합의서에 적어둔 위약금도 법원이 깎아줄 수 있나요?

입력 2026.09.26. 오전 10:08

결론부터. 민법 제398조 제2항은 “손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다”고 적어두었습니다. 즉 합의서에 위약금 액수를 적어두었더라도, 그 액수가 부당히 과다하다고 평가되면 법원이 감액할 수 있는 길이 조문에 열려 있습니다. 다만 어미가 “감액할 수 있다”인 재량 규정이므로, 액수가 크다는 사정만으로 당연히·반드시 깎인다고는 말할 수 없습니다.

기준일(2026-09-26) 현재 민법은 [시행 2026. 3. 17.] [법률 제21454호, 2026. 3. 17., 일부개정]으로 시행 중입니다.

1. 질문의 상황 — “중도해지하니 복비와 위약금은 임차인 부담”

임대차를 기간 중간에 끝내면서 당사자끼리 합의서를 쓰는 일이 흔합니다. 그 합의서에 “중도해지에 따른 중개보수(이른바 ‘복비’)와 위약금은 임차인이 부담한다”는 문장이 들어가는 경우도 있습니다. 나중에 액수가 생각보다 크다는 걸 알게 되면 자연스럽게 나오는 질문이 이것입니다.

“서명은 했지만, 이 금액을 법원이 줄여줄 수는 없나요?”

이 질문에 답하는 조문이 민법 제398조입니다. 아래에서 조문 순서대로 짚습니다.

2. 민법 제398조 — 항 5개를 순서대로

민법 제398조(배상액의 예정)는 항 5개로 구성되고, 호·목은 없습니다.

조문 원문은 다음과 같습니다.

제398조(배상액의 예정)
①당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있다.
②손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다.
③손해배상액의 예정은 이행의 청구나 계약의 해제에 영향을 미치지 아니한다.
④위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다.
⑤당사자가 금전이 아닌 것으로써 손해의 배상에 충당할 것을 예정한 경우에도 전4항의 규정을 준용한다.

3. 조문을 읽는 다섯 가지 포인트

(1) 제2항은 ‘요건 + 효과’로 나뉘고, 효과는 재량이다

제2항의 문언은 두 부분입니다.

• 요건: “손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는”
• 효과: “법원은 적당히 감액할 수 있다”

조문에 적힌 요건어는 **“부당히 과다한 경우”**뿐이고, 효과어는 **“적당히 감액할 수 있다”**뿐입니다. 여기에 ‘무조건’, ‘자동으로’, ‘즉시’, ‘전액 무효’, ‘반드시 감액’ 같은 말은 붙어 있지 않습니다. 조문 문언에 충실하게 말하면, 감액 가능성이 조문에 규정되어 있다는 것까지가 확실한 답입니다.

(2) 감액 주체는 “법원”으로만 적혀 있다

제2항이 감액 주체로 적은 것은 **“법원”**입니다. 당사자 한쪽이 “과다하니 내가 알아서 줄여 내겠다”는 방식으로 스스로 액수를 정하는 구조는 이 조문에 적혀 있지 않습니다. 또한 제2항 문언에는 감액만 있고 증액은 적혀 있지 않습니다.

(3) 제4항은 ‘추정’이지 ‘간주’가 아니다

합의서에 ‘위약금’이라고 적었을 때 바로 적용되는 항이 제4항입니다. 어미가 **“추정한다”**입니다. 간주(의제)가 아니라 추정이므로, ‘위약금’이라는 단어가 쓰였다는 사실만으로 그 법적 성격이 손해배상액의 예정으로 확정되는 것은 아닙니다. 조문은 그렇게 추정한다고만 적었습니다.

이 구별이 실질적으로 중요한 이유는 순서에 있습니다.

1. 합의서에 ‘위약금’이라 적혀 있다 → 제4항에 따라 손해배상액의 예정으로 추정
2. 손해배상액의 예정이라면 → 제2항의 “부당히 과다한 경우” 법원의 감액 가능성이 문제 된다

즉 “위약금이라고 썼으면 손 못 댄다”는 말도, 반대로 “위약금이라고 썼으니 당연히 예정액으로 확정되어 깎인다”는 말도 조문 문언과 맞지 않습니다.

(4) 제3항 — 예정액 약정이 해제·이행청구를 대체하지 않는다

제3항은 “손해배상액의 예정은 이행의 청구나 계약의 해제에 영향을 미치지 아니한다”고 적었습니다. 예정액을 정해두었다는 사정이 이행청구권이나 해제권을 갈아치우는 구조가 아니라는 뜻으로 읽힙니다. 이 항을 뒤집어 “예정액 약정이 있으면 해제나 이행청구는 못 한다”는 식으로 쓰는 것은 문언과 반대입니다.

(5) 제5항 — 금전이 아닌 것으로 충당하기로 한 경우

제5항은 당사자가 금전이 아닌 것으로써 손해의 배상에 충당할 것을 예정한 경우에도 전4항의 규정을 준용한다고 적었습니다. 따라서 돈이 아닌 형태로 정한 약정이라는 사정만으로 제1항~제4항의 구조 밖에 있다고 단정할 수는 없습니다.

4. 함께 읽어야 하는 제390조 · 제393조

제390조 — 본문과 단서

제390조(채무불이행과 손해배상) 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다.

이 조문은 본문과 단서로 갈립니다.

• 본문: 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다(재량)
• 단서: “그러나 채무자의 고의나 과실없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다”

본문만 떼어 인용하면 조문이 달라집니다. 단서까지 함께 읽어야 합니다.

제393조 — 항 2개

제393조(손해배상의 범위)
①채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다.
②특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다.

제393조는 항 2개입니다. 제1항은 통상의 손해를 한도로 한다고 적고, 제2항은 특별한 사정으로 인한 손해에 대해 “채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여” 배상 책임이 있다고 적었습니다.

5. ‘복비’ 금액은 이 조문들의 범위 밖이다

질문의 합의서에는 중개보수(복비) 부담 조항이 함께 들어 있는 경우가 많습니다. 여기서 선을 분명히 그어야 합니다.

• 중개보수의 금액이나 상한, 그 부담 주체를 정하는 문언은 민법 제390조·제393조·제398조에 없습니다.
• 제398조에는 괄호 정의도 없습니다.

따라서 “중개보수는 얼마까지인가”, “법적으로 누가 부담하는가”라는 물음의 답은 위 세 조문에서 나오지 않습니다. 이 글이 다루는 범위는 합의서에 적힌 위약금(손해배상액의 예정)에 대해 법원의 감액 가능성이 조문에 어떻게 규정되어 있는지까지입니다.

6. 시행·개정 관련 사실관계 (오해가 잦은 부분)

• 민법은 [시행 2026. 3. 17.] [법률 제21454호, 2026. 3. 17., 일부개정]이고, 기준일 2026-09-26 현재 시행 중입니다. 소관은 법무부입니다.
• 다만 제390조·제393조·제398조에는 연혁 표기가 없습니다. 그러므로 이 문언을 만든 개정이 상단 공포번호(제21454호)라고 단정할 수 없습니다.
• 제21454호가 함께 고친 조문으로 적혀 있는 것은 제1001조·제1008조·제1010조·제1115조뿐입니다. 제398조가 이번 개정으로 바뀐 것처럼 읽으면 안 됩니다. 함께 고친 벌칙·과태료 조문은 자료에 나와 있지 않습니다.
• 제21454호 부칙은 시행일만 정하지 않았습니다. 제1조(시행일: 공포한 날부터 시행) 외에 제2조·제3조 적용례와 제4조 특례를 두었으나, 모두 상속 관련이고 제398조에 관한 적용례·경과조치는 없습니다(부칙 제21454호 제1조~제4조).
• 제398조 제2항과 관련한 판례는 이 자료에서 확인되지 않았습니다. 따라서 이 글은 사건번호나 구체적 감액 비율을 제시하지 않습니다.

7. 한 줄 요약 Q&A

Q. 합의서에 적어둔 위약금도 법원이 깎아줄 수 있나요? A. 민법 제398조 제2항에 따라, 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 적당히 감액할 수 있다고 조문에 적혀 있습니다. 어미가 재량(“할 수 있다”)이므로 당연히 감액된다는 뜻은 아닙니다.

Q. ‘위약금’이라고 썼으면 손해배상액의 예정이 확정되나요? A. 제398조 제4항은 “추정한다”고 적었습니다. 추정이지 간주가 아닙니다.

Q. 제가 스스로 과다하다고 보아 줄여서 내도 되나요? A. 제2항이 감액 주체로 적은 것은 **“법원”**입니다. 당사자 일방이 스스로 깎는 구조는 조문에 없습니다.

Q. 위약금 약정이 있으면 해제나 이행청구는 못 하나요? A. 제398조 제3항은 예정이 “이행의 청구나 계약의 해제에 영향을 미치지 아니한다”고 적었습니다.

Q. 증액도 법원이 해줄 수 있나요? A. 제398조 제2항 문언에는 감액만 적혀 있고 증액은 적혀 있지 않습니다.

Q. 복비 금액은 어떻게 되나요? A. 중개보수의 금액·상한이나 부담 주체를 정하는 문언은 제390조·제393조·제398조에 없습니다. 이 조문들로는 답이 나오지 않습니다.

참고 법령

• 민법 제390조(채무불이행과 손해배상)
• 민법 제393조(손해배상의 범위) 제1항, 제2항
• 민법 제398조(배상액의 예정) 제1항, 제2항, 제3항, 제4항, 제5항
• 민법 부칙(법률 제21454호, 2026. 3. 17.) 제1조(시행일), 제2조(상속권 상실 선고 등에 관한 적용례), 제3조(유류분의 보전에 관한 적용례), 제4조(상속권 상실 선고에 관한 특례)

※ 기준 법령: 민법 [시행 2026. 3. 17.] [법률 제21454호, 2026. 3. 17., 일부개정](소관: 법무부). 조문 원문은 법제처 제공 원문을 그대로 인용했습니다.

관련 법령: 민법 제390조 · 민법 제393조 · 민법 제398조

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