집주인이 해지를 통보하면 몇 달 뒤에 나가야 하나요 — 민법 제635조의 6월과 1월

입력 2026.09.22. 오전 10:45

짧은 답: 임대차기간의 약정이 없는 건물·토지 임대차에서 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월이 지나야 해지의 효력이 생깁니다(민법 제635조제2항제1호). 다만 기산점은 통고를 보낸 날이 아니라 상대방이 그 통고를 받은 날입니다. 목적물이 동산이면 같은 항 제2호에 따라 5일입니다.

이 글은 민법의 임대차 해지통고 조문(제635조·제636조·제639조)만을 근거로 정리한 것입니다. 개별 계약의 결론은 계약 내용과 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.

1. 한눈에 보는 기간표 (민법 제635조제2항)

세 숫자 모두 “상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터” 계산합니다. 통고를 발송한 날이 아닙니다.

2. 조문 원문

민법 제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고)

①임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.
②상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.
  1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월
  2. 동산에 대하여는 5일

민법 제636조(기간의 약정있는 임대차의 해지통고)

임대차기간의 약정이 있는 경우에도 당사자일방 또는 쌍방이 그 기간내에 해지할 권리를 보류한 때에는 전조의 규정을 준용한다.

민법 제639조(묵시의 갱신)

①임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다.
②전항의 경우에 전임대차에 대하여 제삼자가 제공한 담보는 기간의 만료로 인하여 소멸한다.

(위 세 조문은 법제처 국가법령정보센터의 민법 [시행 2026. 3. 17.] [법률 제21454호, 2026. 3. 17., 일부개정] 원문입니다.)

3. 왜 6월과 1월로 갈리나 — 갈림의 기준은 ‘누가 통고했는가’

제635조제2항제1호를 읽을 때 가장 자주 뒤집히는 지점이 여기입니다. 기간이 갈리는 기준은 계약 형태나 보증금 액수가 아니라 통고의 주체입니다.

• 임대인이 “나가 달라”고 통고 → 6월
• 임차인이 “나가겠다”고 통고 → 1월

같은 집, 같은 계약이라도 누가 먼저 말을 꺼냈느냐에 따라 기간이 달라집니다. 조문은 임대인 쪽에 더 긴 기간을 요구하는 구조로 되어 있습니다.

또 하나 흔한 착각은 모든 임대차가 6월/1월이라는 것입니다. 같은 항 제2호는 동산에 대하여 5일로 정하고 있으므로, 목적물이 토지·건물 기타 공작물인지 동산인지를 먼저 확인해야 합니다.

4. 제635조가 적용되려면 — 전제를 건너뛰지 마세요

(1) 원칙: 기간 약정이 없는 임대차

제635조제1항은 “임대차기간의 약정이 없는 때에는” 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다고 정합니다. “언제든지 할 수 있다”는 재량 문언이지만, 그 앞에 붙은 전제가 핵심입니다. 기간 약정이 있는 임대차에 제1항을 그대로 옮겨 적으면 조문을 잘못 읽은 것이 됩니다.

(2) 기간 약정이 있어도 적용되는 경우: 해지권 보류

제636조는 “임대차기간의 약정이 있는 경우에도 당사자일방 또는 쌍방이 그 기간내에 해지할 권리를 보류한 때에는 전조의 규정을 준용한다”고 정합니다.

• 요건: 당사자 일방 또는 쌍방이 그 기간 내에 해지할 권리를 보류했을 것
• 효과: 제635조(6월 / 1월 / 5일)가 준용됨

요건과 효과는 붙어 있지 않습니다. 기간 약정이 있는 계약이라면, 해지권을 보류한 사정이 있는지를 먼저 따져야 제635조로 넘어갑니다.

(3) 묵시의 갱신이 된 뒤

제639조제1항 본문은 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용·수익을 계속하는데 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정합니다.

그런데 같은 항 단서가 이어집니다. “그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다.”

즉 묵시적으로 갱신되었다고 해서 해지할 수 없게 되는 것이 아니라, 본문(갱신 간주)과 단서(제635조에 의한 해지통고)가 함께 작동합니다. 이 경우에도 기간 계산은 제635조제2항으로 돌아가, 토지·건물 기타 공작물이라면 상대방이 통고를 받은 날로부터 6월(임대인) 또는 1월(임차인)이고, 동산이라면 5일입니다.

한편 제639조제2항은 이 경우 전임대차에 대하여 제삼자가 제공한 담보는 기간의 만료로 인하여 소멸한다고만 정합니다. 그 이상의 효과를 조문에 없는 말로 늘려 읽지 않는 것이 안전합니다.

5. 자주 묻는 질문

Q. 집주인이 해지를 통보하면 바로 나가야 하나요? 아닙니다. 제635조제2항은 **“상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다”**고 정합니다. 토지·건물 기타 공작물에서 임대인이 통고한 경우라면 통고를 받은 날로부터 6월이 지나야 해지의 효력이 생깁니다.

Q. 6개월은 언제부터 세나요? 통고를 보낸 날이 아니라 상대방이 그 통고를 받은 날부터입니다(제635조제2항 본문). 그래서 통고가 상대방에게 도달했는지, 언제 도달했는지가 기간 계산의 출발점이 됩니다.

Q. 임차인이 먼저 나가겠다고 하면요? 토지·건물 기타 공작물이라면 1월입니다(제635조제2항제1호 후단). 임대인의 6월과 같은 조문 안에서 갈리는 별개의 기간입니다.

Q. 계약서에 기간이 적혀 있는데도 제635조로 6월을 주장할 수 있나요? 기간 약정이 있는 임대차는 제635조제1항의 전제에 바로 해당하지 않습니다. 제636조가 정한 **“당사자일방 또는 쌍방이 그 기간내에 해지할 권리를 보류한 때”**에 해당해야 제635조가 준용됩니다.

Q. 계약이 묵시적으로 갱신되면 해지는 못 하나요? 제639조제1항 단서가 **“그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다”**고 명시하고 있습니다.

Q. 이 조문을 어기면 벌금이나 과태료가 있나요? 제635조·제636조·제639조는 해지통고의 요건과 효력 발생 시점을 정한 규정으로, 법정형이 없습니다. 벌칙·과태료 조문과는 성격이 다릅니다.

6. 읽을 때 자주 틀리는 다섯 가지

1. “통보한 날부터 6개월”이 아닙니다. 조문은 “상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터”입니다.
2. “모든 임대차가 6월/1월”이 아닙니다. 동산은 같은 항 제2호에서 5일입니다.
3. “기간 약정이 있어도 언제든 해지”가 아닙니다. 제635조제1항의 전제는 기간 약정이 없는 때이고, 기간 약정이 있는 경우는 제636조의 해지권 보류 요건을 거칩니다.
4. “묵시 갱신되면 해지 불가”가 아닙니다. 제639조제1항은 본문과 단서로 갈립니다.
5. “통고와 동시에 끝난다”가 아닙니다. 제635조제2항의 효력은 통고를 받은 날로부터 각호의 기간이 경과해야 생깁니다.

7. 조문의 형식 정보 (인용할 때 확인용)

• 제635조 — 항 2개, 호 2개, 목 없음. 제1항은 “할 수 있다”는 재량 문언, 제2항은 서술형. 괄호 정의 없음.
• 제636조 — 항·호 없는 단일 문장의 준용 규정.
• 제639조 — 항 2개, 호 없음. 제1항은 “할 수 있다”와 “본다”(간주)가 함께 나옴. 괄호 정의 없음.
• 세 조문 모두 삭제된 항이 없고, 연혁 표기도 없습니다. 따라서 법령 상단의 공포번호(법률 제21454호, 2026. 3. 17.)를 근거로 “이 개정이 이 문언을 만들었다”고 단정해서는 안 됩니다.
• 해당 개정(법률 제21454호)이 함께 고친 조문은 제1001조·제1008조·제1010조·제1115조로, 해지통고 조문 계열과는 별개입니다.
• 부칙은 제1조(시행일 — 공포한 날부터 시행), 제2조·제3조(적용례), 제4조(특례)로 구성되어 있고 모두 상속·유류분에 관한 것입니다. 해지통고 조문에 대한 적용례나 경과조치는 없습니다.

8. 정리

참고 법령

• 민법 [시행 2026. 3. 17.] [법률 제21454호, 2026. 3. 17., 일부개정] (소관: 법무부)
  • 제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고) 제1항, 제2항 제1호·제2호
  • 제636조(기간의 약정있는 임대차의 해지통고)
  • 제639조(묵시의 갱신) 제1항, 제2항
  • 부칙(법률 제21454호, 2026. 3. 17.) 제1조~제4조

조문 원문 출처: 법제처 국가법령정보센터(https://www.law.go.kr/법령/민법), 2026-09-22 기준.

관련 법령: 민법 제635조 · 민법 제636조 · 민법 제639조

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