전세사기 피해자 부결 95.4%에 포함된 '4호 요건'…형사 사기와 다른 행정 판단
조문은 ‘의도 증명’ 아닌 ‘의심할 만한 상당한 이유’ 규정…부결 결정 송달 뒤 30일 내 이의신청 가능
전세사기피해자로 인정받는 절차에서 임대인의 보증금 미반환 의도를 어떻게 판단할지가 주요 쟁점으로 떠올랐다. 특별법상 피해자 결정은 형사 처벌 여부를 정하는 절차와 별개의 행정 결정이다.
국토교통부 자료를 분석한 언론 보도에 따르면, 전세사기피해지원위원회는 올해 1~4월 6030건을 심의해 2594건을 가결하고 2150건을 피해자 요건 미충족으로 부결했다. 부결 건 가운데 제3조제1항제4호 요건 미충족이 포함된 사례는 2051건으로, 전체 부결의 95.4%였다.
다만 이 수치는 4호 요건 미충족이 포함된 부결 건수다. 4호 요건만을 이유로 부결됐다는 뜻으로 볼 수는 없다.
「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제3조제1항은 피해자로 결정받으려는 임차인이 각 호의 요건을 모두 갖추도록 정한다. 경매 또는 공매 절차가 완료된 임차인에게는 제1호와 제3호를 적용하지 않는다는 단서도 뒀다.
이 가운데 4호는 임대인등에 대한 수사 개시, 임대인등의 기망, 보증금 반환 능력이 없는 사람에게 임차주택을 넘긴 사정, 반환 능력 없이 다수 주택을 취득·임대한 사정 등을 열거한다. 최종 기준은 임대인이 보증금반환채무를 이행하지 않을 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있는지다.
따라서 조문은 임차인에게 임대인의 의도를 확정적으로 증명하라고 적고 있지 않다. 열거된 사정들은 ‘의심할 만한 상당한 이유’를 판단하는 자료가 될 수 있으며, 보도에서 말하는 ‘의도 입증’과는 문언의 강도가 다르다.
피해자 결정은 특별법이 정한 지원 대상 요건을 심의하는 절차다. 반면 형법 제347조의 사기죄는 별도 형사 절차에서 다뤄지는 규정이다. 특별법상 피해자로 인정됐다는 사정만으로 임대인이 형사 사기범으로 확정되는 것은 아니며, 반대로 두 판단은 같은 계약·반환 경위를 두고도 서로 다른 요건 아래 이뤄질 수 있다.
부결 결정에 이의가 있는 신청인은 결정문 정본을 송달받은 날부터 30일 이내에 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있다. 국토교통부장관은 이의신청을 받은 날부터 20일 이내에 결정해야 하며, 이 경우 위원회에 재심의를 요청하도록 돼 있다.
처음 신청 단계에서는 신청을 받은 날부터 30일 이내에 피해사실 조사를 마쳐야 한다. 위원회는 안건 상정일부터 30일 이내에 심의·의결해야 하고, 부득이한 사유가 있으면 15일 이내에서 한 차례 연장할 수 있다.
특별법 제15조는 이의신청의 기한과 처리 절차를 규정하지만, 부결 뒤 재신청의 가능 여부를 직접 정하고 있지는 않다. 이에 따라 부결 통지를 받은 경우에는 결정문에 적힌 판단 사유와 법에 정한 이의신청 기간을 구분해 확인할 필요가 있다.
참고 법령
- 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제3조제1항, 제12조제1항, 제13조제5항, 제14조제2항·제3항·제6항, 제15조제1항·제2항
- 「형법」 제347조