전세 계약서를 이미 썼는데 집주인 미납 국세를 볼 수 있을까 — 갈림은 계약 시점이 아니라 동의다

입력 2026.09.16. 오전 10:08

요약 및 결론: 국세징수법 제109조 제1항은 주거용 건물ㆍ상가건물을 임차하려는 사람이 **임대차계약을 하기 전 또는 임대차계약을 체결하고 임대차 기간이 시작하는 날까지** 임대인의 동의를 받아 임대인의 미납 국세와 체납액 열람을 세무서장에게 신청할 수 있다고 정한다. 같은 조 제2항은 계약을 체결한 임차인 중 보증금이 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 사람은 임대차 기간이 시작하는 날까지 **임대인의 동의 없이도** 신청할 수 있게 하고, 이때 세무서장은 열람 내역을 지체 없이 임대인에게 통지하여야 한다. 그 금액은 국세징수법 시행령 제97조 제2항이 `1천만원`으로 정하므로, 동의 없는 경로는 보증금이 1천만원을 초과할 때 열린다.

전세 계약 전 확인할 사항을 묻는 표현 중 하나가 '계약 전에 집주인 세금 체납을 확인하는 방법'이다. 그런데 이 표현을 '계약서에 도장을 찍는 순간 확인할 길이 닫힌다'는 뜻으로 읽으면 조문과 어긋난다. 국세징수법 제109조가 나누는 기준은 계약을 썼는지가 아니라 **임대인의 동의가 있는지**이고, 동의를 받는 길과 동의 없이 가는 길 모두 계약 뒤에도 임대차 기간이 시작하는 날까지 열려 있다.

계약을 체결한 뒤에는 임대인 동의를 받아도 신청할 수 없나

신청할 수 있다. 국세징수법 제109조 제1항의 문언은 임대차계약을 하기 전 또는 임대차계약을 체결하고 임대차 기간이 시작하는 날까지 임대인의 동의를 받아다. 즉 동의를 받아 신청하는 경로는 계약 전과 계약 후 두 시점에 모두 열려 있고, 계약 체결이 이 경로를 닫지 않는다.

‘계약 전에는 동의를 받아서, 계약 후에는 동의 없이’라는 식으로 둘로만 가르면 조문과 다르다. 조문이 만드는 경로는 셋이다. 계약 전 동의 경로, 계약 후 동의 경로, 그리고 계약 후 무동의 경로다. 앞의 둘은 제109조 제1항에, 마지막 하나는 제109조 제2항에 있다.

세 경로를 조문과 법정 효과로 나누면 다음과 같다.

이 표에 징역ㆍ벌금ㆍ과태료가 없는 것은 누락이 아니다. 제109조는 열람의 요건ㆍ대상ㆍ통지ㆍ위임만 정하는 조문이고, 조문 자체에 법정형을 두지 않는다.

신청 마감은 언제인가 — 계약일로부터 며칠인가

계약일 기준 며칠이 아니다. 국세징수법 제109조 제1항과 제2항은 모두 임대차 기간이 시작하는 날까지라고 정한다. 동의를 받은 경로든 동의 없는 경로든 마감 문언은 같은 한 줄이다.

이 문언은 ‘임대차 기간이 시작하는 날 전까지’가 아니라 ‘시작하는 날까지’다. 또한 실제로 짐을 옮기는 이사일이나 전입신고일이 아니라 임대차 기간의 개시일을 가리키는 표현이므로, 계약서상의 임대차 기간 시작일을 기준으로 읽어야 한다.

열람하면 무엇이 보이나 — 체납액만 보이나

체납액만이 아니다. 국세징수법 제109조 제1항은 열람 대상을 제1호부터 제3호까지 셋으로 열거한다. 제1호는 세법에 따른 과세표준 및 세액의 신고기한까지 신고한 국세 중 납부하지 아니한 국세, 제2호는 납부고지서를 발급한 후 지정납부기한이 도래하지 아니한 국세, 제3호는 체납액이다.

제2호가 따로 있다는 점이 중요하다. 아직 납부기한이 오지 않아 법적으로 ‘체납’이 아닌 세금도 열람 대상에 들어간다. 국세징수법 제2조 제1항 제2호는 체납을 국세를 지정납부기한까지 납부하지 아니하는 것으로 정의하므로, 기한이 도래하지 않은 세금은 정의상 체납이 아니지만 제109조 제1항 제2호가 이를 별도로 열거해 열람 범위에 넣었다.

제3호의 체납액도 체납된 세금 액수만을 뜻하지 않는다. 국세징수법 제2조 제1항 제4호는 “체납액”이란 체납된 국세와 강제징수비를 말한다고 정의한다. 강제징수비가 함께 포함된 금액이라는 뜻이다.

신고했는데 납부하지 않은 국세는 신청하면 바로 보이나

바로 보이지 않을 수 있다. 국세징수법 시행령 제97조 제3항은 세무서장이 제1호 유형(신고기한까지 신고했으나 납부하지 않은 국세)에 대해서는 신고기한부터 30일(종합소득세의 경우에는 60일)이 지났을 때부터 열람 신청에 따라 열람할 수 있게 해야 한다고 정한다.

이 30일ㆍ60일은 신청 마감시한이 아니라 그 정보가 열람 가능해지는 시점이다. 마감시한은 앞서 본 대로 임대차 기간이 시작하는 날까지이고, 30일ㆍ60일은 반대 방향에서 정보의 노출 시점을 뒤로 미루는 규정이다.

실무상 의미는 이렇다. 신고기한 직후에 열람을 신청하면, 조문이 열람 대상으로 정한 국세라 하더라도 아직 화면에 표시되지 않을 수 있다. 제2호 유형(납부고지 후 지정납부기한 미도래)과 제3호 유형(체납액)에는 이런 유예 규정이 붙어 있지 않다.

건물이 있는 지역 세무서에 가야만 하나

그렇지 않다. 국세징수법 제109조 제1항 본문은 임차할 건물 소재지의 관할 세무서장에게 신청할 수 있다고 정하지만, 곧바로 이어지는 후문이 이 경우 열람 신청은 관할 세무서장이 아닌 다른 세무서장에게도 할 수 있으며, 신청을 받은 세무서장은 열람 신청에 따라야 한다고 정한다.

후문의 두 번째 절은 세무서장 쪽의 의무를 정한 것이다. 어미가 따라야 한다이므로 신청을 받은 세무서장에게 응할지 말지의 재량이 있는 구조가 아니다.

이 열람으로 지방세 체납까지 함께 확인되나

확인되지 않는다. 국세징수법 제109조가 정하는 열람 대상은 국세 또는 체납액이고, 같은 법 제2조 제1항 제4호의 체납액도 체납된 국세와 강제징수비를 가리킨다. 지방세는 이 조문의 대상이 아니다.

지방세는 지방세징수법 제6조와 같은 법 시행령 제8조가 정하는 별도 제도다. 지방세징수법 제6조 제1항도 임대인의 동의를 받아 임대차기간이 시작되는 날까지 지방자치단체의 장에게 신청할 수 있다고 정하고, 제3항은 보증금이 대통령령으로 정하는 금액을 초과하면 동의 없이 신청할 수 있게 하며 같은 법 시행령 제8조 제2항이 그 금액을 1천만원으로 정한다. 구조는 닮았지만 근거 법령ㆍ신청 상대방ㆍ신청서 양식이 모두 다르므로 ‘세금 체납 전부 조회’로 합쳐 말하면 어느 한쪽의 요건이 어긋난다.

납세증명서나 임대인의 정보 제시 의무와는 무엇이 다른가

세 가지는 연결돼 있지만 별개 제도다. 국세징수법 제108조 제1항은 납세자 본인이 신청하면 관할 세무서장이 납세증명서를 발급하도록 정하고, 같은 조 제2항은 그 증명서가 발급일 현재 일정 금액을 제외하고 다른 체납액이 없다는 사실을 증명하는 문서라고 정한다. 발급을 신청하는 사람은 임차인이 아니라 납세자, 즉 임대인 쪽이다.

주택임대차보호법 제3조의7은 임대차계약을 체결할 때 임대인이 확정일자 부여일ㆍ차임ㆍ보증금 등 정보(제1호)와 국세징수법 제108조에 따른 납세증명서 및 지방세징수법 제5조 제2항에 따른 납세증명서(제2호)를 임차인에게 제시하여야 한다고 정한다. 그리고 제2호 단서는 임대인이 계약 체결 전에 국세징수법 제109조 제1항에 따른 열람과 지방세징수법 제6조 제1항에 따른 열람에 각각 동의함으로써 납세증명서 제시를 갈음할 수 있다고 정한다.

정리하면, 임대인의 제시 의무는 주택임대차보호법이 임대인에게 지우는 의무이고, 열람은 국세징수법ㆍ지방세징수법이 임차인에게 열어 준 신청 제도이며, 납세증명서는 납세자가 발급받는 증명 문서다. 세 제도가 만나는 지점이 제3조의7 제2호 단서다.

실제 처벌 수위는 어떻게 되나

국세징수법 제109조에는 법정형이 없다. 이 조문은 신청 주체, 신청 시기, 열람 대상, 통지, 대통령령 위임만 정하며 징역ㆍ벌금ㆍ과태료를 정하지 않는다.

국세징수법의 현행 과태료 조문인 제116조는 제10조의2제3항을 위반하여 실태확인 과정에서 취득한 자료 등을 타인에게 제공 또는 누설하거나 목적 외의 용도로 사용한 자에게 2천만원 이하의 과태료를 부과ㆍ징수한다고 정하고, 제109조를 인용하지 않는다. 이 글의 확인 범위에서 제109조 위반을 구성요건으로 삼은 벌칙ㆍ과태료 조문은 확인되지 않았다. 따라서 ‘무단 열람 시 얼마’와 같은 금액을 이 조문에서 끌어낼 수 없다.

양형기준이나 공식 통계도 마찬가지다. 형벌 조문이 아니므로 양형기준의 대상이 아니고, 이 조문에 관한 선고 통계나 판례ㆍ결정의 사건번호ㆍ선고일을 확인할 수 있는 원문은 이 글의 확인 범위에서 확인 불가였다.

언제부터 시행된 조문인가 — 예전에 맺은 계약에도 적용되나

현행 제109조의 문언은 2023년 4월 1일부터 시행 중이다. 이 문언을 만든 개정법률은 법률 제19190호(2022. 12. 31. 공포)이고, 그 부칙 제1조 단서가 제109조의 개정규정은 2023년 4월 1일부터 시행한다고 정했다. 제1항의 기간ㆍ세무서 문언이 이때 개정되고 제2항의 무동의 열람이 이때 신설됐다.

여기서 주의할 표기가 하나 있다. 현행 국세징수법 상단은 [시행 2026. 6. 2.] [법률 제21713호, 2026. 6. 2., 일부개정]이지만, 제21713호는 제109조를 고치지 않았다. 제109조 각 항 끝의 연혁 표기가 여전히 <개정 2022. 12. 31.>ㆍ<신설 2022. 12. 31.>로 남아 있는 이유다. 상단 공포번호를 이 조문의 개정 근거로 인용하면 틀린 인용이 된다.

이미 맺어 둔 계약은 어떻게 되는가. 법률 제19190호 부칙 제4조는 제109조의 개정규정은 같은 개정규정 시행 전에 임대차계약을 체결한 경우로서 같은 개정규정 시행 이후 열람을 신청하는 경우에도 적용한다고 정한다. 계약 체결 시점이 아니라 신청 시점을 기준으로 개정규정을 적용한다는 적용례다.

무엇을 내야 하나

국세징수법 시행령 제97조 제1항은 재정경제부령으로 정하는 미납국세 등 열람신청서에 두 가지 서류를 첨부해 세무서장에게 제출하도록 정한다. 제1호는 임대인의 동의를 증명할 수 있는 서류인데, 괄호 안에 법 제109조제2항 전단에 따라 임대인의 동의 없이 신청하는 경우에는 임대차계약 체결 사실을 증명할 수 있는 서류를 말한다는 대체 규정이 붙어 있다. 제2호는 임차하려는 자의 신분을 증명할 수 있는 서류다.

양식은 국세징수법 시행규칙 제85조가 정한다. 제1항은 열람신청서를 별지 제95호서식으로, 제2항은 법 제109조 제2항 후단에 따른 열람 내역 통지를 별지 제95호의2서식으로 정한다. 동의 없는 경로에서 임대인에게 가는 통지에 별도 서식이 마련돼 있다는 뜻이다.

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