오피스텔 중개보수, 별표 2는 두 요건을 모두 갖춘 경우에만 적용됩니다
오피스텔 중개보수의 상한을 살필 때 출발점은 ‘오피스텔인가’만이 아닙니다. 공인중개사법 시행규칙 제20조제4항제1호는 일정한 오피스텔을 대상으로 하되, 가목과 나목의 요건을 모두 갖춘 경우에 한정한다고 정합니다. 한 요건이라도 빠지면 같은 호를 적용할 수 없고, 제2호의 ‘제1호 외의 경우’에 해당하는지를 보게 됩니다.
국토교통부령 제1611호는 2026년 8월 11일 공포되어 2026년 8월 28일부터 시행 중입니다. 이 부령은 제20조제4항제1호 각 목 외의 부분을 고쳐, 별표 2의 상한요율 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다는 구조를 분명히 했습니다. 다만 오피스텔 특례의 틀과 면적·시설 요건 자체를 2026년 개정이 새로 만든 것은 아닙니다.
핵심 답변
오피스텔 중개보수는 전용면적 85제곱미터 이하라는 면적 요건과, 정해진 부엌·화장실·목욕시설 요건을 모두 충족한 경우에만 별표 2의 상한요율 이내에서 협의하여 결정합니다. 하나라도 충족하지 않으면 제20조제4항제1호가 아니라 제2호의 ‘제1호 외의 경우’에 해당하며, 그 상한은 거래금액의 1천분의 9 이내입니다.
여기서 제2호는 ‘요건을 갖추지 못한 다른 오피스텔’만을 위한 규정이 아닙니다. 문언 그대로 제1호 외의 모든 주택 외 중개대상물을 포괄하는 규정입니다.
별표 2가 적용되는 오피스텔의 두 요건
공인중개사법 시행규칙 제20조제4항제1호는 「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목2)에 따른 오피스텔 중 다음 두 요건을 모두 갖춘 경우를 정합니다.
- 전용면적이 85제곱미터 이하일 것
- 상·하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설을 갖출 것. 전용수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우도 포함됩니다.
따라서 면적이 85제곱미터 이하이더라도 시설 요건이 빠지면 제1호가 아닙니다. 반대로 시설이 갖추어져 있더라도 면적 요건을 충족하지 못하면 역시 제1호가 아닙니다. 두 조건은 선택지가 아니라 함께 충족해야 하는 조건입니다.
| 구분 | 적용 대상 | 중개보수 상한 | 결정 방식 |
|---|---|---|---|
| 제20조제4항제1호 | 두 요건을 모두 갖춘 오피스텔 | 별표 2의 상한요율 이내 | 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의하여 결정 |
| 제20조제4항제2호 | 제1호 외의 주택 외 중개대상물 | 거래금액의 1천분의 9 이내 | 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의하여 결정 |
별표 2가 적용되는 경우에도 보수가 자동으로 하나의 금액으로 정해지는 것은 아닙니다. 조문은 ‘상한요율 이내’라는 한도와 ‘서로 협의하여 결정’하는 방식을 함께 두고 있습니다.
‘제1호 외의 경우’가 뜻하는 범위
제20조제4항제2호는 특정 유형의 오피스텔만을 지칭하지 않고 ‘제1호 외의 경우’라고 규정합니다. 그래서 제1호의 두 요건을 모두 충족하지 않는 오피스텔뿐 아니라, 제1호에 해당하지 않는 주택 외 중개대상물도 이 규정의 범위에서 봐야 합니다.
이 구분은 중개대상물의 명칭만으로 보수 상한을 정할 수 없다는 점을 보여 줍니다. 먼저 건축물이 주택인지, 주택 외 중개대상물인지 살핀 뒤, 오피스텔이라면 제1호의 면적·시설 요건을 모두 충족하는지 확인하는 순서가 필요합니다.
건축물 중 주택의 면적이 2분의 1 이상인 경우에는 제20조제1항을 적용하고, 주택의 면적이 2분의 1 미만인 경우에는 제4항을 적용합니다. 제1항은 주택 중개에 관한 규정으로, 별표 1 및 시·도 조례가 정한 요율한도 이내에서 협의하여 결정하도록 합니다.
월차임이 있는 임대차의 거래금액 계산
보증금 외에 월 단위 차임이 있는 임대차에서는 거래금액을 별도로 계산합니다. 제20조제5항제1호에 따르면 월 단위 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산합니다.
다만 이 계산으로 합산한 금액이 5천만원 미만인 경우에는 예외가 적용됩니다. 이때에는 월 단위 차임액에 70을 곱한 금액과 보증금을 합산합니다. 70배 기준은 월차임만 보고 적용하는 것이 아니라, 먼저 보증금과 월차임 100배를 합산한 금액이 5천만원 미만인지에 따라 판단합니다.
이 규정은 보증금 외에 차임이 있는 임대차의 거래금액 계산에 관한 것입니다. 매매 거래금액이나 다른 유형의 계산에 그대로 적용하는 규정은 아닙니다.
게시한 상한요율도 넘을 수 없습니다
주택 외 중개대상물에 관하여 개업공인중개사는 실제로 받고자 하는 중개보수의 상한요율을 중개보수·실비의 요율 및 한도액표에 명시하여야 합니다. 그리고 그 게시한 상한요율을 초과하여 중개보수를 받아서는 아니 됩니다.
따라서 법령상 상한요율 이내인지와 별도로, 중개사무소에 명시된 실제 상한요율도 확인 대상이 됩니다. 제20조제7항은 두 기준을 분리하지 않고, 표시한 상한요율을 넘지 않도록 정하고 있습니다.
한도를 넘는 보수와 관련 규정
제20조 자체는 중개보수·실비의 한도와 거래금액 계산을 정한 조문이며, 징역이나 벌금의 법정형을 두고 있지 않습니다. 중개보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위에 관한 규정은 공인중개사법 제32조 및 제33조제1항제3호 등에서 별도로 정합니다.
법 제33조제1항제3호 위반은 법 제49조제1항제10호의 적용 대상에 포함되며, 법정형은 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금입니다. 행정처분은 법 제38조제2항제9호, 제39조제1항제11호 및 별표 4 제2호 카목의 체계에서 구분됩니다. 형사벌과 업무정지는 근거와 성격이 다른 규정입니다.
국토교통부령 제1611호가 고친 별표 4 제2호 파목은 중개보수 초과수수 기준이 아니라, 사업자단체 또는 그 구성원의 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 위반과 관련된 업무정지 기준입니다. 이를 중개보수 상한 규정과 연결해 해석해서는 안 됩니다.
대법원 판결이 보여 주는 한도의 의미
대법원 2021. 7. 29. 선고 2017다243723 판결은 관련 법령에서 정한 한도를 초과하는 부동산 중개보수 약정은 그 초과 범위에서 무효라고 판시했습니다. 또한 공매 대상 부동산 취득의 알선에도 중개보수 제한 규정이 적용된다고 보았습니다.
이 판결은 2021년의 판결로, 2026년 개정 문언 자체를 판단한 판결은 아닙니다. 다만 보수 한도가 약정과 별개로 작동할 수 있다는 원칙을 확인하는 자료입니다.
정리
오피스텔 중개보수에서 별표 2의 상한요율을 보려면 두 가지를 모두 확인해야 합니다. 전용면적이 85제곱미터 이하인지, 그리고 조문이 정한 전용입식 부엌·전용수세식 화장실·목욕시설 요건을 갖추었는지입니다. 둘 다 충족한 경우에만 제20조제4항제1호가 적용됩니다.
하나라도 빠지면 제1호가 아니며, 제2호의 ‘제1호 외의 경우’에 따라 거래금액의 1천분의 9 이내에서 협의하여 결정합니다. 월차임이 있는 임대차라면 보증금과 월차임의 100배를 합산해 거래금액을 계산하고, 그 합산액이 5천만원 미만일 때만 70배 방식으로 다시 계산한다는 점도 함께 구분해야 합니다.
참고 법령과 조문
- 공인중개사법 시행규칙 제20조제1항, 제4항제1호·제2호, 제5항제1호, 제6항, 제7항
- 공인중개사법 제32조, 제33조제1항제3호, 제38조제2항제9호, 제39조제1항제11호·제13호, 제49조제1항제10호
- 공인중개사법 시행규칙 별표 4 제2호 카목·파목
- 「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목2)
- 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제51조, 제52조, 제53조
관련 판례
법령상 한도를 초과하는 중개보수 약정은 초과 범위에서 무효이며, 공매 대상 부동산 취득 알선에도 공인중개사법 제32조 제4항과 시행규칙 제20조 제1항·제4항의 보수 제한이 적용된다. 원심판결 파기환송.
