직원을 잘 감독했으면 중개사무소 대표는 과태료를 피할 수 있나요?
결론부터: 경우에 따라 다르다
중개보조원이 저지른 위반 중 어떤 것은 개업공인중개사(대표)의 감독 여부와 무관하게 과태료 대상이 되고, 어떤 것은 감독을 제대로 했다는 사실로 과태료를 면할 수 있는 길이 법에 명시되어 있다. 이 구분을 모르면 “직원 관리만 잘하면 다 괜찮다”거나 반대로 “직원 잘못은 전부 내 책임”이라고 오해하기 쉽다. 공인중개사법 조문을 기준으로 정리한다.
기본 원칙: 직원의 업무상 행위는 대표의 행위로 “본다”
공인중개사법 제15조제2항은 다음과 같이 정한다.
“소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다.”
이것은 ‘추정’이 아니라 간주 규정이다. 즉 반대 증거로 뒤집을 수 있는 추정과 달리, 법이 아예 그렇게 보도록 못을 박아 둔 것이다. 이 원칙만 보면 직원의 업무상 행위는 곧 대표의 행위이므로, 대표가 감독을 잘했다는 사정은 책임을 바꾸지 못하는 것처럼 보인다.
그런데 제51조(과태료) 중 중개보조원의 고지의무 위반 조항에는 이 원칙과는 다른, 감독 책임을 따로 묻는 구조가 들어 있다. 위반 유형별로 나눠서 봐야 한다.
중개보조원의 ‘고지의무’ 위반 — 감독을 잘했다면 대표는 면제될 수 있다
공인중개사법 제18조의4는 중개보조원 본인에게 직접 의무를 지운다.
“중개보조원은 현장안내 등 중개업무를 보조하는 경우 중개의뢰인에게 본인이 중개보조원이라는 사실을 미리 알려야 한다.”
- 의무를 지는 주체: 중개보조원 본인
- 알려야 할 대상: 중개의뢰인
- 시점: “미리” (사후에 알리는 것으로는 부족하다)
- 상황: “현장안내 등 중개업무를 보조하는 경우” — 현장안내에 한정되지 않고 그 외 보조 업무 상황도 포함된다
- 고지 방식(서면·구두 등)은 조문에 정해져 있지 않다
이 의무를 어겼을 때의 과태료 규정이 제51조제2항제1호의4다.
“제18조의4를 위반하여 중개의뢰인에게 본인이 중개보조원이라는 사실을 미리 알리지 아니한 사람 및 그가 소속된 개업공인중개사. 다만, 개업공인중개사가 그 위반행위를 방지하기 위하여 해당 업무에 관하여 상당한 주의와 감독을 게을리하지 아니한 경우는 제외한다.”
여기서 질문에 대한 직접적인 답이 나온다.
- 원칙은 공동 과태료 대상이다. 고지의무를 어긴 중개보조원뿐 아니라 “그가 소속된 개업공인중개사”도 함께 500만원 이하의 과태료 대상자로 규정되어 있다.
- 단서에 면제 요건이 있다. 개업공인중개사가 “그 위반행위를 방지하기 위하여 해당 업무에 관하여 상당한 주의와 감독을 게을리하지 아니한 경우”에는 대표가 과태료 대상에서 제외된다.
즉, “직원을 잘 감독했으면 과태료를 피할 수 있나요?”라는 질문에 법이 직접 ‘그렇다’고 답하는 유일한 지점이 바로 이 조항이다. 다만 주의할 점이 있다.
- 이 면제는 대표 자신에 대해서만 작동한다. 고지의무를 위반한 중개보조원 본인의 과태료 책임은 대표의 감독 여부와 별개로 남는다.
- “상당한 주의와 감독”이 구체적으로 무엇을 뜻하는지(교육 기록, 서면 고지 템플릿 배포, 현장 점검 등)는 이 조문에 정해져 있지 않다. 어느 정도의 조치가 “상당한”에 해당하는지는 개별 사안의 사실관계에 따라 판단될 문제이며, 이 글이 근거로 삼은 자료에는 구체적 기준이나 관련 판례가 제시되어 있지 않다.
광고 관련 의무 — 감독 여부와 무관하게 대표 본인의 의무다
반면 표시·광고에 관한 의무는 구조가 다르다. 공인중개사법 제18조의2제1항은 다음과 같다.
“개업공인중개사가 의뢰받은 중개대상물에 대하여 표시ㆍ광고(「표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률」 제2조에 따른 표시ㆍ광고를 말한다. 이하 같다)를 하려면 중개사무소, 개업공인중개사에 관한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항을 명시하여야 하며, 중개보조원에 관한 사항은 명시해서는 아니 된다.”
한 항 안에 의무와 금지가 함께 들어 있고, 그 의무와 금지의 주체는 모두 개업공인중개사(대표) 자신이다.
- 의무: 중개사무소·개업공인중개사에 관한 사항(대통령령으로 정하는 내용)을 명시해야 한다
- 금지: 중개보조원에 관한 사항은 광고에 명시해서는 안 된다
이를 위반하면 제51조제3항제2호의2에 따라 100만원 이하의 과태료가 부과된다.
이 조항에는 제18조의4의 단서와 같은 “상당한 주의와 감독을 게을리하지 아니한 경우는 제외한다”는 면제 문구가 없다. 광고 명시의무·금지의 수범자가 처음부터 대표 자신이므로, 직원 감독의 충실도를 과태료 면제 사유로 끌어올 여지가 조문상 마련되어 있지 않다.
참고로 “개업공인중개사가 아닌 자는 중개대상물에 대한 표시ㆍ광고를 하여서는 아니 된다”는 별도의 제3항 규정이며, 제1항의 ‘중개보조원 명시 금지’와는 구분되는 조항이다.
두 과태료의 상한이 다르다는 점도 함께 알아둘 필요가 있다
| 위반 내용 | 근거 조문 | 과태료 상한 |
|---|---|---|
| 중개보조원의 고지의무 위반(본인이 중개보조원임을 미리 알리지 않음) | 제18조의4, 제51조제2항제1호의4 | 500만원 이하 |
| 광고 명시의무·금지 위반(제18조의2제1항·제2항) | 제51조제3항제2호의2 | 100만원 이하 |
| 제18조의2제4항 각 호를 위반한 부당한 표시·광고 | 제51조제2항제1호 | 500만원 이하 |
두 과태료 모두 부과·징수 주체는 등록관청이다(제51조제5항제4호).
정리
- “잘 감독했으면 과태료를 피할 수 있다”가 성립하는 지점: 중개보조원이 중개의뢰인에게 본인이 중개보조원임을 미리 알리지 않은 경우, 소속 개업공인중개사는 원칙적으로 함께 과태료 대상이지만, 그 위반을 방지하기 위해 상당한 주의와 감독을 게을리하지 않았다면 대표는 과태료에서 제외된다(제51조제2항제1호의4 단서).
- 이 논리가 통하지 않는 지점: 광고에 중개보조원 관련 사항을 넣거나 개업공인중개사·중개사무소 관련 명시사항을 빠뜨린 경우는, 그 의무와 금지의 주체가 애초에 대표 자신이므로 감독의 충실도와 무관하게 대표의 과태료 책임이 성립한다.
- 중개보조원의 업무상 행위를 대표의 행위로 “보는” 제15조제2항의 간주 규정이 있지만, 고지의무 위반에 한해서는 제51조제2항제1호의4 단서가 별도의 감독 면제 장치를 두고 있다는 점이 이 글에서 다룬 핵심이다.
- “상당한 주의와 감독”의 구체적 판단 기준이나 관련 하급심·대법원 판례는 이 글이 근거로 삼은 자료 범위에 포함되어 있지 않다.
참고 법령
- 공인중개사법 제15조제2항
- 공인중개사법 제18조의2제1항, 제3항
- 공인중개사법 제18조의4
- 공인중개사법 제51조제2항제1호, 제1호의4
- 공인중개사법 제51조제3항제2호의2
- 공인중개사법 제51조제5항제4호
