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전세사기 피해자로 인정받지 못했다면 — '4호 요건'은 무엇을 요구하고, 부결 뒤 30일 안에 무엇이 정해져 있나

입력 2026.08.24.

요약 및 결론: 전세사기피해자 결정의 요건은 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제3조 제1항 제1호부터 제4호까지이고, 그중 제4호가 요구하는 것은 임대인이 임차보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도가 있었다는 '증명'이 아니라 그렇게 "의심할 만한 상당한 이유"다. 결정에 이의가 있는 신청인은 같은 법 제15조 제1항에 따라 결정을 송달받은 날부터 30일 이내에 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있고, 국토교통부장관은 같은 조 제2항에 따라 이의신청을 받은 날부터 20일 이내에 전세사기피해지원위원회의 재심의를 거쳐 결정하여야 한다. 전세사기피해자로 결정되는 절차와 임대인이 형법 제347조의 사기죄로 처벌되는 절차는 근거 법률·판단 주체·요구되는 판단의 강도가 모두 다른 별개의 절차다.

국토교통부 자료를 분석한 언론 보도에 따르면 전세사기피해지원위원회는 2026년 1~4월 총 6,030건을 심의해 2,594건을 가결하고 2,150건을 피해자 요건 미충족으로 부결했으며, 부결 사례 가운데 4호 요건 미충족이 포함된 것이 2,051건으로 부결의 95.4%였다. 부결 통지를 받은 임차인 쪽에서는 "임차인이 집주인의 사기를 입증해야 하는 게 현실"이라는 말이 나온다. 그런데 특별법 제3조 제1항 제4호가 문언으로 적어 둔 기준은 '입증'이 아니라 '의심할 만한 상당한 이유'여서, 언론에서 쓰는 "의도 입증"이라는 표현과 조문의 요구 수준은 같지 않다.

전세사기피해자로 결정되려면 무엇을 갖춰야 하나

전세사기피해자 결정을 받으려는 임차인은 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제3조 제1항의 네 가지 요건을 모두 갖춰야 한다. 조문은 “다음 각 호의 요건을 모두 갖추어야 한다”고 정하고, 다만 경매 또는 공매 절차가 완료된 임차인에 대해서는 제1호와 제3호의 요건을 제외한다는 단서를 두고 있다. 신청 상대는 국토교통부장관이고(제12조 제1항), 요건 충족 여부를 심의·의결하는 것은 전세사기피해지원위원회다(제14조 제2항).

제3조 제1항의 현재 문언은 법률 제20429호로 2024년 9월 10일 공포·시행된 개정에서 정해졌다. 이 개정으로 제1호에 전세권 설정이 포함되고, 제2호의 보증금 기준이 5억원 이하가 되었으며, 제3호가 ‘2인 이상의 임차인’으로, 제4호가 지금의 문언으로 바뀌었다. 특별법 자체는 2026년 5월 12일 시행된 법률 제21634호 일부개정이 최신이다.

‘4호 요건’은 임대인의 의도를 증명하라는 뜻인가

제3조 제1항 제4호는 임대인의 의도를 증명하라고 요구하지 않는다. 조문의 마지막 문구는 “임대인이 임차보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것”이고, 그 앞의 네 가지는 그 판단에 쓰이는 사정을 “등”으로 열거한 예시다. 즉 요건의 대상은 임대인의 내심 자체가 아니라, 그런 의도를 의심하게 하는 객관적 사정이 상당한 정도로 있는지다.

열거된 네 갈래는 성격이 서로 다르다. ① 임대인등에 대한 수사 개시는 수사기관의 절차 진행이라는 외형적 사실이고, ② 기망은 계약 과정의 행위이며, ③ 반환 능력 없는 자에 대한 임차주택 양도와 ④ 반환 능력 없이 다수 주택을 취득·임대한 정황은 임대인의 재산·사업 구조에 관한 사정이다. 조문은 이 네 가지를 요건으로 병렬해 두지 않고 “등”으로 묶은 뒤 종합 판단의 재료로 삼는 구조여서, 넷 중 하나만 있으면 자동으로 충족된다고도, 넷을 모두 갖춰야 한다고도 읽히지 않는다.

행정 요건과 형사 요건을 한 표에 놓으면 차이가 드러난다. 위쪽 네 줄은 결정의 요건이므로 결론이 ‘요건 충족 여부’이고, 마지막 줄은 형벌의 요건이므로 결론이 ‘법정형’이다. 같은 사실관계를 놓고도 두 절차의 결론이 갈릴 수 있는 이유가 여기에 있다.

피해자로 인정되는 것과 임대인이 사기죄가 되는 것은 어떻게 다른가

전세사기피해자로 결정된다고 해서 임대인이 형사 사기범이 되는 것은 아니다. 특별법상 결정은 국토교통부장관이 위원회 심의·의결을 거쳐 하는 행정 결정이고, 사기죄 성립은 형사절차에서 법원이 판단한다. 특별법의 취지에 관해 전문가들은 “전세사기특별법은 원래 민사 영역인데 범죄로 인정되지 않은 상황에서도 피해자를 먼저 도와주자는 취지로 만들어졌다”고 설명한다.

요구되는 판단의 강도도 다르다. 특별법 제3조 제1항 제4호는 ‘의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유’를 요건으로 삼는 반면, 형법 제347조의 사기죄는 기망행위와 편취의 고의가 형사소송 절차에서 인정되어야 성립한다. 두 기준은 층위가 다르므로, 4호 요건이 충족되었다는 결정이 곧 임대인의 사기죄 인정으로 이어지지 않고, 반대로 형사 절차가 진행 중이 아니라는 사정만으로 4호가 곧바로 부정된다고 조문이 정하고 있지도 않다.

이 구분은 부결 통계를 읽을 때도 필요하다. 보도된 2,051건은 ‘4호 요건 미충족이 포함된’ 부결 사례의 수이지 ‘4호 때문에만 떨어진’ 사례의 수가 아니며, 95.4%는 심의 건수 6,030건이 아니라 부결 2,150건을 분모로 한 비율이다. 또한 심의 6,030건과 가결 2,594건·부결 2,150건의 합계는 서로 맞지 않는데, 그 차이가 어떤 분류인지는 해당 보도에 설명되어 있지 않다.

부결되면 30일 안에 무엇이 정해져 있나

부결 결정을 받은 신청인에게 법이 정해 둔 다음 절차는 이의신청이다. 특별법 제15조 제1항은 “제14조에 따른 전세사기피해자등 결정에 관하여 이의가 있는 신청인은 결정을 송달받은 날부터 30일 이내에 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있다”고 정한다. 기산점은 결정이 내려진 날이 아니라 결정문 정본을 송달받은 날이고, 결정문 정본의 송달은 제14조 제6항에 근거가 있다.

이의신청이 접수된 뒤의 기한은 제15조 제2항에 있다. 국토교통부장관은 이의신청을 받은 날부터 20일 이내에 결정하여야 하며, 이 경우 위원회에 재심의를 요청하고 위원회가 재심의하여 의결한 결정안에 따라 결정해야 한다. 신청인이 지켜야 하는 30일과 행정청이 지켜야 하는 20일은 서로 다른 조항의 다른 기한이므로 섞어 쓰면 일정이 어긋난다.

한편 일부 매체는 부결된 경우 30일 내에 이의신청과 함께 임대인을 사기죄로 고소해야 한다고 안내한다. 다만 고소는 특별법이 이의신청의 요건으로 정해 둔 사항이 아니다. 특별법 제15조 제1항은 이의신청의 기한만 정하고 있고, 고소를 의무로 규정한 조문은 없다.

부결된 뒤 다시 신청할 수 있나

전세사기피해자 결정이 부결된 신청인의 재신청 가부에 관해 특별법은 별도 조문을 두고 있지 않다. 특별법은 제12조에서 신청을, 제14조에서 결정을, 제15조에서 이의신청을 정하지만, 부결 후 다시 신청할 수 있는지 또는 없는지를 명시한 규정은 확인되지 않는다. 따라서 “재신청은 불가능하다”거나 “언제든 다시 신청하면 된다”고 단정할 근거를 조문에서 찾기는 어렵고, 규정이 없다는 사실 자체가 정확한 답이다.

법에 명확히 적힌 것은 기한이 있는 쪽이다. 이의신청은 결정을 송달받은 날부터 30일이라는 제척기간이 제15조 제1항에 명시되어 있어, 이 기간이 지나면 같은 조에 따른 이의신청은 할 수 없다. 규정이 있는 절차와 규정이 없는 사항을 구분해 두는 것이 부결 이후 시간표를 짜는 출발점이다.

경매·공매가 끝난 임차인은 요건이 달라진다

경매 또는 공매 절차가 완료된 임차인에게는 제3조 제1항 제1호와 제3호가 적용되지 않는다. 이는 제3조 제1항 본문의 단서가 “다만, 경매 또는 공매 절차가 완료된 임차인의 경우에는 제1호 및 제3호의 요건은 제외한다”고 명시하고 있기 때문이다. 절차가 끝난 뒤에는 대항요건 유지나 다수 피해 발생의 예상 여부를 따지는 것이 의미를 갖기 어렵다는 점이 조문에 반영된 갈래다.

이 단서가 적용되면 남는 요건은 제2호(보증금 5억원 이하)와 제4호(의심할 만한 상당한 이유)다. 결과적으로 경매·공매가 완료된 사안에서는 4호 판단의 비중이 상대적으로 더 커지는 구조가 된다.

실제 심의 결과는 어떻게 나오고 있나 — 공표된 수치와 공표되지 않은 수치

공개된 수치는 2026년 1~4월 심의분에 관한 언론 보도가 전한 것이다. 국토교통부 자료를 분석한 보도에 따르면 이 기간 심의 6,030건 중 가결 2,594건, 요건 미충족 부결 2,150건이었고, 부결 사례 중 4호 요건 미충족이 포함된 것이 2,051건(부결의 95.4%)이었다. 이 수치들은 보도가 전한 값이며, 이 글이 산출한 값이 아니다.

공표되지 않은 부분도 분명히 해 둘 필요가 있다. 부결 사유를 호별로 분해한 정기 통계, 이의신청 건수와 재심의 인용 비율, 4호 요건 판단에서 어떤 사정이 실제로 어느 정도 반영되는지에 대한 공식 지표는 확인되는 공표 자료가 없다. 개별 사건에서 어떤 사정이 ‘의심할 만한 상당한 이유’로 평가되는지는 위원회의 심의·의결과 결정문으로만 확인된다.

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