집주인이 계약 해지를 통보하면 몇 달 뒤에 나가야 하나요?
집주인이 해지를 통보했다고 해서 모든 임대차가 같은 기간 뒤에 종료되는 것은 아닙니다. 핵심은 임대차기간을 정했는지, 목적물이 건물인지 동산인지, 그리고 누가 해지를 통고했는지입니다.
기간을 정하지 않은 건물 임대차라면 6개월
임대차기간의 약정이 없고 목적물이 토지·건물 기타 공작물에 해당한다면, 임대인이 해지를 통고한 경우 해지의 효력은 상대방이 통고를 받은 날부터 6개월이 지나야 생깁니다.
민법 제635조는 다음과 같이 정합니다.
제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고)
①임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.
②상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.
- 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월
- 동산에 대하여는 5일
따라서 집주인의 해지 통보가 적용되는 경우에도 기간은 통보한 날이 아니라 상대방이 통보를 받은 날부터 계산합니다.
임차인이 해지 통보를 하면 1개월
같은 건물 임대차라도 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1개월이 지나야 해지의 효력이 생깁니다. 즉, 민법 제635조제2항제1호는 임대인과 임차인의 통고 주체에 따라 기간을 다르게 정하고 있습니다.
계약기간을 정한 임대차는 별도 요건이 필요합니다
계약서에 임대차기간이 정해져 있다면, 기간이 정해지지 않은 임대차를 전제로 한 민법 제635조제1항을 그대로 적용할 수 없습니다.
다만 당사자 일방 또는 쌍방이 계약기간 안에도 해지할 권리를 보류한 경우에는 민법 제636조에 따라 제635조가 준용됩니다. 따라서 기간을 정한 계약에서는 먼저 계약서 등에 기간 중 해지권을 보류한 내용이 있는지 확인해야 합니다.
묵시적으로 갱신된 경우
임대차기간이 끝난 뒤 임차인이 계속 사용·수익하고 임대인이 상당한 기간 안에 이의를 제기하지 않으면, 민법 제639조제1항에 따라 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.
다만 같은 조항의 단서는 묵시적으로 갱신된 경우에도 당사자가 민법 제635조에 따라 해지 통고를 할 수 있다고 정합니다. 따라서 묵시적으로 갱신되었다는 사정만으로 해지 통고가 불가능해지는 것은 아닙니다.
정리
- 기간 약정이 없는 토지·건물 임대차에서 임대인이 통고하면: 상대방이 받은 날부터 6개월
- 기간 약정이 없는 토지·건물 임대차에서 임차인이 통고하면: 상대방이 받은 날부터 1개월
- 동산 임대차: 통고를 받은 날부터 5일
- 기간 약정이 있는 임대차: 기간 중 해지권을 보류한 경우에 민법 제635조가 준용됨
- 묵시적으로 갱신된 임대차: 민법 제635조에 따른 해지 통고 가능
참고한 법령
- 민법 제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고)
- 민법 제636조(기간의 약정있는 임대차의 해지통고)
- 민법 제639조(묵시의 갱신)
