직원의 고지의무 위반, 대표의 과태료를 면할 수 있을까
공인중개사사무소 대표는 직원 관리 책임이 크다. 법이 일정 선까지만 인정하지만, 그 선을 넘으면 함께 과태료를 받는다. 특히 중개보조원의 고지의무 위반은 이 법리가 드러나는 대표적 사례다.
중개보조원이 해야 할 일: 자신임을 “미리” 알리기
공인중개사법 제18조의4는 간단하지만 꼼꼼하다. 중개보조원이 현장 안내, 계약 설명, 거래 관련 상담 등 중개업무를 보조하는 경우, 상대방인 중개의뢰인(거래자)에게 **“본인이 중개보조원이라는 사실을 미리 알려야 한다”**는 의무다. 핵심은 “미리”다. 거래가 진행된 뒤나 문제가 생긴 뒤가 아니라, 업무 시작 전에 신원을 밝혀야 한다는 뜻이다.
위반 시 과태료: 500만원 이하
중개보조원이 이 의무를 어기면 어떻게 될까. 제51조제2항제1호의4에 따라 500만원 이하의 과태료에 처해진다. 여기서 중요한 점은 과태료 대상이 둘이라는 것이다. 위반한 중개보조원 본인뿐 아니라, 그가 속한 공인중개사사무소의 대표(개업공인중개사)도 함께 과태료의 대상이 된다.
대표가 과태료를 피하는 길: 상당한 주의와 감독
하지만 여기 단서가 있다. 같은 조문의 후반부를 보면:
“개업공인중개사가 그 위반행위를 방지하기 위하여 해당 업무에 관하여 상당한 주의와 감독을 게을리하지 아니한 경우는 제외한다”
즉, 중개보조원이 고지의무를 어겨도 대표가 상당한 주의와 감독을 게을리하지 않았다면 과태료에서 제외될 수 있다는 뜻이다.
“상당한 주의와 감독”은 무엇인가
이것이 선정 질문의 핵심이다. “직원을 잘 감독했으면”이라는 표현이 바로 이 법적 기준을 가리킨다. 그런데 법령은 “상당한 주의와 감독”이 구체적으로 무엇인지 정의하지 않는다.
공인중개사법은 이를 하위 법령이나 지침에 맡기지도, 판례에 맡겨진 흔적도 글감에 없다. 따라서 실무에서는 다음과 같은 요소들이 고려될 가능성이 있다:
- 직원 채용 및 교육 기록: 중개보조원으로 채용할 때 고지의무를 교육했는가
- 업무 지침 및 매뉴얼: 현장 방문 전 신원 공개를 규정하고 있는가
- 점검 및 감시 체계: 실제 현장에서 의무 이행을 확인했는가
- 위반 발견 시 조치: 의무 위반 사례가 나타났을 때 즉시 시정했는가
그러나 이 모든 것도 개별 사건에서 판단 관청(등록관청)이나 법원이 “상당하다”고 인정해야 한다.
다른 의무와의 구분
참고로, 중개보조원 관련 의무는 또 하나 더 있다. 광고(표시ㆍ광고)에서 중개보조원의 이름이나 정보를 명시하면 안 된다는 제18조의2제1항 의무다. 이것을 어기면 100만원 이하의 과태료인데, 고지의무 위반(500만원)과 다르다.
결론
공인중개사사무소 대표가 중개보조원의 고지의무 위반으로 과태료를 피하려면, 단순히 “직원을 잘 감독”하는 것 이상의 체계적 노력이 필요하다. 법은 대표의 책임을 전부 면제하지 않되, 의무 위반 방지를 위해 상당한 주의를 기울였다면 보호하겠다는 입장이다. 이 “상당함”의 구체적 기준은 사건마다 판단되므로, 예방적 차원에서 직원 교육, 업무 지침 정비, 현장 점검 기록 등을 남기는 것이 중요하다.
참고 법령
- 공인중개사법 제15조제2항 (중개보조원의 업무상 행위)
- 공인중개사법 제18조의2 (중개대상물의 표시ㆍ광고)
- 공인중개사법 제18조의4 (중개보조원의 고지의무)
- 공인중개사법 제51조제2항제1호의4 (고지의무 위반 과태료)
- 공인중개사법 제51조제3항제2호의2 (광고 명시의무 위반 과태료)
- 공인중개사법 제51조제5항제4호 (과태료 부과ㆍ징수 관청)
