대법원, 전 소유자 체납관리비 중 공용부분만 승계…경매 낙찰자의 선은 항목
제18조에 개월수 제한·벌칙 없어…이미 발생한 연체료는 승계 범위에서 제외
경매로 아파트를 낙찰받은 사람이 전 소유자의 체납관리비 전액을 당연히 부담하는 것은 아니라는 대법원 판단이 있다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조가 특별승계인에게 행사할 수 있게 한 채권은 공용부분에 관하여 발생한 부분으로 한정된다.
제18조의 제목은 ‘공용부분에 관하여 발생한 채권의 효력’이다. 이 조문은 항 번호 없이 “공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다”고 정한다.
경매 낙찰자라는 표현은 조문에 없지만, 구분소유권을 취득한 사람은 이 조문에서 말하는 특별승계인이 될 수 있다. 대법원 전원합의체는 2001년 전 입주자의 체납관리비가 특별승계인에게 승계되는 범위를 공용부분에 한정된다고 판단했다.
공용부분은 전유부분 외의 건물부분과 전유부분에 속하지 않는 건물의 부속물 등을 말한다. 대법원은 공용부분 그 자체의 유지비뿐 아니라 개별 구분소유자에게 귀속되는지를 명확히 구분하기 어려운 공동이익 비용도 공용부분 관리비에 포함될 수 있다고 봤다.
반대로 전유부분에서 발생한 사용료까지 제18조에 따라 당연히 승계된다고 볼 수는 없다. 관리비 고지서에 적힌 항목이 공용부분 관리비인지, 개별 사용에 따른 비용인지에 따라 승계 여부가 달라질 수 있는 이유다.
연체료도 관리비 원금과 구별된다. 대법원은 2006년 판결에서 공용부분 관리비에 이미 발생한 연체료는 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다고 판단했다.
‘몇 개월치’를 기준으로 승계 범위를 정한다는 설명도 제18조 문언과는 다르다. 제18조에는 3개월이나 6개월처럼 기간을 정한 규정이 없고, 월 단위 관리비채권의 3년 소멸시효는 민법 제163조제1호가 정한 별도 쟁점이다. 대법원은 2007년 판결에서 월 단위 관리비채권에 이 조항의 3년 단기소멸시효가 적용된다고 봤다.
다만 소멸시효가 완성됐는지, 중단 사유가 있는지는 각 채권의 발생과 경과에 따라 달라진다. 오래된 관리비라는 이유만으로 채권이 자동으로 없어지는 것은 아니다.
관리규약이나 관리단집회 결의는 특별승계인에게도 효력이 있다. 그러나 제28조제3항은 규약으로 구분소유자 외의 자의 권리를 침해하지 못한다고 정하고 있어, 규약만으로 전 소유자의 모든 체납관리비를 특별승계인에게 넘길 수 있다고 단정하기는 어렵다.
제17조는 공용부분 관리비용의 부담을, 제27조는 관리단 채무에 대한 구분소유자의 책임을 각각 정한다. 제18조의 공용부분 관련 채권과 관리단 자신의 채무는 같은 개념으로 볼 수 없다.
제18조 자체에는 벌금이나 과태료도 없다. 현행 제65조와 제66조는 제18조를 인용하지 않으며, 2023년 개정법률의 부칙도 제18조의 승계 범위나 별도 적용례를 두지 않았다.
현행 제18조 문언은 2010년 법률 제10204호 개정으로 마련됐고, 현재 법령 상단에 표시된 법률 제19282호는 제18조를 고치지 않았다. 대법원은 2021년에도 특별승계인에게 승계되는 전 입주자의 체납관리비 범위를 공용부분 관리비로 판단하며, 일부 관리비 부분에 관한 원심 판단을 파기환송했다.
참고 법령
- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조제2호·제4호, 제10조, 제17조, 제18조, 제23조, 제25조, 제27조, 제28조, 제42조, 제65조, 제66조
- 민법 제163조제1호
관련 판례
전 입주자의 체납관리비는 공용부분에 한하여 특별승계인에게 승계된다.
공용부분 관리비는 공동이익을 위한 비용인지에 따라 판단하며, 공용부분 관리비에 이미 발생한 연체료는 특별승계인에게 승계되는 관리비에 포함되지 않는다.
월 단위로 지급되는 관리비채권에는 민법 제163조제1호의 3년 단기소멸시효가 적용된다.
