집주인이 계약 해지를 통보하면 몇 달 뒤에 나가야 하나요
요약 및 결론: 민법 제635조제2항제1호는 토지·건물 기타 공작물의 임대차에서 **임대인이 해지를 통고한 경우 6월**, **임차인이 해지를 통고한 경우 1월**이 지나면 해지의 효력이 생긴다고 정한다. 기산점은 통고를 보낸 날이 아니라 **상대방이 그 통고를 받은 날**이므로, 집주인이 해지를 통고했다면 임차인이 통고를 받은 날부터 6월이 경과한 때에 해지의 효력이 발생한다. 다만 이 조항이 적용되는 전제는 제635조제1항이 정한 "임대차기간의 약정이 없는 때"이며, 기간 약정이 있는 임대차에는 제636조의 별도 요건이 충족되어야 준용된다.
"집주인이 나가라고 했는데 며칠 만에 비워야 하나"라는 질문은 통고 주체와 목적물에 따라 답이 갈리는데, 실제 상담 유형에서는 이 갈림이 뒤섞여 전달되는 경우가 많다. 임대인 통고와 임차인 통고에 붙는 기간이 6월과 1월로 다르고, 부동산과 동산에 붙는 기간도 다르기 때문이다. 이 글은 민법 제635조·제636조·제639조 원문(시행 2026. 3. 17.)만을 근거로, 조문이 실제로 무엇을 정하고 무엇을 정하지 않는지를 나눠 정리한다.
임대인이 해지를 통고하면 언제 해지의 효력이 생기나
민법 제635조제2항제1호는 토지, 건물 기타 공작물에 대하여 임대인이 해지를 통고한 경우 6월의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다고 정한다. 이 6월은 “상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터” 계산되므로, 통고서를 작성한 날이나 발송한 날이 아니라 임차인에게 도달한 날이 기산점이다. 조문 문언은 기간이 “경과하면” 효력이 생긴다는 구조여서, 통고만으로 즉시 효력이 발생하는 구조가 아니다.
여기서 6월이라는 기간은 통고를 한 쪽이 누구인지에 따라 정해진다. 같은 호는 임차인이 해지를 통고한 경우를 1월로 정하고 있어, 동일한 건물 임대차에서도 통고 주체가 바뀌면 기간이 6월과 1월로 달라진다. 따라서 “해지 통고는 6개월 전”이라는 한 줄 요약은 임대인이 통고한 경우에만 맞는 설명이다.
기간 약정이 없는 임대차에서만 적용되는 건가
민법 제635조제1항은 “임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다”고 정한다. 즉 제1항의 재량 문언(“할 수 있다”)은 기간 약정이 없는 임대차를 전제로 놓인 것이므로, 기간 약정이 있는 임대차에 제1항을 그대로 옮겨 적용할 수는 없다.
기간 약정이 있는 경우에 관해서는 제636조가 따로 있다. 제636조는 “임대차기간의 약정이 있는 경우에도 당사자일방 또는 쌍방이 그 기간내에 해지할 권리를 보류한 때에는 전조의 규정을 준용한다”고 정한다. 여기서 **“그 기간내에 해지할 권리를 보류한 때”**는 요건이고, 제635조의 준용(6월·1월·5일)은 그 요건이 충족된 뒤의 효과다. 요건과 효과를 붙여 읽어 “기간 약정이 있어도 6개월이면 된다”고 정리하면 조문과 맞지 않는다.
계약기간이 끝났는데 계속 살고 있으면 어떻게 되나
민법 제639조제1항 본문은 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용·수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정한다(묵시의 갱신). 같은 항 단서는 여기서 끝나지 않고 “그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다”고 이어진다.
따라서 묵시적으로 갱신된 상태라도 해지의 통고 자체가 막히는 것이 아니고, 통고가 있으면 제635조의 기간 구조(부동산은 임대인 통고 6월·임차인 통고 1월, 동산은 5일)가 따라온다. 본문만 떼어 “갱신되면 해지할 수 없다”고 읽는 것은 단서를 빠뜨린 독해다. 한편 제639조제2항은 이 경우 전임대차에 대하여 제삼자가 제공한 담보는 기간의 만료로 인하여 소멸한다고만 정한다.
모든 임대차가 6개월·1개월인가
아니다. 민법 제635조제2항은 목적물을 두 갈래로 나눈다. 제1호는 토지, 건물 기타 공작물에 대하여 임대인 통고 6월·임차인 통고 1월을 정하고, 제2호는 동산에 대하여 5일을 정한다. 동산 임대차에서는 통고 주체에 따른 구분 없이 5일로만 규정되어 있다.
그러므로 기간을 확인하려면 두 가지를 먼저 갈라야 한다. 첫째, 목적물이 부동산·공작물인지 동산인지. 둘째, 통고한 쪽이 임대인인지 임차인인지. 이 두 갈림을 정하고 나서야 6월·1월·5일 중 어느 기간이 붙는지가 나온다.
행위별 분해 표
| 어떤 상황·행위 | 적용 조문 | 조문이 정한 효과(해지 효력 발생 시기) |
|---|---|---|
| 임대차기간의 약정이 없는 임대차에서 당사자가 계약해지를 통고 | 민법 제635조제1항 | 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있음(재량 문언) |
| 토지·건물 기타 공작물에서 임대인이 해지를 통고 | 민법 제635조제2항제1호 | 상대방이 통고를 받은 날로부터 6월 경과 시 해지의 효력 발생 |
| 토지·건물 기타 공작물에서 임차인이 해지를 통고 | 민법 제635조제2항제1호 | 상대방이 통고를 받은 날로부터 1월 경과 시 해지의 효력 발생 |
| 동산에 대한 임대차에서 해지를 통고 | 민법 제635조제2항제2호 | 상대방이 통고를 받은 날로부터 5일 경과 시 해지의 효력 발생 |
| 기간 약정이 있는 임대차에서 당사자 일방 또는 쌍방이 그 기간 내에 해지할 권리를 보류한 때 | 민법 제636조 | 전조(제635조)의 규정을 준용 |
| 기간 만료 후 임차인이 사용·수익을 계속하고 임대인이 상당한 기간 내에 이의하지 않은 때 | 민법 제639조제1항 | 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봄. 단서에 따라 당사자는 제635조에 의한 해지의 통고를 할 수 있음 |
| 묵시의 갱신이 인정된 경우 전임대차에 대하여 제삼자가 제공한 담보 | 민법 제639조제2항 | 기간의 만료로 인하여 소멸 |
이 조문을 위반하면 처벌받나 — 법정형과 실제 제재
민법 제635조·제636조·제639조는 해지 통고의 요건과 해지 효력의 발생 시기를 정하는 조문이며, 이 계열 조문에는 법정형(징역·벌금)이 없다. 시행 2026. 3. 17. 개정(법률 제21454호)이 함께 고친 조문은 제1001조·제1008조·제1010조·제1115조로, 이 개정이 함께 고친 벌칙·과태료 조문은 없다.
따라서 “몇 개월 뒤에 나가야 하나”라는 질문은 형벌의 문제가 아니라 해지 효력이 언제 생기는지의 문제로 정리된다. 해지 통고 기간의 준수 여부에 관한 공식 통계나 양형기준 수치는 형벌 규정이 없는 영역이므로 공표 자료 없음이며, 이 주제와 관련해 제시된 판례도 이 글의 근거 자료에는 없다.
조문 자체에 관해 오해하기 쉬운 점
민법 제635조·제636조·제639조 본문에는 연혁 표기가 없다. 법령 상단의 공포번호(법률 제21454호, 2026. 3. 17., 일부개정)를 근거로 이 세 조문의 문언이 2026년 개정으로 만들어졌다고 단정할 수는 없다.
부칙 역시 시행일만 정하고 있지 않다. 부칙 제1조가 공포한 날부터 시행한다고 정하고, 제2조·제3조가 적용례, 제4조가 특례를 정하는데 이들은 모두 상속·유류분에 관한 것이며, 해지통고 조문에 대한 적용례나 경과조치는 없다. 또한 이 세 조문에는 괄호로 된 정의 규정이 없으므로, 조문 밖에서 정의 범위를 만들어 붙여 읽는 것은 문언의 근거가 없다.
관련 법령
제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고) ①임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.
제636조(기간의 약정있는 임대차의 해지통고) 임대차기간의 약정이 있는 경우에도 당사자일방 또는 쌍방이 그 기간내에 해지할 권리를 보류한 때에는 전조의 규정을 준용한다.
제639조(묵시의 갱신) ①임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다.
자주 묻는 질문
집주인이 나가라고 통보하면 6개월 뒤에 나가면 되나요
민법 제635조제2항제1호는 토지·건물 기타 공작물의 임대차에서 임대인이 해지를 통고한 경우 6월이 경과하면 해지의 효력이 생긴다고 정하고, 그 6월은 상대방이 통고를 받은 날부터 계산된다. 다만 제635조제1항의 전제는 "임대차기간의 약정이 없는 때"이고, 기간 약정이 있는 임대차에서는 제636조가 정한 "그 기간 내에 해지할 권리를 보류한 때"라는 요건이 충족되어야 제635조가 준용된다.
세입자가 해지를 통보하면 몇 달 뒤에 효력이 생기나요
민법 제635조제2항제1호에 따라 토지·건물 기타 공작물의 임대차에서 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월이 경과하면 해지의 효력이 생긴다. 같은 호에서 임대인 통고는 6월로 정해져 있어, 동일한 건물 임대차라도 통고 주체에 따라 기간이 6월과 1월로 갈린다.
계약기간이 끝났는데 그냥 살고 있으면 해지 통보를 할 수 없나요
민법 제639조제1항 본문에 따라 기간 만료 후 임차인이 사용·수익을 계속하고 임대인이 상당한 기간 내에 이의하지 않으면 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보지만, 같은 항 단서는 "그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다"고 정한다. 즉 묵시적 갱신 상태에서도 해지 통고는 가능하고, 그 효력 시기는 제635조의 기간(부동산 6월·1월, 동산 5일)에 따른다.
