전세 계약 뒤에도 집주인 미납 국세를 열람할 수 있을까: 동의·보증금·시한 정리
전세 계약 전 집주인의 세금 체납 여부를 확인하려 할 때, 계약서에 서명한 뒤에는 확인할 수 없다고 단정하면 국세징수법 제109조의 구조와 맞지 않습니다. 이 조문은 계약 전후만으로 경로를 나누지 않고, 임대인 동의가 있는지, 그리고 계약 후 동의 없이 신청하는 경우 보증금이 기준 금액을 초과하는지를 구분합니다.
핵심 시한은 두 경로 모두 임대차 기간이 시작하는 날까지입니다. 계약일로부터 며칠이라는 기간이 아니며, 조문 문언을 실제 이사일로 바꾸어 이해해서도 안 됩니다.
먼저 보는 결론
- 계약 전에는 임대인 동의를 받아 미납국세 등의 열람을 신청할 수 있습니다.
- 계약을 체결한 뒤에도 임대인 동의가 있다면 임대차 기간이 시작하는 날까지 신청할 수 있습니다.
- 계약 후 임대인 동의 없이 신청하려면 보증금이 1천만원을 초과해야 하며, 역시 임대차 기간이 시작하는 날까지 신청해야 합니다.
- 동의 없이 신청하면 세무서장은 열람 내역을 지체 없이 임대인에게 통지해야 합니다.
- 이 제도는 국세에 관한 제도입니다. 지방세 열람은 지방세징수법의 별도 제도입니다.
계약 전·계약 후, 세 갈래로 구분하기
국세징수법 제109조는 주거용 건물이나 상가건물을 임차하여 사용하려는 사람의 미납국세 등의 열람을 정합니다. 신청 경로를 시간과 동의 요건으로 나누면 다음과 같습니다.
| 경로 | 신청할 수 있는 때 | 임대인 동의 | 보증금 조건 | 임대인 통지 |
|---|---|---|---|---|
| 계약 전 신청 | 임대차계약을 하기 전 | 필요 | 없음 | 제109조에 별도 규정 없음 |
| 계약 후 동의 신청 | 계약 체결 후 임대차 기간이 시작하는 날까지 | 필요 | 없음 | 제109조에 별도 규정 없음 |
| 계약 후 무동의 신청 | 계약 체결 후 임대차 기간이 시작하는 날까지 | 불필요 | 1천만원 초과 | 세무서장이 지체 없이 통지 |
따라서 “계약 전에는 동의를 받아 신청하고, 계약 후에는 무조건 동의 없이 신청한다”는 식의 정리는 정확하지 않습니다. 계약 후에도 임대인의 동의를 받아 신청하는 제1항 경로가 남아 있습니다.
무동의 신청의 요건도 두 법령을 나누어 확인해야 합니다. 국세징수법 제109조제2항은 보증금이 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 자라고 정하고, 같은 법 시행령 제97조제2항은 그 금액을 1천만원으로 정합니다. 그러므로 보증금이 정확히 1천만원인 경우에는 이 무동의 경로에 포함되지 않습니다.
마감은 계약일 기준이 아니라 ‘임대차 기간이 시작하는 날까지’
국세징수법 제109조제1항은 동의를 받은 신청에 관하여, 제2항은 일정 보증금 초과 임차인의 무동의 신청에 관하여 각각 임대차 기간이 시작하는 날까지를 정합니다. 두 경로의 마감은 같습니다.
계약을 이미 체결했다는 사실만으로 열람 신청이 곧바로 막히지는 않습니다. 다만 신청 가능 기간은 무제한으로 이어지지 않으며, 조문이 정한 임대차 기간의 시작일을 넘기면 안 됩니다.
열람 대상은 체납액 하나가 아니라 세 가지
국세징수법 제109조제1항은 열람 대상을 다음 세 유형으로 열거합니다.
- 세법에 따른 과세표준 및 세액의 신고기한까지 신고한 국세 중 납부하지 아니한 국세
- 납부고지서를 발급한 후 지정납부기한이 도래하지 아니한 국세
- 체납액
여기서 체납액은 국세징수법 제2조제1항제4호에 따라 체납된 국세와 강제징수비를 뜻합니다. 따라서 제109조를 체납액만 확인하는 규정으로 좁혀서는 안 됩니다.
다만 첫 번째 유형은 신청했다고 곧바로 열람되는 것은 아닙니다. 국세징수법 시행령 제97조제3항에 따르면 신고기한까지 신고했으나 납부하지 않은 국세는 신고기한부터 30일이 지난 때부터 열람할 수 있게 해야 합니다. 종합소득세의 경우에는 60일이 지난 때부터입니다. 이 30일·60일은 신청 마감시한이 아니라 해당 정보의 열람 가능 시점입니다.
어느 세무서에 신청할 수 있나
국세징수법 제109조제1항은 임차할 건물 소재지의 관할 세무서장에게 신청할 수 있다고 정합니다. 이어서 관할 세무서장이 아닌 다른 세무서장에게도 열람 신청을 할 수 있으며, 신청을 받은 세무서장은 열람 신청에 따라야 한다고 정합니다.
따라서 건물 소재지 관할 세무서만 신청 창구라는 설명은 조문과 다릅니다.
신청서와 첨부서류의 구분
국세징수법 시행령 제97조제1항에 따르면 미납국세 등 열람신청서에 첨부할 서류는 신청 경로에 따라 달라집니다.
- 임대인 동의를 받아 신청하는 경우: 임대인의 동의를 증명할 수 있는 서류와 신청인의 신분을 증명할 수 있는 서류
- 임대인 동의 없이 신청하는 경우: 임대차계약 체결 사실을 증명할 수 있는 서류와 신청인의 신분을 증명할 수 있는 서류
신청서와 통지 서식은 국세징수법 시행규칙 제85조가 정한 별지 서식에 따릅니다.
납세증명서, 지방세 열람과는 별개로 보기
미납국세 등의 열람과 납세증명서는 같은 제도가 아닙니다. 국세징수법 제108조의 납세증명서는 발급일 현재 일정 금액을 제외하고 다른 체납액이 없다는 사실을 증명하는 문서로 정해져 있습니다.
주택임대차보호법 제3조의7은 임대차계약 체결 때 임대인이 납세증명서를 제시해야 한다고 정하면서, 계약 체결 전에 국세징수법 제109조제1항의 열람과 지방세징수법 제6조제1항의 미납지방세 열람에 각각 동의하는 방식으로 이를 갈음할 수 있도록 정합니다. 두 제도는 연결되어 있지만, 하나를 다른 하나로 바꾸어 부를 수는 없습니다.
또한 국세징수법 제109조는 국세를 대상으로 합니다. 지방세의 미납 여부 열람은 지방세징수법 제6조 및 같은 법 시행령 제8조에서 별도로 정합니다. 국세 열람만으로 지방세까지 함께 확인하는 제도라고 볼 수는 없습니다.
구별할 기준
보증금 1천만원 이상이면 동의 없이 신청할 수 있나?
아닙니다. 법률은 대통령령상 금액을 초과하는 자를 대상으로 하고, 시행령이 정한 금액은 1천만원입니다. 따라서 기준은 1천만원 초과입니다.
계약 후에는 임대인 동의가 있어도 신청할 수 없나?
아닙니다. 임대인 동의가 있으면 계약 후에도 임대차 기간이 시작하는 날까지 제109조제1항에 따라 신청할 수 있습니다.
동의 없이 열람하면 임대인에게 알리지 않나?
아닙니다. 제109조제2항은 세무서장이 열람 내역을 지체 없이 임대인에게 통지해야 한다고 정합니다.
신고만 하고 내지 않은 국세는 바로 열람되나?
아닙니다. 신고기한부터 30일, 종합소득세는 60일이 지난 때부터 열람 가능 시점이 됩니다.
정리
미납국세 등의 열람에서는 계약 체결 전후만큼이나 동의 여부가 중요합니다. 계약 전 동의 신청, 계약 후 동의 신청, 보증금 1천만원 초과인 계약 후 무동의 신청은 서로 다른 조건을 갖지만, 계약 후 두 경로의 법정 시한은 모두 임대차 기간이 시작하는 날까지입니다.
열람 대상은 체납액에 그치지 않고 세 가지 유형의 국세를 포함합니다. 그중 신고 후 미납 국세에는 30일 또는 60일의 열람 가능 시점이 별도로 적용됩니다. 또한 국세와 지방세, 미납국세 등의 열람과 납세증명서를 각각 구별해 읽어야 조문의 범위를 정확히 파악할 수 있습니다.
참고 법령
- 국세징수법 제2조제1항제2호부터 제4호
- 국세징수법 제108조
- 국세징수법 제109조
- 국세징수법 시행령 제97조
- 국세징수법 시행규칙 제85조
- 주택임대차보호법 제3조의7
- 지방세징수법 제6조
- 지방세징수법 시행령 제8조
