집주인이 계약 해지를 통보하면 언제 나가야 하나요?
집이나 건물처럼 부동산을 빌린 계약에 기간의 약정이 없다면, 집주인인 임대인이 해지를 통보한 경우 임차인이 그 통보를 받은 날부터 6개월이 지나야 해지의 효력이 생깁니다. 통보를 보낸 날이 아니라 임차인에게 도달한 날이 기준입니다.
따라서 “집주인이 해지를 통보하면 몇 달 뒤에 나가야 하나요?”라는 질문에는, 기간을 정하지 않은 건물 임대차라면 통보를 받은 날부터 6개월 뒤라고 답할 수 있습니다.
집주인과 세입자의 통보 기간은 다릅니다
민법 제635조는 기간의 약정이 없는 토지·건물 기타 공작물 임대차에서 통고한 사람이 누구인지에 따라 해지 효력이 발생하는 시점을 다르게 정합니다.
- 임대인이 해지를 통고한 경우: 상대방이 통고를 받은 날부터 6개월
- 임차인이 해지를 통고한 경우: 상대방이 통고를 받은 날부터 1개월
즉, 집주인이 세입자에게 통보한 경우와 세입자가 집주인에게 통보한 경우를 같은 기간으로 계산해서는 안 됩니다.
6개월은 언제부터 계산하나요?
기산점은 해지 의사를 표시한 날이나 통보를 발송한 날이 아니라 상대방이 통고를 받은 날입니다.
예를 들어 임대인이 먼저 해지 의사를 밝혔더라도 임차인이 그 통고를 나중에 받았다면, 민법 제635조제2항에 따른 기간은 임차인이 받은 날을 기준으로 합니다. 해지의 효력은 그날부터 6개월이 경과한 뒤 생깁니다.
계약기간이 정해져 있다면 같은 결론인가요?
계약기간이 정해진 임대차에는 민법 제635조의 기준을 그대로 적용할 수 없습니다.
민법 제636조에 따르면 기간을 정한 임대차라도 당사자 일방 또는 쌍방이 그 기간 안에 해지할 권리를 보류한 경우에는 제635조가 준용됩니다. 따라서 계약기간이 남아 있다는 사정만으로 6개월 기준을 적용하거나, 반대로 적용되지 않는다고 단정할 수는 없습니다. 계약에서 기간 중 해지권을 보류했는지를 먼저 구분해야 합니다.
계약기간이 끝난 뒤 계속 거주했다면 어떻게 되나요?
임대차기간이 끝난 후에도 임차인이 임차물을 계속 사용·수익하고 임대인이 상당한 기간 안에 이의를 제기하지 않았다면, 민법 제639조제1항에 따라 종전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.
다만 같은 조항은 이러한 묵시의 갱신이 이루어진 경우에도 당사자가 민법 제635조에 따라 해지를 통고할 수 있다고 정합니다. 그러므로 묵시적으로 갱신되었다는 이유만으로 해지 통고를 할 수 없게 되는 것은 아닙니다.
모든 임대차에서 6개월을 적용하는 것은 아닙니다
6개월과 1개월의 구분은 토지·건물 기타 공작물에 관한 기준입니다. 동산 임대차는 민법 제635조제2항제2호에 따라 상대방이 통고를 받은 날부터 5일이 지나면 해지의 효력이 생깁니다.
결국 집주인의 해지 통보를 받았을 때는 다음 사항을 구분해야 합니다.
- 임대차 목적물이 토지·건물 기타 공작물인지
- 계약기간을 정하지 않은 임대차인지
- 계약기간을 정했다면 기간 중 해지권을 보류했는지
- 계약기간 만료 후 묵시의 갱신이 이루어진 상태인지
- 해지 통보를 실제로 받은 날이 언제인지
이 가운데 기간의 약정이 없는 건물 임대차라는 전제가 충족된다면, 임대인이 한 해지 통고는 임차인이 받은 날부터 6개월이 경과한 뒤 효력이 생깁니다.
참고 법령
- 민법 제635조제1항·제2항제1호·제2호
- 민법 제636조
- 민법 제639조제1항·제2항
