해지 통보는 몇 달 전에 — 임대인이 하면 6개월, 임차인이 하면 1개월인 민법의 갈림
기간을 정하지 않은 임대차에서 집주인(임대인)이 계약 해지를 통고하면, 세입자(임차인)는 통고를 받은 날로부터 6개월이 지나야 해지의 효력이 생긴다. 반대로 세입자가 해지를 통고하면 1개월이 지나야 효력이 생긴다. 이 6개월/1개월 차이와 기산점을 정확히 알아야 “언제까지 나가면 되는지”, “언제부터 새 임차인을 구할 수 있는지”가 분명해진다.
1. 기본 규정 — 민법 제635조
민법 제635조제1항은 임대차기간의 약정이 없는 경우, 당사자(임대인·임차인 모두)가 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다고 정한다. “언제든지 할 수 있다”는 재량 규정이지만, 통고했다고 해서 그 날로 계약이 끝나는 것은 아니다.
제635조제2항은 상대방이 그 통고를 받은 날로부터 다음 기간이 지나야 해지의 효력이 생긴다고 정한다.
- 토지, 건물 기타 공작물: 임대인이 통고한 경우 6월, 임차인이 통고한 경우 1월
- 동산: 5일
즉 갈림의 기준은 “누가 통고했는가”다. 같은 건물 임대차라도 집주인이 통고를 꺼내면 6개월, 세입자가 통고를 꺼내면 1개월이 적용된다. 그리고 기산점은 통고를 “보낸 날”이 아니라 상대방이 “받은 날”이라는 점도 놓치기 쉬운 부분이다. 통고서가 도달한 시점부터 기간이 흐르기 시작한다.
여기서 확인해둘 것은, 이 조항은 어디까지나 임대차기간의 약정이 없는 경우에 적용되는 규정이라는 점이다. 처음부터 계약서에 기간을 정해둔 임대차에는 제635조가 곧바로 적용되지 않는다.
2. 기간을 정한 임대차라면 — 민법 제636조
계약서에 임대차기간을 정해둔 경우에는 원칙적으로 그 기간이 끝나야 계약이 종료된다. 다만 민법 제636조는 예외를 하나 두고 있다.
임대차기간의 약정이 있는 경우에도 당사자일방 또는 쌍방이 그 기간 내에 해지할 권리를 보류한 때에는 제635조의 규정을 준용한다.
즉 계약서에 “임대인 또는 임차인은 기간 중이라도 해지할 수 있다”는 식의 해지권 유보 조항이 있는 경우에만 제636조가 작동하고, 그 결과 제635조가 준용되어 통고 주체에 따라 6개월(임대인) 또는 1개월(임차인)의 기간이 다시 적용된다. 이 요건 — 해지권을 유보해 두었는지 — 이 충족되지 않으면, 기간을 정한 임대차는 제636조가 아니라 계약에서 정한 기간과 그 밖의 사유(채무불이행 등)로만 종료 여부가 판단된다.
3. 계약 기간이 끝났는데 계속 살고 있다면 — 묵시의 갱신(민법 제639조)
임대차기간이 끝난 뒤에도 임차인이 목적물의 사용·수익을 계속하고, 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 않으면, 민법 제639조제1항 본문에 따라 종전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이것이 “묵시의 갱신”이다.
그런데 이렇게 갱신되었다고 해서 이제는 해지 통고 자체를 할 수 없게 되는 것은 아니다. 같은 항 단서는 “그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다”고 정한다. 즉 묵시의 갱신으로 계약은 종전과 같은 조건으로 이어지지만, 그 갱신된 임대차 역시 기간의 약정이 없는 상태로 취급되어 제635조가 다시 적용되고, 당사자는 언제든 해지를 통고할 수 있으며 통고를 받은 날로부터 임대인은 6개월, 임차인은 1개월이 지나야 효력이 생긴다.
다만 제639조제2항은, 묵시의 갱신이 일어나더라도 종전 임대차에 대해 제삼자가 제공한 담보는 기간의 만료로 소멸한다고 별도로 정하고 있다. 보증인이나 물적 담보를 제공한 제3자가 있었다면, 갱신된 계약에는 그 담보가 이어지지 않는다는 뜻이다.
4. 정리 — 상황별로 몇 개월인지
| 상황 | 근거 | 통고 후 효력 발생 시점 |
|---|---|---|
| 기간 약정 없는 토지·건물 임대차, 임대인이 통고 | 민법 제635조제2항제1호 | 통고 받은 날로부터 6월 |
| 기간 약정 없는 토지·건물 임대차, 임차인이 통고 | 민법 제635조제2항제1호 | 통고 받은 날로부터 1월 |
| 동산 임대차 | 민법 제635조제2항제2호 | 통고 받은 날로부터 5일 |
| 기간 약정 있어도 해지권을 유보한 경우 | 민법 제636조(제635조 준용) | 통고 주체에 따라 6월 또는 1월 |
| 묵시의 갱신 후 해지 통고 | 민법 제639조제1항 단서(제635조에 의함) | 통고 주체에 따라 6월 또는 1월 |
주의할 점은, 해지의 효력은 통고 즉시 생기는 것이 아니라 위 기간이 실제로 경과해야 발생한다는 것이다. 통고서를 보냈다고 해서 그날로 계약이 끝나거나 명도 의무가 생기는 것은 아니며, 상대방이 통고를 받은 날을 기준으로 정해진 기간이 지나야 비로소 해지의 효력이 생긴다.
5. 이 글이 다루지 않는 것
이 글은 민법 제635조·제636조·제639조에 규정된 해지 통고 기간의 일반 원칙만을 정리한 것이다. 개별 임대차에 다른 특별한 사정이나 별도의 계약 조항, 다른 법령상 규정이 있는지는 해당 계약서와 관련 법령을 직접 확인해야 한다. 이 주제에 관해 제시할 구체적인 판례는 없다.
참고 법령
- 민법 제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고) 제1항, 제2항 제1호·제2호
- 민법 제636조(기간의 약정있는 임대차의 해지통고)
- 민법 제639조(묵시의 갱신) 제1항, 제2항
