직원을 잘 감독한 중개사무소 대표는 과태료를 피할 수 있나요? 중개보조원 고지의무와 '상당한 주의·감독' 단서
핵심 답변
중개보조원이 자신이 중개보조원이라는 사실을 미리 알리지 않은 경우(고지의무 위반)에는 피할 수 있습니다. 공인중개사법 제51조제2항제1호의4는 이 위반에 대해 위반한 중개보조원과 “그가 소속된 개업공인중개사”를 과태료 대상으로 정합니다. 다만 단서에서 개업공인중개사가 “그 위반행위를 방지하기 위하여 해당 업무에 관하여 상당한 주의와 감독을 게을리하지 아니한 경우는 제외”한다고 정합니다.
이 단서는 모든 위반에 적용되지 않습니다. 광고에 중개사무소·개업공인중개사 정보를 표시하고 중개보조원 정보는 넣지 않을 의무(제18조의2제1항)는 처음부터 개업공인중개사 본인의 의무입니다. 이 위반을 정한 제51조제3항제2호의2에는 ‘상당한 주의와 감독’ 단서가 없습니다.
정리하면, 대표가 감독을 충실히 했다는 사정으로 과태료 대상에서 빠질 수 있다고 조문에 적힌 경우는 중개보조원의 고지의무 위반입니다.
조문 원문
제18조의4 — 중개보조원의 고지의무
제18조의4(중개보조원의 고지의무) 중개보조원은 현장안내 등 중개업무를 보조하는 경우 중개의뢰인에게 본인이 중개보조원이라는 사실을 미리 알려야 한다.조문의 구성 요소는 다음과 같습니다.
- 의무 주체: 개업공인중개사가 아니라 중개보조원 본인입니다.
- 상대방: 중개의뢰인입니다.
- 상황: “현장안내 등 중개업무를 보조하는 경우”입니다. 현장안내만 해당하는 것이 아닙니다.
- 시점: “미리”입니다.
- 방식: 서면으로 할지 말로 할지 등은 조문에 정해져 있지 않습니다.
이 조문은 항·호가 없는 단문입니다. 법률 제19371호(공포 2023. 4. 18.)로 신설됐습니다.
제51조제2항제1호의4 — 고지의무 위반 과태료와 감독 단서
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 500만원 이하의 과태료를 부과한다.
1의4. 제18조의4를 위반하여 중개의뢰인에게 본인이 중개보조원이라는 사실을 미리 알리지 아니한 사람 및 그가 소속된 개업공인중개사. 다만, 개업공인중개사가 그 위반행위를 방지하기 위하여 해당 업무에 관하여 상당한 주의와 감독을 게을리하지 아니한 경우는 제외한다.이 조문은 다음과 같이 나눠 읽을 수 있습니다.
- 원칙: 미리 알리지 않은 중개보조원과 그가 소속된 개업공인중개사가 함께 과태료 대상입니다. 상한은 500만원입니다.
- 예외(단서): 개업공인중개사가 위반을 막기 위해 해당 업무에 관하여 상당한 주의와 감독을 게을리하지 않았다면 개업공인중개사는 대상에서 빠집니다.
- 예외가 미치는 범위: 단서의 주어는 “개업공인중개사”입니다. 따라서 대표가 감독을 충실히 했더라도 위반한 중개보조원 본인은 제외되지 않습니다.
그러므로 “중개보조원이 고지를 빠뜨리면 대표도 언제나 함께 과태료를 받는다”는 설명은 틀립니다. 반대로 “대표는 이 위반과 관계가 없다”는 설명도 틀립니다.
광고 관련 의무에는 감독 단서가 없다
제18조의2제1항 — 의무와 금지가 한 항에 함께 있음
① 개업공인중개사가 의뢰받은 중개대상물에 대하여 표시ㆍ광고(「표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률」 제2조에 따른 표시ㆍ광고를 말한다. 이하 같다)를 하려면 중개사무소, 개업공인중개사에 관한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항을 명시하여야 하며, 중개보조원에 관한 사항은 명시해서는 아니 된다.- 명시해야 하는 것: 중개사무소와 개업공인중개사에 관한 사항입니다. 구체적인 항목은 대통령령에 맡겨져 있습니다.
- 명시하면 안 되는 것: 중개보조원에 관한 사항입니다.
- 의무와 금지의 주체: 둘 다 개업공인중개사입니다.
인터넷 광고에는 제1항의 사항에 더해 중개대상물의 종류별로 대통령령으로 정하는 소재지·면적·가격 등을 명시해야 합니다(제18조의2제2항).
이 의무를 어기면 제51조제3항제2호의2에 따라 100만원 이하의 과태료 대상입니다. 이 호에는 제1호의4와 같은 ‘상당한 주의와 감독’ 단서가 없습니다.
별도 항: 광고할 수 있는 사람의 제한 (제18조의2제3항)
③ 개업공인중개사가 아닌 자는 중개대상물에 대한 표시ㆍ광고를 하여서는 아니 된다.이 항은 누가 광고할 수 있는지를 정합니다. 제1항의 ‘광고에 중개보조원 정보를 넣지 말라’는 금지와는 다른 규정입니다. 둘을 섞어 “중개보조원 이름을 넣으면 제3항 위반”처럼 설명하면 안 됩니다.
고용인 행위의 간주 (제15조제2항)
②소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다.이 조문은 “추정한다”가 아니라 “본다”라고 정한 간주 규정입니다. 중개보조원의 업무상 행위는 법적으로 고용한 개업공인중개사의 행위로 취급됩니다.
한눈에 비교
| 구분 | 광고 명시의무·중개보조원 명시 금지 | 중개보조원 고지의무 |
|---|---|---|
| 근거 조문 | 제18조의2제1항(인터넷 광고는 제2항 추가) | 제18조의4 |
| 의무 주체 | 개업공인중개사 | 중개보조원 본인 |
| 과태료 근거 | 제51조제3항제2호의2 | 제51조제2항제1호의4 |
| 과태료 상한 | 100만원 이하 | 500만원 이하 |
| 과태료 대상 | 위반하여 표시·광고를 한 자 | 위반한 중개보조원 및 그가 소속된 개업공인중개사 |
| ‘상당한 주의와 감독’ 단서 | 없음 | 있음(개업공인중개사만 제외 가능) |
| 부과·징수 | 등록관청(제51조제5항제4호) | 등록관청(제51조제5항제4호) |
자주 묻는 질문
Q. ‘상당한 주의와 감독’은 구체적으로 무엇을 해야 인정되나요? 조문은 기준을 “그 위반행위를 방지하기 위하여 해당 업무에 관하여 상당한 주의와 감독을 게을리하지 아니한 경우”라고만 정합니다. 구체적으로 어떤 조치가 이에 해당하는지는 법률 조문에 나열되어 있지 않습니다. 이 글이 참고한 자료에는 관련 판례도 포함되어 있지 않습니다. 따라서 특정 조치를 하면 인정된다고 단정할 근거는 이 글의 범위 밖입니다.
Q. 대표가 감독을 잘했다면 중개보조원도 과태료를 면하나요? 아닙니다. 단서가 제외하는 대상은 “개업공인중개사”입니다. 고지의무를 어긴 중개보조원 본인은 단서의 적용 대상이 아닙니다.
Q. 중개보조원이 손님에게 알리는 방법이 정해져 있나요? 제18조의4는 방식을 정하지 않았습니다. 조문이 요구하는 것은 중개의뢰인에게 본인이 중개보조원이라는 사실을 “미리” 알리는 것입니다.
Q. 현장안내를 하지 않으면 고지할 필요가 없나요? 조문은 “현장안내 등 중개업무를 보조하는 경우”라고 정합니다. 적용 범위는 현장안내에 한정되지 않습니다.
Q. 이 규정들은 2026년 개정으로 바뀐 것인가요? 아닙니다. 현행 공인중개사법은 법률 제21409호(2026. 2. 27. 공포)에 따라 2026. 8. 28.부터 시행되고 있습니다. 그런데 이 개정이 고친 조문은 제6조·제41조·제41조의2·제41조의4입니다. 이 글에서 다룬 조문의 현행 문언은 다음 개정으로 만들어졌습니다.
- 제18조의2: 법률 제16489호(공포 2019. 8. 20.)
- 제18조의4 신설, 제15조제3항 신설, 제51조 현행 문언: 법률 제19371호(공포 2023. 4. 18.)
즉 고지의무를 신설한 개정이 과태료 조문도 함께 고쳤습니다.
Q. 이 과태료는 누가 부과하나요? 고지의무 위반(제51조제2항제1호의4)과 광고 명시의무 위반(제51조제3항제2호의2)은 모두 등록관청이 부과·징수합니다(제51조제5항제4호). 부과 절차는 대통령령에 맡겨져 있습니다.
함께 알아둘 점
- 개업공인중개사가 고용할 수 있는 중개보조원의 수는 개업공인중개사와 소속공인중개사를 합한 수의 5배를 넘을 수 없습니다(제15조제3항, 2023. 4. 18. 신설).
- 중개보조원을 고용하거나 고용관계가 끝났을 때 개업공인중개사는 등록관청에 신고해야 합니다. 신고 절차는 국토교통부령으로 정합니다(제15조제1항).
- 광고에 명시할 구체적 사항은 대통령령이 정합니다. 부당한 표시·광고의 세부 유형과 기준은 국토교통부장관 고시가 정합니다(제18조의2제1항·제2항·제5항). 이 글은 하위 법령과 고시의 구체적인 내용은 다루지 않습니다.
참고 법령
- 공인중개사법 [시행 2026. 8. 28.] [법률 제21409호, 2026. 2. 27., 일부개정], 소관: 국토교통부
- 제15조(개업공인중개사의 고용인의 신고 등) 제1항·제2항·제3항
- 제18조의2(중개대상물의 표시ㆍ광고) 제1항·제2항·제3항·제5항
- 제18조의4(중개보조원의 고지의무)
- 제51조(과태료) 제2항제1호의4, 제3항제2호의2, 제5항제4호
- 부칙 <제21409호, 2026. 2. 27.> 제1조·제2조
- 표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률 제2조 (제18조의2제1항의 “표시ㆍ광고” 정의 인용)
출처: 법제처 국가법령정보센터, 공인중개사법 원문 (https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법)
