집주인의 해지통고는 6개월 전에 — 임차인이 통보하면 1개월
기간 약정이 없을 때: 임대인 6개월, 임차인 1개월
집주인(임대인)이 세입자(임차인)에게 계약 해지를 통보했을 때 얼마나 뒤에 나가야 할까요?
민법은 기간 약정이 없는 임대차에서 통보하는 주체에 따라 다르게 정합니다. 토지나 건물 같은 부동산을 빌린 경우:
- 집주인이 해지를 통보하면: 통보를 받은 날부터 6개월 뒤에 계약이 끝납니다
- 세입자가 해지를 통보하면: 통보를 받은 날부터 1개월 뒤에 계약이 끝납니다
이 차이는 임대차라는 계약 관계에서 약한 지위의 세입자를 보호하려는 취지입니다. 집주인이 일방적으로 나가라고 할 때는 충분한 준비 기간(6개월)을 주지만, 세입자가 나가겠다고 할 때는 1개월이면 충분하다고 본 것입니다.
기산점: 통보한 날이 아니라 받은 날부터
중요한 것은 기산점입니다. 6개월 또는 1개월은 “통보한 날”이 아니라 상대방이 통보를 받은 날부터 시작됩니다. 예를 들어 9월 15일에 받은 통보라면, 토지·건물의 경우 다음 해 3월 15일에 계약이 끝나는 식입니다.
동산을 빌린 경우는 더 짧음
물론 임차 대상에 따라서도 달라집니다. TV나 가구처럼 동산을 빌린 경우는 훨씬 짧아서 5일입니다.
기간 약정이 있어도 특별한 경우가 있음
“3년간 빌리겠다”처럼 임대차 기간이 정해진 경우에는 원칙적으로 계약이 끝날 때까지 해지할 수 없습니다. 다만 처음부터 계약에서 “기간이 남아 있어도 한쪽이 원하면 해지할 수 있다”는 약정이 있다면, 위의 6개월·1개월 규칙이 똑같이 적용됩니다.
계약이 자동 갱신된 경우
임대차 기간이 끝난 후에도 세입자가 계속 살고 집주인이 이의하지 않으면, 법은 처음과 같은 조건으로 자동 갱신된 것으로 봅니다. 이 경우에도 누군가 해지를 통보하면 위의 규칙(6개월·1개월)을 따르게 되므로, 갱신되었다고 해서 나가는 시기가 달라지지는 않습니다.
참고 법령
- 민법 제635조(기간의 약정 없는 임대차의 해지통고)
- 민법 제636조(기간의 약정 있는 임대차의 해지통고)
- 민법 제639조(묵시의 갱신)
