직원을 잘 감독했으면 중개사무소 대표는 과태료를 피할 수 있나요?
요약 및 결론: 공인중개사법 제51조제2항제1호의4에 따르면, 중개보조원이 "본인이 중개보조원이라는 사실"을 중개의뢰인에게 미리 알리지 않으면 그 중개보조원과 그가 소속된 개업공인중개사가 각각 500만원 이하의 과태료 대상이 됩니다. 같은 호 단서는 개업공인중개사가 위반행위를 막으려고 "상당한 주의와 감독을 게을리하지 아니한 경우"를 과태료 대상에서 빼고 있습니다. 따라서 중개사무소 대표(개업공인중개사)는 중개보조원 고지의무 위반에 한해서는, 상당한 주의와 감독을 다했다면 과태료 대상에서 빠집니다. 광고에 중개보조원 정보를 넣은 경우처럼 다른 의무를 어긴 경우는 이 단서가 붙어 있지 않아 따로 따져야 합니다.
중개사무소에서는 중개보조원이 매물 현장안내를 맡는 경우가 있습니다. 이때 의뢰인은 안내하는 사람이 공인중개사인지 보조원인지 모를 수 있습니다. 2023. 4. 18. 공포된 법률 제19371호는 중개보조원 고지의무(제18조의4)를 새로 만들었습니다. 같은 법률이 과태료 조문(제51조)도 함께 고쳐, 위반한 보조원뿐 아니라 소속 개업공인중개사도 과태료 대상에 넣고 감독 면책 단서를 두었습니다. 현행 공인중개사법은 2026. 8. 28.부터 시행되고 있습니다. 다만 그 시행일을 정한 법률 제21409호(2026. 2. 27.)가 고친 조문은 제6조·제41조·제41조의2·제41조의4뿐이고, 이 글에서 다루는 조문은 2026년 개정과 관련이 없습니다.
중개보조원의 고지의무는 누가, 언제, 누구에게 지나요?
고지의무를 지는 사람은 개업공인중개사가 아니라 중개보조원 본인입니다. 공인중개사법 제18조의4는 “중개보조원은 현장안내 등 중개업무를 보조하는 경우 중개의뢰인에게 본인이 중개보조원이라는 사실을 미리 알려야 한다”고 정합니다.
- 주체: 중개보조원 본인
- 상대방: 중개의뢰인
- 시점: “미리”
- 상황: “현장안내 등 중개업무를 보조하는 경우”. 조문에 “등”이 있으므로 현장안내만 해당하는 것이 아닙니다.
- 방식: 서면이나 구두 같은 고지 방식은 조문에 정해져 있지 않습니다.
제18조의4는 항과 호가 없는 한 문장짜리 조문이고, 법률 제19371호(공포 2023. 4. 18.)로 새로 만들어졌습니다.
중개보조원이 알리지 않으면 대표도 함께 과태료를 받나요?
공인중개사법 제51조제2항제1호의4가 과태료 대상으로 정한 사람은 “제18조의4를 위반하여 중개의뢰인에게 본인이 중개보조원이라는 사실을 미리 알리지 아니한 사람 및 그가 소속된 개업공인중개사”입니다. 위반한 중개보조원과 소속 개업공인중개사 모두 500만원 이하의 과태료 대상이 됩니다.
다만 소속 개업공인중개사가 언제나 함께 과태료를 받는 것은 아닙니다. 같은 호 단서가 예외를 두고 있기 때문입니다(아래 질문 참조).
감독을 잘했다면 대표는 과태료 대상에서 빠지나요?
빠집니다. 공인중개사법 제51조제2항제1호의4 단서는 “다만, 개업공인중개사가 그 위반행위를 방지하기 위하여 해당 업무에 관하여 상당한 주의와 감독을 게을리하지 아니한 경우는 제외한다”고 정합니다. 이 단서의 요건은 다음과 같이 나눠 볼 수 있습니다.
- 목적: “그 위반행위를 방지하기 위하여”, 즉 고지의무 위반을 막기 위한 것이어야 합니다.
- 대상 업무: “해당 업무에 관하여”
- 정도: “상당한 주의와 감독을 게을리하지 아니한 경우”
어떤 조치를 해야 “상당한 주의와 감독”으로 인정되는지는 조문에 구체적 기준이 없습니다. 이 주제에 관한 판례도 이 글의 자료 범위에는 없습니다. 그래서 특정 조치만 하면 면책된다고 단정할 수는 없고, 개별 사안에서 판단해야 합니다.
이 단서는 고지의무 위반 과태료(제51조제2항제1호의4)에만 붙어 있습니다. 광고 명시의무 위반 과태료(제51조제3항제2호의2)에는 같은 단서가 없습니다.
중개보조원의 행위는 왜 대표의 책임과 연결되나요?
공인중개사법 제15조제2항은 “소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다”고 정합니다. 이 조항은 ‘추정’이 아니라 ‘간주’입니다. 법이 중개보조원의 업무상 행위를 개업공인중개사의 행위로 정해 두었다는 뜻입니다.
고지의무 위반 과태료에 대해서는 제51조제2항제1호의4가 소속 개업공인중개사를 과태료 대상으로 따로 적고, 감독 면책 단서도 따로 두고 있습니다.
제15조에는 이 밖에 두 가지 규정이 있습니다.
- 제1항: 개업공인중개사는 중개보조원을 고용하거나 고용관계가 끝나면 국토교통부령에 따라 등록관청에 신고해야 합니다.
- 제3항: 고용할 수 있는 중개보조원 수는 개업공인중개사와 소속공인중개사를 합한 수의 5배를 넘을 수 없습니다. 이 항은 2023. 4. 18. 신설됐습니다.
광고에는 중개보조원 이름을 넣어도 되나요?
넣으면 안 됩니다. 공인중개사법 제18조의2제1항은 개업공인중개사에게 의무와 금지를 한 항 안에 함께 지웁니다.
- 의무: 표시·광고를 하려면 중개사무소와 개업공인중개사에 관한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항을 “명시하여야” 합니다.
- 금지: “중개보조원에 관한 사항은 명시해서는 아니 된다”
두 경우 모두 주체는 개업공인중개사입니다. 여기서 “표시ㆍ광고”는 「표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률」 제2조에 따른 표시·광고를 말합니다.
인터넷으로 표시·광고를 할 때는 제2항에 따라 중개대상물 종류별로 대통령령으로 정하는 소재지, 면적, 가격 등의 사항도 명시해야 합니다. 제1항이나 제2항을 위반해 표시·광고를 한 자는 제51조제3항제2호의2에 따라 100만원 이하의 과태료 대상입니다.
정리하면, 공인중개사법은 광고에는 중개보조원 정보를 넣지 말고 현장에서는 중개보조원이라는 사실을 밝히도록 정하고 있습니다.
중개보조원이 직접 광고를 올리는 것은 같은 문제인가요?
같은 문제가 아닙니다. 공인중개사법 제18조의2제3항은 “개업공인중개사가 아닌 자는 중개대상물에 대한 표시ㆍ광고를 하여서는 아니 된다”고 정합니다. 이 항은 광고를 누가 할 수 있는지를 제한하는 규정입니다.
반면 제1항의 금지는 개업공인중개사가 광고할 때 중개보조원에 관한 사항을 적지 말라는 것입니다. 두 규정은 별개의 항이므로 구분해서 봐야 합니다.
행위별로 적용 조문과 과태료 상한은 어떻게 되나요?
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 과태료 상한 |
|---|---|---|
| 중개보조원이 현장안내 등 보조업무 때 중개보조원이라는 사실을 미리 알리지 않음 (보조원 본인) | 제18조의4, 제51조제2항제1호의4 | 500만원 이하 |
| 위 위반을 한 중개보조원이 소속된 개업공인중개사 (상당한 주의와 감독을 게을리하지 않은 경우는 제외) | 제18조의4, 제51조제2항제1호의4 단서 | 500만원 이하 |
| 표시·광고 때 중개사무소·개업공인중개사 사항을 명시하지 않거나, 중개보조원에 관한 사항을 명시 | 제18조의2제1항, 제51조제3항제2호의2 | 100만원 이하 |
| 인터넷 표시·광고 때 소재지·면적·가격 등 대통령령 사항을 명시하지 않음 | 제18조의2제2항, 제51조제3항제2호의2 | 100만원 이하 |
| 존재하지 않는 매물 광고, 가격 등 거짓·과장 광고 등 부당한 표시·광고 | 제18조의2제4항, 제51조제2항제1호 | 500만원 이하 |
위 다섯 가지 과태료는 모두 등록관청이 부과·징수합니다(제51조제5항제4호). 부과 절차는 대통령령으로 정합니다.
실제로는 얼마가 부과되나요?
공인중개사법은 상한만 정합니다. 고지의무 위반은 “500만원 이하”, 광고 명시의무 위반은 “100만원 이하”입니다.
- 실제 부과액 통계: 등록관청이 실제로 부과한 금액의 통계는 공표 자료 없음.
- 세부 부과 기준: 위반 횟수별 금액 같은 세부 기준은 대통령령에 맡겨져 있으며 이 글의 자료 범위 밖입니다.
- 판례: 이 주제에 관한 판례는 자료에 제시되지 않았습니다.
관련 법령
제15조(개업공인중개사의 고용인의 신고 등) ①개업공인중개사는 소속공인중개사 또는 중개보조원을 고용하거나 고용관계가 종료된 때에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 등록관청에 신고하여야 한다.
제18조의2(중개대상물의 표시ㆍ광고) ① 개업공인중개사가 의뢰받은 중개대상물에 대하여 표시ㆍ광고(「표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률」 제2조에 따른 표시ㆍ광고를 말한다. 이하 같다)를 하려면 중개사무소, 개업공인중개사에 관한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항을 명시하여야 하며, 중개보조원에 관한 사항은 명시해서는 아니 된다.
제18조의4(중개보조원의 고지의무) 중개보조원은 현장안내 등 중개업무를 보조하는 경우 중개의뢰인에게 본인이 중개보조원이라는 사실을 미리 알려야 한다.
제51조(과태료) ① 삭제 <2014.1.28>
자주 묻는 질문
중개보조원이 신분을 안 밝히면 대표도 과태료 내나요?
원칙적으로 냅니다. 공인중개사법 제51조제2항제1호의4는 위반한 중개보조원과 "그가 소속된 개업공인중개사"를 모두 500만원 이하 과태료 대상으로 정합니다. 다만 개업공인중개사가 위반을 막기 위해 상당한 주의와 감독을 게을리하지 않았다면 과태료 대상에서 빠집니다.
부동산 광고에 중개보조원 이름이나 연락처를 넣으면 과태료인가요?
과태료 대상입니다. 공인중개사법 제18조의2제1항은 개업공인중개사가 표시·광고를 할 때 중개보조원에 관한 사항을 "명시해서는 아니 된다"고 정합니다. 이를 위반하면 제51조제3항제2호의2에 따라 100만원 이하의 과태료 대상이 됩니다. 이 과태료에는 감독 면책 단서가 없습니다.
중개보조원 고지는 서면으로 해야 하나요?
공인중개사법 제18조의4에는 고지 방식이 정해져 있지 않습니다. 조문이 요구하는 것은 현장안내 등 중개업무를 보조할 때 중개의뢰인에게 본인이 중개보조원이라는 사실을 "미리" 알리는 것입니다.
