적용례ㆍ경과조치ㆍ조문별 다른 시행일은 없다.

바뀌지 않은 것도 분명히 해 둘 필요가 있다. 오피스텔에 별도의 상한을 두는 특례 구조와 85제곱미터ㆍ시설이라는 두 요건 자체는 2026년 개정이 새로 만든 것이 아니라 그 이전 부령이 만든 것이다. 제2호의 1천분의 9, 제5항의 거래금액 계산, 제6항의 주택 면적 2분의 1 기준, 제7항의 게시ㆍ초과 수령 금지도 이번 개정의 대상이 아니다.

제20조는 제1항부터 제7항까지 7개 항으로 구성되고 삭제된 항은 없다. 호는 제4항에 2개, 제5항에 3개이며, 목은 제4항 제1호의 가목ㆍ나목 2개뿐이다.

실제 제재 수위는 어떻게 되나

공인중개사법 제49조 제1항 제10호의 법정형은 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금이다. 다만 이 유형에 대한 실제 선고 형량 분포나 업무정지 처분 건수는 이 글의 확인 범위에서 공표 자료를 확인하지 못했으므로 수치로 적지 않는다.

행정처분 쪽에서 문언으로 확인되는 수치는 두 가지다. 법 제39조는 등록관청이 6개월의 범위에서 업무정지를 명할 수 있도록 하고, 별표 4 제2호 카목의 개별기준은 법 제38조 제2항 각 호의 어느 하나를 최근 1년 이내에 1회 위반한 경우 업무정지 6개월로 정한다. 개별 사안에서 실제 처분 기간은 가중ㆍ감경 사유에 따라 달라질 수 있다.

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