오피스텔 중개보수, 면적·시설 모두 갖춰야 별표 2 적용…하나라도 빠지면 1천분의 9 이내
85제곱미터 이하와 전용 시설 요건 함께 충족해야…2026년 8월 28일부터 시행 중인 개정 부령 반영
오피스텔 중개보수는 전용면적과 시설 요건을 모두 갖춘 경우에만 별표 2의 상한요율 이내에서 정할 수 있고, 하나라도 충족하지 못하면 거래금액의 1천분의 9 이내 기준이 적용된다.
공인중개사법 시행규칙 제20조 제4항은 주택 외 중개대상물의 중개보수를 구분한다. 국토교통부령 제1611호는 2026년 8월 11일 공포돼 같은 달 28일부터 시행 중이다.
제4항 제1호는 「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목2)에 따른 오피스텔 가운데 각 목의 요건을 모두 갖춘 경우를 대상으로 한다. 전용면적이 85제곱미터 이하여야 하고, 상ㆍ하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌과 전용수세식 화장실, 목욕시설을 갖춰야 한다.
이 두 요건을 모두 충족한 오피스텔의 중개보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 별표 2의 상한요율 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다. 별표 2의 구체적인 요율은 이 규정과 구별해 확인할 필요가 있다.
면적 요건은 맞더라도 시설 요건이 빠지거나, 시설은 갖췄더라도 전용면적이 85제곱미터를 넘으면 제1호에 해당하지 않는다. 제4항 제2호는 이 경우를 포함한 ‘제1호 외의 경우’에 거래금액의 1천분의 9 이내에서 협의해 중개보수를 정하도록 한다.
제2호는 요건을 충족하지 못한 오피스텔만을 따로 정한 규정은 아니다. 제1호에 해당하지 않는 주택 외 중개대상물을 포괄하는 규정이므로, 오피스텔 여부만으로 적용 기준을 가를 수 없다.
이번 개정은 제1호 각 목 외의 부분에서 중개보수를 정하는 문언을 정비했다. 현행 규정은 별표 2의 상한요율 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다고 정한다.
임대차에서 보증금 외에 월 단위 차임이 있으면 거래금액 계산 방식도 별도로 둔다. 원칙적으로 월 단위 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산하고, 그 합산액이 5천만원 미만인 경우에는 월 단위 차임액에 70을 곱한 금액과 보증금을 합산한다.
이 계산은 보증금 외에 차임이 있는 임대차의 거래금액 산정 규정이다. 매매나 다른 거래 유형의 거래금액에 같은 방식을 적용하는 규정은 아니다.
건축물 중 주택 면적이 2분의 1 이상이면 제20조 제1항을 적용하고, 2분의 1 미만이면 제4항을 적용한다. 또 개업공인중개사는 주택 외 중개대상물에 대해 실제 받고자 하는 중개보수의 상한요율을 중개보수ㆍ실비의 요율 및 한도액표에 명시해야 하며, 이를 초과해 중개보수를 받아서는 안 된다.
대법원은 2021년 7월 29일 선고 2017다243723 판결에서 관련 법령상 한도를 초과하는 부동산 중개보수 약정은 초과 범위에서 무효라고 판단했다. 공매 대상 부동산 취득 알선에도 공인중개사법 제32조 제4항과 시행규칙 제20조 제1항ㆍ제4항의 보수 제한 규정이 적용된다고 봤다.
중개보수나 실비를 법령 또는 조례상 한도를 넘어 받는 행위는 공인중개사법 제33조 제1항 제3호에서 금지한다. 이 위반에는 같은 법 제49조 제1항 제10호에 따라 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금이 규정돼 있으며, 업무정지 관련 기준은 별도의 조문과 별표 4 제2호 카목에서 정한다.
참고 법령
- 공인중개사법 제32조 제4항, 제33조 제1항 제3호, 제38조 제2항 제9호, 제39조 제1항 제11호, 제49조 제1항 제10호
- 공인중개사법 시행규칙 제20조 제4항 제1호ㆍ제2호, 제5항 제1호, 제6항, 제7항
- 건축법 시행령 별표 1 제14호나목2)
관련 판례
법령상 한도를 초과하는 중개보수 약정은 초과 범위에서 무효이며, 공매 대상 부동산 취득 알선에도 공인중개사법 제32조 제4항과 시행규칙 제20조 제1항·제4항의 보수 제한이 적용된다. 원심판결 파기환송.
