중도해지 합의서에 적은 위약금, 법원이 깎아줄 수 있나요?
임대차 계약을 중도에 끝내면서 “위약금은 임차인이 부담한다”, “중개보수(복비)도 임차인이 낸다”는 문구를 합의서에 넣는 경우가 많습니다. 이렇게 당사자끼리 서명·날인까지 마친 합의서라면 그 금액이 그대로 확정되는 걸까요, 아니면 나중에 법원이 다시 들여다볼 여지가 있을까요.
결론부터 말하면, 민법 제398조 제2항은 “손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다”고 정하고 있습니다. 즉 합의서에 적힌 위약금이라도 법원이 감액할 수 있는 길이 법에 열려 있습니다. 다만 이 조문을 읽을 때 흔히 오해하는 지점들이 있어, 조문 구조부터 차근히 짚어 보겠습니다.
민법 제398조(배상액의 예정) 전체 구조부터 확인
민법 제398조는 항이 다섯 개입니다.
- 제1항: 당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있다.
- 제2항: 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다.
- 제3항: 손해배상액의 예정은 이행의 청구나 계약의 해제에 영향을 미치지 아니한다.
- 제4항: 위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다.
- 제5항: 당사자가 금전이 아닌 것으로써 손해의 배상에 충당할 것을 예정한 경우에도 전4항의 규정을 준용한다.
질문의 답에 직접 관련되는 건 제2항이지만, 나머지 항도 같이 읽어야 오해가 없습니다.
법원이 “당연히” 깎아주는 것은 아니다
제2항의 문언을 다시 보면 두 부분으로 나뉩니다.
- 요건: 손해배상의 예정액이 “부당히 과다한 경우”
- 효과: 법원은 “적당히 감액할 수 있다”
여기서 어미가 모두 재량 표현(“할 수 있다”)입니다. 즉 예정액(위약금)이 크다고 해서 자동으로, 즉시, 무조건 깎이는 구조가 아닙니다. “부당히 과다”하다는 요건이 먼저 충족되어야 하고, 그 판단 아래에서 법원이 얼마를 깎을지 “적당히” 정하는 것도 재량입니다. 조문 자체는 어느 정도가 “부당히 과다”한지, 얼마를 깎는 게 “적당”한지에 대한 구체적인 기준을 두고 있지 않습니다.
또한 조문은 감액만 규정하고 있습니다. 예정액이 지나치게 적다고 해서 법원이 증액해 준다는 내용은 제398조 어디에도 없습니다. 그리고 감액의 주체는 “법원”이라고만 적혀 있습니다. 즉 당사자 중 한쪽이 “이건 과다하니 내가 알아서 깎겠다”고 일방적으로 정할 수 있는 절차가 아니라, 분쟁이 생겼을 때 법원의 판단을 거쳐야 하는 문제입니다.
“위약금”이라고 적었다고 해서 확정되는 건 아니다 — 추정의 의미
합의서에 “위약금”이라는 단어를 쓰면 그것으로 손해배상 문제가 끝났다고 여기기 쉽습니다. 그런데 민법 제398조 제4항은 “위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다”고 정하고 있습니다. 여기서 어미는 추정이지 간주가 아닙니다.
‘간주’라면 반대 사실을 증명해도 뒤집을 수 없지만, ‘추정’은 다른 증거로 뒤집을 여지를 남겨두는 표현입니다. 즉 합의서에 “위약금”이라고 적혀 있다는 사실만으로 그 금액의 법적 성격이 곧바로 확정되는 것은 아니고, 일단 손해배상액을 미리 정해둔 것으로 취급된다는 정도의 의미입니다. 그리고 손해배상액의 예정으로 취급되는 이상, 앞서 본 제2항의 감액 대상이 될 수 있습니다.
위약금을 정했다고 계약 해제나 이행 청구가 막히는 것도 아니다
민법 제398조 제3항은 “손해배상액의 예정은 이행의 청구나 계약의 해제에 영향을 미치지 아니한다”고 정합니다. 위약금을 정해두었다는 사정이 계약을 해제하거나 이행을 청구하는 권리 자체를 대체하거나 막는 것은 아니라는 뜻입니다. 위약금 약정과 계약 해제·이행 청구는 서로 다른 문제로, 하나를 정했다고 다른 하나가 자동으로 없어지지 않습니다.
위약금 약정이 없었다면? — 손해배상의 기본 원칙(제390조·제393조)
합의서에 위약금 조항을 따로 두지 않았다면 손해배상은 일반 원칙으로 돌아갑니다.
민법 제390조는 “채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다”고 정합니다. 즉 채무불이행이 있다고 언제나 배상 책임이 생기는 것이 아니라, 채무자의 고의·과실 없이 이행이 불가능해진 경우라는 단서가 붙어 있습니다.
그리고 배상의 범위는 민법 제393조가 정합니다. 제1항은 “채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다”고 하고, 제2항은 “특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다”고 정합니다. 실무에서 계약을 맺을 때 미리 위약금을 정해두는 이유 중 하나가, 나중에 손해액을 하나하나 증명하는 다툼을 줄이기 위해서인데, 그렇게 정해둔 금액도 제398조 제2항의 감액 대상이 될 수 있다는 점은 같습니다.
실무에서 눈여겨볼 점
- 중도해지 합의서에 “위약금은 임차인 부담”이라고 적었더라도, 그 금액이 실제 손해에 비해 지나치게 크다고 판단되면 법원이 개입해 금액을 줄일 수 있는 근거가 민법 제398조 제2항에 있습니다.
- 다만 이는 법원의 재량 판단 사항이며, 얼마나 과다해야 “부당히 과다”한 것으로 인정되는지, 얼마나 깎는 것이 “적당”한지는 조문 자체에 기준이 나와 있지 않습니다. 개별 사안마다 다투어야 하는 문제입니다.
- 합의서에 함께 언급되는 중개보수(복비)의 금액이나 그 부담 주체를 정하는 내용은 민법 제390조·제393조·제398조 어디에도 없습니다. 중개보수는 이 조문들과는 별개의 근거로 판단되는 문제이므로, 위약금 감액 논의와 혼동하지 않아야 합니다.
- 감액은 어디까지나 “법원”이 하는 것으로 조문에 적혀 있습니다. 당사자 일방이 합의서에 적힌 금액을 스스로 판단해 줄여서 지급하는 구조가 아니라는 점도 유의할 부분입니다.
자주 묻는 질문
Q. 합의서에 위약금이라고 명시하지 않고 그냥 “배상액”이라고만 써도 감액 대상이 되나요? 민법 제398조 제4항은 “위약금의 약정”에 대해 손해배상액의 예정으로 추정한다고 정하고 있습니다. 어떤 표현으로 적혔는지에 따라 제398조 제1항이 말하는 “채무불이행에 관한 손해배상액을 예정”한 약정에 해당하는지가 갈리는 문제이며, 이 자료의 조문만으로는 표현별 결론까지 단정할 수 없습니다.
Q. 위약금이 너무 적으면 법원이 올려주기도 하나요? 민법 제398조 제2항은 감액만 규정하고 있고, 증액에 관한 내용은 없습니다.
Q. 위약금을 정해뒀으면 계약 해제는 청구할 수 없나요? 민법 제398조 제3항에 따라 손해배상액의 예정은 이행의 청구나 계약의 해제에 영향을 미치지 않습니다.
참고 법령
- 민법 제390조(채무불이행과 손해배상)
- 민법 제393조(손해배상의 범위) 제1항, 제2항
- 민법 제398조(배상액의 예정) 제1항, 제2항, 제3항, 제4항, 제5항
