전세사기 피해자 결정이 부결되면 4호 요건은 무엇을 보나
요약 및 결론: 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제3조제1항제4호는 임대인이 보증금반환채무를 이행하지 않을 의도가 있었다고 **의심할 만한 상당한 이유**가 있는지를 피해자 결정 요건으로 둔다. 이 기준은 형법 제347조의 사기죄 성립이나 유죄 판단과는 별도의 행정 결정 기준이므로, 피해자 결정과 형사 책임은 같은 결론으로 자동 연결되지 않는다.
국토교통부 자료를 분석한 언론 보도에 따르면, 2026년 1월부터 4월까지 심의된 6,030건 중 피해자 요건 미충족으로 부결된 건은 2,150건이었고, 그중 제3조제1항제4호 미충족이 포함된 사례는 2,051건(95.4%)이었다. 2,051건은 4호 요건만을 이유로 부결된 건수라는 뜻은 아니지만, ‘보증금을 돌려주지 않을 의도’를 둘러싼 요건이 부결 판단에서 빈번히 함께 검토됐다는 점을 보여준다.
피해자로 인정되는 일과 사기죄가 되는 일은 왜 다른가
전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법의 피해자 결정은 지원과 주거안정을 위한 행정 절차이고, 형법 제347조의 사기죄는 형사처벌을 위한 별도 절차다. 특별법 제3조제1항제4호가 묻는 것은 ‘의도’를 확정적으로 증명했는지가 아니라 ‘의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유’가 있는지다.
형법 제347조는 사람을 기망해 재물의 교부나 재산상 이익을 취득한 경우를 처벌 대상으로 정한다. 따라서 특별법상 피해자 결정이 곧 임대인의 형사상 유죄를 뜻하지 않고, 형사 절차가 진행된다는 사정만으로 특별법상 요건 충족이 자동 확정되는 것도 아니다.
| 어떤 행위 또는 판단 | 적용 조문 | 법정형 또는 법률상 효과 |
|---|---|---|
| 보증금 미반환 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있는지 판단 | 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제3조제1항제4호 | 형벌 조항이 아니라 피해자 결정 요건 |
| 사람을 기망해 재물 또는 재산상 이익을 취득 | 형법 제347조제1항 | 2026년 8월 24일 시행 조문 기준 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금 |
4호 요건의 ‘의심할 만한 상당한 이유’는 무엇인가
제3조제1항제4호는 네 가지 사정을 예시로 든다. 임대인등에 대한 수사 개시, 임대인등의 기망, 보증금을 반환할 능력이 없는 사람에게 임차주택을 양도한 사정, 반환 능력 없이 다수의 주택을 취득·임대한 사정이 그것이다.
네 가지 사정은 ‘등’으로 이어지는 예시이며, 최종 판단 기준은 그 사정들로부터 보증금반환채무를 이행하지 않을 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있는지다. 어느 한 사정이 보인다고 자동으로 요건이 충족되는 것은 아니지만, 네 갈래 중 한 갈래의 사실관계도 다른 자료와 함께 판단 근거가 될 수 있다.
임차인이 확인 가능한 자료의 범위는 사안마다 다르다. 등기사항증명서상의 소유권 변동, 임차주택의 경매·공매 진행 여부, 계약서와 보증금 지급 자료, 반환 요구와 답변의 기록처럼 객관적으로 남는 사실은 제3조제1항의 다른 요건 및 제4호 관련 사정의 검토 대상이 될 수 있다. 자료가 특정 결론을 보장하지는 않으며, 결정은 법정 요건 전체를 기준으로 이뤄진다.
4호 요건 외에도 모두 갖춰야 하는 조건은 무엇인가
특별법 제3조제1항은 원칙적으로 제1호부터 제4호까지의 요건을 모두 갖출 것을 정한다. 제1호는 주택 인도·주민등록·확정일자 등을, 제2호는 임차보증금 5억원 이하를, 제3호는 파산·회생·경매·공매·집행권원 등과 2인 이상 임차인의 보증금반환채권 피해를 각각 규정한다.
경매 또는 공매 절차가 완료된 임차인은 제3조제1항의 단서에 따라 제1호와 제3호 요건이 제외된다. 제2호와 제4호는 이 단서로 제외된다고 적혀 있지 않으므로, 경매·공매가 끝난 경우에도 조문 전체와 단서를 함께 읽어야 한다.
부결 결정을 받았다면 30일 안에 어떤 절차가 진행되나
피해자 결정에 이의가 있는 신청인은 결정문을 송달받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있다. 법은 이의신청을 받은 날부터 20일 이내에 결정하도록 하고, 그 과정에서 재심의 절차를 거치도록 정한다.
절차의 기준점은 ‘부결 통지를 알게 된 날’이 아니라 결정문을 송달받은 날이다. 법은 결정문 정본의 송달을 정하고 있으므로, 이의신청 기간과 처리 기간을 구별해 확인할 필요가 있다.
| 절차 단계 | 법정 기간 | 근거 조문 |
|---|---|---|
| 신청 후 피해사실 조사 | 신청일부터 30일 이내 | 특별법 제13조제5항 |
| 안건 상정 후 심의·의결 | 상정일부터 30일 이내, 부득이한 사유가 있으면 한 차례 15일 이내 연장 | 특별법 제14조제3항 |
| 이의신청 | 결정 송달일부터 30일 이내 | 특별법 제15조제1항 |
| 이의신청에 대한 결정 | 이의신청일부터 20일 이내 | 특별법 제15조제2항 |
특별법 제15조에는 이의신청 절차와 기간이 규정돼 있지만, 부결 뒤 ‘재신청’이 가능한지에 관한 별도 규정은 두고 있지 않다. 재신청 가능 여부를 법이 금지하거나 보장한다고 단정할 수 없으며, 조문에 명시된 불복 절차는 30일 이내의 이의신청이다.
실제 처벌 수위는 피해자 결정 통계로 알 수 있나
피해자 결정 건수는 특별법상 행정 요건의 심의 결과이지 형사 사기죄의 선고 결과가 아니다. 2026년 1월부터 4월까지의 6,030건·2,150건·2,051건 통계도 피해자 결정 심의에 관한 언론 보도 수치이므로, 이를 유죄율이나 실제 형량으로 읽을 수 없다.
형법 제347조제1항의 법정형은 2026년 8월 24일 시행 조문 기준 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금이다. 전세사기피해자 특별법의 피해자 결정과 직접 대응시킨 실제 형사 선고 수위에 관한 공식 통계는 이 글에서 확인한 공표 자료가 없다.
관련 법령
제3조 ①은 피해자로 결정받으려는 임차인이 각 호의 요건을 모두 갖출 것을 요구한다(경매 또는 공매 절차가 완료된 임차인은 제1호·제3호 제외). 제1호는 주택의 인도와 주민등록, 확정일자(임차권등기 또는 전세권 설정 포함), 제2호는 임차보증금 5억원 이하(위원회가 2억원 범위에서 상향 가능), 제3호는 임대인의 파산·회생, 경매·공매 개시, 집행권원 확보 등으로 2인 이상의 임차인에게 피해가 발생했거나 예상될 것, 제4호는 '임대인등에 대한 수사 개시, 임대인등의 기망, 임차보증금을 반환할 능력이 없는 자에 대한 임차주택의 양도 또는 임차보증금을 반환할 능력 없이 다수의 주택 취득·임대 등 임대인이 임차보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것'이다. 이 문언은 임차인에게 임대인의 의도를 증명하라고 요구하지 않는다. 시행 2026. 5. 12.(법률 제21634호), 제3조 제1항의 최근 개정은 법률 제20429호(2024. 9. 10. 공포·시행).
제12조 ①은 결정을 받으려는 임차인이 국토교통부장관에게 신청하도록 하고, 제13조 ⑤는 신청을 받은 날부터 30일 이내에 조사를 마치도록 한다. 제14조 ②는 위원회가 제3조의 요건 충족 여부를 심의·의결하도록 하고, ③은 안건 상정일부터 30일 이내에 심의·의결을 마치되 부득이한 사유가 있으면 15일 이내의 범위에서 한 차례만 연장할 수 있도록 한다. ⑥은 국토교통부장관이 결정문 정본을 신청인에게 송달하도록 정한다.
제15조 ①: '제14조에 따른 전세사기피해자등 결정에 관하여 이의가 있는 신청인은 결정을 송달받은 날부터 30일 이내에 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있다.' ②: 국토교통부장관은 이의신청을 받은 날부터 20일 이내에 결정하여야 하며, 이 경우 위원회에 재심의를 요청하고 위원회가 재심의하여 의결한 결정안에 따라 결정하여야 한다. 부결 후 같은 사유로 다시 신청할 수 있는지에 관하여는 이 법에 명시적 규정이 없다.
특별법상 피해자 결정은 행정 결정이고 형법 제347조의 사기죄는 형사 처벌 요건이다. 전자는 '의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유'를 요건으로 하고, 후자는 기망과 편취의 고의에 대한 증명을 요구한다. 피해자로 결정되었다고 하여 임대인의 사기죄가 인정되는 것은 아니며, 반대로 피해자 결정이 부결되었다고 하여 형사 절차가 배제되는 것도 아니다.
자주 묻는 질문
전세사기 피해자 인정 안 되면 어떻게 하나요
전세사기피해자등 결정에 이의가 있는 신청인은 결정문을 송달받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있다. 이의신청을 받은 뒤의 결정 기한은 20일 이내이며, 법은 그 과정에서 재심의를 거치도록 정한다.
집주인이 일부러 보증금을 안 준 걸 어떻게 증명하나요
특별법 제3조제1항제4호의 문언은 ‘의도’를 확정적으로 증명하라고 쓰지 않고, 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것을 요구한다. 수사 개시, 기망, 반환 능력이 없는 사람에게의 양도, 반환 능력 없이 다수 주택을 취득·임대한 사정은 조문이 든 예시이며, 개별 사실관계는 다른 요건과 함께 판단된다.
전세사기 피해자 신청이 부결되면 다시 신청할 수 있나요
특별법에는 부결 뒤 재신청의 가능 여부를 정한 별도 조문이 없다. 부결 결정에 관해 법이 명시한 절차는 결정문 송달일부터 30일 이내에 할 수 있는 이의신청이다.