경매로 낙찰받은 집, 전 주인이 밀린 관리비는 어디까지 넘어오는가 — 집합건물법 제18조
경매로 아파트를 낙찰받은 사람이 가장 먼저 듣는 말은 대개 “몇 개월치는 물어줘야 한다”입니다. 그런데 이 문제를 정면으로 다루는 조문에는 기간을 정한 말이 한 글자도 없습니다.
「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법) 제18조는 항 번호도 붙지 않은 한 문장입니다.
제18조(공용부분에 관하여 발생한 채권의 효력) 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다.
이 문장이 가르는 것은 기간이 아니라 채권이 발생한 자리입니다. 승계의 선은 “몇 개월”로 그어지는 것이 아니라 “공용부분에 관한 것인가”라는 항목으로 그어집니다.
한 문단 요약
집합건물법 제18조에 따라 특별승계인(경매 낙찰자를 포함한 새 소유자)에게 넘어오는 것은 전 소유자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여 발생한 부분입니다. 대법원 전원합의체는 전 입주자가 체납한 관리비가 특별승계인에게 승계되는 범위를 공용부분에 한한다고 판시했습니다(대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결). 제18조에는 승계되는 기간을 정한 문언이 없고, 이 법의 벌칙·과태료 조문도 제18조를 인용하지 않습니다.
1. 조문의 현재 상태부터 — 상단 공포번호에 속지 않기
현행 집합건물법의 표시는 [시행 2023. 9. 29.] [법률 제19282호, 2023. 3. 28., 일부개정]입니다. 그러나 법률 제19282호는 제18조를 고치지 않았습니다. 제19282호가 개정한 조문은 제9조의3제2항, 제15조의2제1항, 제26조, 제26조의5, 제28조제4항·제5항, 제41조, 제47조제2항, 제52조, 제66조입니다.
제18조 끝에는 [전문개정 2010. 3. 31.]이 붙어 있습니다. 지금의 문언을 만든 공포번호는 **법률 제10204호(2010. 3. 31. 공포, 같은 날 시행)**입니다. 그 부칙은 “이 법은 공포한 날부터 시행한다” 한 줄뿐이고, 제18조에 관한 적용례나 경과조치는 없습니다.
제19282호 부칙 제2조는 적용례이지만 대상이 다릅니다. 제26조제2항 및 제3항(제2항에 관한 부분으로 한정) 개정규정과 제52조 준용 부분을 시행일이 속한 달의 다음 달 회계부터 적용한다는 내용이고, 제18조의 채권 승계에는 붙지 않습니다.
정리하면 이렇습니다.
| 확인 항목 | 결과 |
|---|---|
| 조문 제목 | 공용부분에 관하여 발생한 채권의 효력 |
| 구조 | 항 번호 없는 한 문장. 호·목·단서 없음. 삭제된 항 없음 |
| 현행 문언을 만든 개정 | 법률 제10204호(2010. 3. 31. 공포·시행) |
| 현행본 상단 공포번호 | 법률 제19282호 — 제18조는 개정하지 않음 |
| 제18조를 특정한 적용례 | 확인되지 않음 |
제18조 제1항이라는 인용은 존재하지 않는 항을 부르는 표기입니다. 조문명을 공용부분에 관한 채권으로 줄여 쓰는 것도 조문에 있는 이름이 아닙니다.
2. 승계되는 것과 남는 것 — 선은 항목으로 그어진다
넘어오는 것: 공용부분에 관하여 발생한 채권
제18조의 대상은 “공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권”입니다. 여기서 공용부분은 “전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분으로 된 부속의 건물”입니다(제2조제4호).
주의할 점은 이 범위가 ‘복도 전구 값’처럼 좁지 않다는 것입니다. 대법원은 공용부분 그 자체의 유지비뿐 아니라, 개별 구분소유자에게 귀속되는 것이 명확히 구분되지 않는 공동이익을 위한 비용도 여기에 포함되는 것으로 보았습니다(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결).
남는 것: 전유부분에 관한 부분
반대로 그 집이 전유부분에서 쓴 몫은 이 한 문장 안으로 들어오지 않습니다. 전원합의체 판시사항이 못 박은 것이 바로 이 선입니다 — “아파트의 전 입주자가 체납한 관리비가 아파트 관리규약의 정함에 따라 그 특별승계인에게 승계되는지 여부(=공용부분에 한하여 승계)”.
연체료는 따라오지 않는다
원금과 갈리는 지점입니다. 공용부분 관리비에 대한 연체료는 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않습니다(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결). 원금이 공용부분 관리비라 해도, 이미 발생한 연체료는 그와 구별됩니다.
3. “몇 개월치”라는 말은 어디서 왔나 — 기간은 다른 조문에서 온다
제18조에는 기간 문언이 없습니다. 3개월이든 6개월이든, 그 숫자의 근거를 이 조문에서 찾을 수는 없습니다.
기간이 등장하는 자리는 따로 있습니다. 민법 제163조제1호는 “1년 이내의 기간으로 정한 금전 또는 물건의 지급을 목적으로 한 채권”에 3년의 단기소멸시효를 둡니다. 대법원은 월 단위로 지급되는 관리비채권에 이 규정을 적용해 3년의 단기소멸시효에 걸린다고 판단했습니다(대법원 2007. 2. 22. 선고 2005다65821 판결).
즉 승계의 범위(제18조)와 채권의 시효(민법 제163조제1호)는 서로 다른 논점입니다. 두 가지를 “법이 몇 개월치만 승계된다고 정해 두었다”는 한 문장으로 섞으면, 조문에 없는 기간이 생기고 조문이 실제로 긋는 항목의 선은 지워집니다.
다만 소멸시효의 완성이나 중단은 개별 사안의 사실관계에 따라 판단되는 문제이므로, “오래된 금액은 자동으로 지워진다”고 단정할 수 없습니다.
4. 규약으로 범위를 넓힐 수 있나
제10조제2항은 공용부분의 공유에 관하여 제11조부터 제18조까지의 규정을 적용하도록 하면서, 규약으로 달리 정할 수 있는 것은 제12조와 제17조뿐이라고 단서를 답니다. 부담 비율을 정하는 제17조(“각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다”)는 규약으로 바꿀 수 있지만, 승계의 자리인 제18조는 그 목록에 없습니다.
한편 제42조제1항은 “규약 및 관리단집회의 결의는 구분소유자의 특별승계인에 대하여도 효력이 있다”고 정합니다. 그러나 제28조제3항은 규약에 대해 “구분소유자 외의 자의 권리를 침해하지 못한다”는 한계를 두고 있습니다. 전원합의체가 관리규약만으로 전 소유자의 체납관리비 전부를 특별승계인에게 넘길 수 없다고 본 배경이 이 구조입니다.
개별 단지의 관리규약이 구체적으로 어디까지 효력을 갖는지는 그 규약의 내용과 실제 관리비 항목을 함께 보아야 하는 문제이므로, 이 글에서 일반화해 단정하지 않습니다.
5. 헷갈리기 쉬운 이웃 조문 세 개
제19조(공용부분에 관한 규정의 준용) — 준용 대상으로 열거된 것은 제15조, 제15조의2, 제16조, 제17조입니다. 제18조는 이 목록에 없습니다. 건물의 대지나 부속시설에 제18조가 당연히 준용된다고 읽을 근거는 조문에 없습니다.
제27조(관리단의 채무에 대한 구분소유자의 책임) — 제2항은 “구분소유자의 특별승계인은 승계 전에 발생한 관리단의 채무에 관하여도 책임을 진다”고 정합니다. 문장이 비슷해 보이지만 대상이 다릅니다. 제27조는 관리단이 제3자에 대하여 지는 채무를 다루고, 제18조는 구분소유자 사이에서 공용부분에 관하여 발생한 채권을 다룹니다. 한 덩어리로 묶어 읽으면 안 됩니다.
제23조·제25조 — 구분소유 관계가 성립하면 관리단은 당연히 설립되고(제23조제1항), 관리인은 “공용부분의 관리비용 등 관리단의 사무 집행을 위한 비용과 분담금을 각 구분소유자에게 청구·수령하는 행위”를 할 권한과 의무를 가집니다(제25조제1항제2호). 청구 주체와 승계 범위는 별개의 문제입니다.
6. 이 조문에 벌금이나 과태료가 붙나
붙지 않습니다. 현행 제65조와 제66조를 대조했으나 두 조문 모두 제18조를 인용하지 않습니다. 제65조의 징역 또는 벌금은 구분점포의 경계표지·평면도 관련 행위에 관한 것이고, 제66조의 과태료 역시 조사·장부 등 별도 의무 위반에 관한 것입니다.
관리비 체납 자체에 이 법이 정한 “범칙금 액수”가 있다는 설명은 법문과 맞지 않습니다. 체납관리비 채권의 존부와 승계는 민사 영역의 문제이고, 벌칙 조문과는 연결되지 않습니다.
7. 관련 판례·결정 정리
| 사건 | 형식·선고일 | 확인되는 내용 |
|---|---|---|
| 대법원 2001다8677 | 전원합의체 판결, 2001. 9. 20. | 전 입주자 체납관리비는 공용부분에 한하여 특별승계인에게 승계. 원심 파기환송 |
| 대법원 2004다3598, 3604 | 판결, 2006. 6. 29. | 공용부분 관리비에 대한 연체료는 승계 대상에 포함되지 않음. 개별 귀속이 명확히 구분되지 않는 공동이익 비용은 공용부분 관리비에 포함. 원심 파기환송 |
| 대법원 2005다65821 | 판결, 2007. 2. 22. | 월 단위 관리비채권에 민법 제163조제1호의 3년 단기소멸시효 적용. 상고기각 |
| 대법원 2009그196 | 결정, 2010. 1. 14. | 구분소유권이 순차 양도된 경우 각 특별승계인은 중첩적 채무인수 형태로 인수. 「민사집행법」 제31조제1항의 ‘채무자의 승계인’에 중첩적 채무인수인은 포함되지 않음. 특별항고 기각 |
| 대법원 2021다207489, 207496 | 판결, 2021. 6. 10. | 신의성실의 원칙과 공용부분 관리비 승계 범위. 원심 피고 패소 부분 중 일부 기간 관리비 부분만 파기환송, 나머지 상고기각 |
| 헌법재판소 2011헌바201 | 전원재판부 결정, 2013. 5. 30. | 구 제18조(법률 제10204호 개정 전)에 대해 명확성원칙·재산권 침해가 아니라고 판단. 경매도 특별승계에 해당한다고 보았고, 제27조와 제18조의 영역을 구별 |
몇 가지 표기 주의점이 있습니다. 2001다8677은 결정이 아니라 판결입니다. 2009그196과 2011헌바201은 결정입니다. 헌법재판소 2011헌바201의 심판대상은 2010년 전문개정 전의 구 조문이므로, 현행 문언 자체에 대한 판단으로 옮겨 적으면 안 됩니다. 또한 2001다8677 전원합의체 판결에는 별개의견과 반대의견이 있으나, 위 표에 옮긴 것은 다수의견입니다.
승계집행문 문제도 자주 뒤섞입니다. 2009그196 결정이 정리한 것은 “새 소유자가 관리비를 부담하는가”가 아니라 “이미 받아 둔 집행권원에 승계집행문을 붙여 새 소유자에게 곧바로 집행할 수 있는가”입니다. 중첩적 채무인수인은 민사집행법 제31조제1항의 승계인에 포함되지 않으므로, 두 문제는 답이 갈립니다.
8. 자주 묻는 질문
Q. 경매로 아파트를 낙찰받으면 전 주인의 체납관리비를 모두 내야 하나요? A. 모두는 아닙니다. 집합건물법 제18조가 특별승계인에게 행사할 수 있게 한 것은 공용부분에 관하여 발생한 채권이고, 대법원 전원합의체는 승계 범위를 공용부분에 한한다고 판시했습니다(2001다8677). 전유부분에 관한 부분까지 당연히 넘어온다고 볼 근거는 조문에 없습니다. 실제 청구액은 고지서의 각 항목이 공용부분 관리비인지, 전유부분 사용료인지, 관리단의 채무인지, 산정·증빙이 있는지를 항목별로 구분해 확인해야 합니다.
Q. 공용부분 관리비에 붙은 연체료도 낙찰자가 내야 하나요? A. 대법원은 “공용부분 관리비에 대한 연체료는 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다”고 판시했습니다(2004다3598, 3604). 원금 부분이 공용부분 관리비에 해당하더라도, 이미 발생한 연체료는 이와 구별됩니다.
Q. 전 주인 관리비는 몇 개월치까지 승계하고 소멸시효는 몇 년인가요? A. 제18조에는 “몇 개월”을 정한 문언이 없습니다. 승계 여부는 기간이 아니라 공용부분에 관한 것인지로 갈립니다. 다만 월 단위로 지급되는 관리비채권은 민법 제163조제1호의 3년 단기소멸시효에 걸린다는 것이 대법원의 판단입니다(2005다65821). 시효의 완성·중단은 개별 사안의 사실관계에 따라 달라지므로, 오래된 금액이 자동으로 없어진다고 단정할 수는 없습니다.
Q. 관리비를 안 내면 이 법의 벌금이나 과태료가 붙나요? A. 현행 제65조·제66조는 제18조를 인용하지 않습니다. 제18조 자체에 법정형이나 과태료는 없습니다.
Q. 관리규약에 “전 소유자의 체납관리비를 승계한다”고 적혀 있으면 그대로 되나요? A. 제42조제1항은 규약과 관리단집회 결의가 특별승계인에게도 효력이 있다고 정하지만, 제28조제3항은 규약이 구분소유자 외의 자의 권리를 침해하지 못한다는 한계를 둡니다. 제10조제2항 단서가 규약으로 달리 정할 수 있게 한 것도 제12조와 제17조뿐입니다. 개별 규약의 구체적 효력은 그 내용과 관리비 항목의 성질을 함께 보아야 판단할 수 있습니다.
9. 정리 — 통념과 조문의 대조표
| 흔히 도는 말 | 조문·판례에서 확인되는 것 |
|---|---|
| 낙찰자는 전 주인이 밀린 관리비를 전액 낸다 | 넘어오는 것은 공용부분에 관하여 발생한 채권이다(제18조, 2001다8677) |
| 법이 3개월·6개월 같은 승계 한도를 정해 두었다 | 제18조에 기간 문언이 없다. 3년 소멸시효는 민법 제163조제1호에서 온다(2005다65821) |
| 공용부분 관리비면 연체료도 같이 넘어온다 | 이미 발생한 연체료는 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다(2004다3598, 3604) |
| 안 내면 이 법의 벌금·과태료가 붙는다 | 제65조·제66조는 제18조를 인용하지 않는다 |
| 대지·부속시설에도 제18조가 준용된다 | 제19조의 준용 목록은 제15조, 제15조의2, 제16조, 제17조뿐이다 |
| 제27조 제2항과 제18조는 같은 말이다 | 제27조는 관리단이 제3자에게 지는 채무, 제18조는 구분소유자 사이의 공용부분 관련 채권이다 |
| 새 소유자에게 곧바로 승계집행문을 받을 수 있다 | 중첩적 채무인수인은 민사집행법 제31조제1항의 ‘채무자의 승계인’에 포함되지 않는다(2009그196) |
경매·낙찰자·체납관리비는 모두 조문의 말이 아닙니다. 조문의 말은 특별승계인과 공용부분에 관하여 발생한 채권입니다. 이 두 단어로 옮겨 놓고 보면, 물어야 할 질문은 “몇 개월치인가”가 아니라 “이 항목이 공용부분에 관한 것인가”로 바뀝니다.
참고 법령·판례
법령
- 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」[시행 2023. 9. 29.] [법률 제19282호, 2023. 3. 28., 일부개정]
- 제2조(정의) 제2호·제4호
- 제10조(공용부분의 귀속 등) 제1항·제2항
- 제17조(공용부분의 부담·수익)
- 제18조(공용부분에 관하여 발생한 채권의 효력) — 현행 문언은 법률 제10204호(2010. 3. 31.) 전문개정
- 제19조(공용부분에 관한 규정의 준용)
- 제23조(관리단의 당연 설립 등) 제1항·제2항
- 제25조(관리인의 권한과 의무) 제1항제2호
- 제27조(관리단의 채무에 대한 구분소유자의 책임) 제1항·제2항
- 제28조(규약) 제1항부터 제5항
- 제42조(규약 및 집회의 결의의 효력) 제1항·제2항
- 제65조(벌칙)·제66조(과태료) — 제18조를 인용하지 않음
- 「민법」 제163조(3년의 단기소멸시효) 제1호
- 「민사집행법」 제31조(승계집행문) 제1항
판례·결정
- 대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결(채무부존재확인)
- 대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결
- 대법원 2007. 2. 22. 선고 2005다65821 판결
- 대법원 2010. 1. 14. 자 2009그196 결정(집행문부여에대한이의)
- 대법원 2021. 6. 10. 선고 2021다207489, 207496 판결(채무부존재확인·관리비)
- 헌법재판소 2013. 5. 30. 선고 2011헌바201 전원재판부 결정(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조 위헌소원)
이 글의 확인 범위에서 각 조문의 시행 여부를 판정한 기준일은 2026년 9월 13일입니다.
관련 판례
전 입주자의 체납관리비는 공용부분에 한하여 특별승계인에게 승계된다.
공용부분 관리비는 공동이익을 위한 비용인지에 따라 판단하며, 공용부분 관리비에 이미 발생한 연체료는 특별승계인에게 승계되는 관리비에 포함되지 않는다.
월 단위로 지급되는 관리비채권에는 민법 제163조제1호의 3년 단기소멸시효가 적용된다.
