전세사기 피해자 부결의 95%가 '4호 요건'…조문 기준은 의도 증명이 아니다
올해 1~4월 부결 2150건 중 2051건에 4호 미충족 포함…이의신청은 송달 후 30일 이내
전세사기 피해자 결정에서 임차인에게 요구되는 것은 임대인의 의도를 증명하는 일이 아니라 그 의도를 의심할 만한 상당한 이유다.
국토교통부 자료를 분석한 언론 보도에 따르면 전세사기피해지원위원회는 올해 1~4월 6030건을 심의해 2594건을 가결하고 2150건을 피해자 요건 미충족으로 부결했다.
이 가운데 4호 요건 미충족이 포함된 사례가 2051건이었다. 부결 건수의 95.4%로, 피해자로 인정받지 못한 임차인 대부분이 이 요건에서 막힌 셈이다.
다만 2051건은 4호 미충족이 부결 사유에 포함된 사례를 집계한 수치다. 4호 하나만을 이유로 부결됐다는 뜻은 아니며, 95.4%도 심의 건수 전체가 아니라 부결 건수를 모수로 한 비율이다.
전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법은 피해자로 결정받으려는 임차인이 네 가지 요건을 모두 갖추도록 정하고 있다. 이 중 마지막 요건이 현장에서 ‘4호 요건’으로 불린다.
조문은 임대인이 임차보증금 반환 채무를 이행하지 않을 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것을 요건으로 적었다. 판단 자료로는 임대인등에 대한 수사 개시, 임대인등의 기망, 보증금을 반환할 능력이 없는 자에게 임차주택을 양도한 사정, 반환 능력 없이 다수의 주택을 취득·임대한 사정을 든다.
열거된 사정은 예시다. 조문이 이들을 ‘등’으로 묶은 뒤 최종 기준을 ‘의심할 만한 상당한 이유’에 두고 있기 때문이다.
그래서 통용되는 ‘의도 입증’이라는 표현은 조문 문언과 강도가 다르다. 조문이 요구하는 것은 의도 자체의 증명이 아니라 그렇게 의심할 만한 상당한 이유의 존재다.
피해자로 결정되는 것과 임대인이 사기죄로 처벌되는 것도 서로 다른 절차다. 특별법의 요건은 행정 결정의 기준이고, 형법의 사기죄는 형사재판에서 편취의 고의가 증명돼야 성립한다.
두 절차는 같은 사실관계를 놓고도 결론이 갈릴 수 있다. 피해자로 인정됐다고 해서 임대인이 곧바로 형사 사기범이 되는 것은 아니다.
나머지 요건도 조문에 함께 적혀 있다. 첫 번째 요건은 주택의 인도와 주민등록을 마치고 임대차계약증서에 확정일자를 갖추는 것으로, 임차권등기를 마쳤거나 전세권이 설정된 경우도 포함된다.
두 번째 요건은 임차보증금이 5억원 이하일 것이다. 이 상한은 위원회가 시·도별 여건과 피해자의 여건을 고려해 2억원의 범위에서 올릴 수 있다.
세 번째 요건은 임대인의 파산·회생절차 개시나 임차주택의 경매·공매절차 개시 등에 해당해 2인 이상의 임차인에게 보증금을 돌려받지 못하는 피해가 발생했거나 발생할 것으로 예상될 것이다.
잘 알려지지 않은 갈래도 있다. 특별법은 경매 또는 공매 절차가 이미 완료된 임차인에 대해서는 첫 번째와 세 번째 요건을 적용하지 않는다는 단서를 두고 있다.
부결된 임차인에게는 이의신청 절차가 열려 있다. 특별법은 결정에 이의가 있는 신청인이 결정을 송달받은 날부터 30일 이내에 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있도록 정하고 있다.
이의신청을 받은 국토교통부장관은 20일 이내에 결정해야 한다. 이 경우 위원회에 재심의를 요청하고, 위원회가 재심의해 의결한 결정안에 따라 결정하도록 돼 있다.
앞 단계의 기한도 법에 정해져 있다. 피해사실 조사는 신청을 받은 날부터 30일 이내에 마쳐야 하고, 위원회는 안건이 상정된 날부터 30일 이내에 심의·의결을 마치되 부득이한 사유가 있으면 15일 이내의 범위에서 한 차례만 연장할 수 있다.
부결된 뒤 같은 사안으로 다시 신청할 수 있는지에 관해서는 특별법에 규정이 없다. 규정이 없다는 사실이 확인될 뿐, 재신청을 금지하는 조항이 따로 있는 것도 아니다.
4호 요건의 문언이 지금 형태로 정리된 것은 2024년 9월 개정을 거치면서다. 같은 개정에서 보증금 기준은 5억원 이하로, 피해 발생 요건은 2인 이상의 임차인으로 조정됐다.
법조계에서는 피해자 인정과 임대인의 형사 책임이 별개의 절차인 만큼 피해 보장과 긴급 지원의 범위를 넓힐 필요가 있다는 지적이 나온다. 특별법 자체가 범죄로 인정되지 않은 단계에서도 임차인을 먼저 돕자는 취지로 만들어졌다는 점에서다.
참고 법령
전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제3조 제1항(전세사기피해자의 요건), 제12조 제1항(임차인의 신청), 제13조 제5항(피해사실의 조사), 제14조 제2항·제3항·제6항(전세사기피해자등 결정), 제15조 제1항·제2항(이의신청)
주택임대차보호법 제3조(대항력 등), 제3조의2 제2항(확정일자와 우선변제권), 제3조의3(임차권등기명령)
민법 제303조(전세권의 내용)
형법 제347조(사기)