경매로 아파트를 낙찰받으면 전 주인이 밀린 관리비를 다 내야 하나

입력 2026.09.13. 오전 10:08

요약 및 결론: 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조는 "공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다"고만 정한다. 대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결은 전 입주자가 체납한 관리비가 특별승계인에게 승계되는 범위를 공용부분에 한한다고 판시했다. 경매 낙찰자가 넘겨받는 것은 밀린 관리비 전액이 아니라 그중 공용부분에 관하여 발생한 부분이며, 제18조에는 몇 개월분이라는 기간 문언도, 위반 시의 벌금ㆍ과태료 조문도 없다.

경매나 공매로 집합건물의 한 호실을 취득한 사람은 소유권을 넘겨받는 순간 관리주체로부터 전 소유자가 남긴 미납 관리비 청구를 함께 받는 자리에 선다. 이때 오가는 설명은 "몇 개월치는 물어줘야 한다", "관리규약에 그렇게 적혀 있다"처럼 기간과 규약을 축으로 삼는데, 정작 승계의 근거 조문인 제18조는 항 번호도 없는 한 문장이고 그 문장에는 기간이라는 말이 등장하지 않는다. 조문이 긋는 선은 기간이 아니라 채권이 발생한 자리, 즉 공용부분이냐 전유부분이냐라는 항목의 선이다.

제18조는 정확히 무엇을 정하고 있나

제18조의 조문 제목은 “공용부분에 관하여 발생한 채권의 효력”이고, 본문은 “공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다”라는 한 문장이다. 항 번호가 붙지 않은 본문 하나뿐이며 호ㆍ목ㆍ단서가 없고 삭제로 남은 항도 없다. 따라서 이 조문을 “제18조 제1항”으로 인용하는 표기는 조문 구조와 맞지 않는다.

이 문장에서 승계의 조건은 채권이 발생한 자리다. 공유자가 다른 공유자에 대하여 가지는 채권이되 그것이 공용부분에 관하여 발생한 것일 때, 그 채권을 승계인에게도 행사할 수 있다는 구조다. 법률의 용어는 경매나 낙찰자, 체납관리비가 아니라 특별승계인과 공용부분에 관하여 발생한 채권이다. 통념어와 조문의 말을 나란히 놓고 읽어야 범위를 잘못 넓히지 않는다.

현행 문언은 언제 만들어졌고, 지금 시행 중인가

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 현행본 상단은 [시행 2023. 9. 29.] [법률 제19282호, 2023. 3. 28., 일부개정]으로 표시된다. 다만 법률 제19282호는 제18조를 개정하지 않았다. 이 법률이 고친 조문은 제9조의3제2항, 제15조의2제1항, 제26조, 제26조의5, 제28조제4항ㆍ제5항, 제41조, 제47조제2항, 제52조, 제66조다.

제18조의 현행 문언을 만든 공포번호는 법률 제10204호(2010. 3. 31. 공포)이며, 그 개정으로 제1장 제2절(제10조부터 제19조까지)이 전면 개정되면서 지금의 문장이 놓였다. 조문 끝의 [전문개정 2010. 3. 31.]이 그 표시다. 제10204호의 부칙은 “이 법은 공포한 날부터 시행한다” 한 문장뿐이고 적용례ㆍ경과조치가 없다. 제18조는 이 글의 기준일인 2026년 9월 13일 현재 시행 중이다.

법률 제19282호의 부칙 제2조는 적용례이지만 대상이 다르다. 제26조제2항 및 제3항(제2항에 관한 부분으로 한정) 개정규정과 제52조 준용 부분을 시행일이 속하는 달의 다음 달 회계부터 적용한다는 내용이며, 제18조만을 특정한 적용례 문언은 확인되지 않는다.

넘어오는 것과 넘어오지 않는 것

승계 여부는 관리비 고지서에 찍힌 총액이 아니라 각 항목이 어디에서 발생한 비용인지로 갈린다. 아래 표의 셋째 열은 형벌이 아니라 채권의 승계 여부와 근거를 정리한 것이다. 제18조에는 징역ㆍ벌금ㆍ과태료가 없으므로 법정형 항목이 아니다.

관리규약으로 승계 범위를 넓힐 수 있나

관리규약과 관리단집회의 결의는 제42조 제1항에 따라 구분소유자의 특별승계인에 대하여도 효력이 있다. 그러나 제28조 제3항은 규약으로 정하는 경우에 “구분소유자 외의 자의 권리를 침해하지 못한다”고 정한다. 대법원 2001다8677 전원합의체 판결이 다룬 쟁점 자체가 아파트 관리규약의 정함에 따라 전 입주자의 체납관리비가 특별승계인에게 승계되는지 여부였고, 판시사항은 그 범위를 공용부분에 한하는 것으로 정리했다.

조문 구조에서도 같은 방향이 확인된다. 제10조 제2항은 공용부분의 공유에 관하여 제11조부터 제18조까지의 규정에 따르도록 하면서, 단서에서 규약으로써 달리 정할 수 있는 것을 제12조와 제17조로 한정한다. 관리비용을 어떤 비율로 부담할지(제17조)는 규약으로 바꿀 수 있지만, 승계를 정한 제18조는 그 목록에 없다. 다만 개별 단지의 규약이 구체적으로 어디까지 유효한지는 그 규약과 관리비 항목을 함께 따져야 할 문제이므로, 이 글의 확인 범위에서 특정 규약의 효력을 단정할 수는 없다.

한 가지 더 구별할 것이 있다. 제19조는 건물의 대지 또는 부속시설에 준용되는 조문으로 제15조, 제15조의2, 제16조 및 제17조만을 열거한다. 제18조는 그 목록에 없으므로, 대지나 부속시설에 관한 채권이 제18조로 당연히 승계된다고 읽을 근거는 이 조문에서 확인되지 않는다.

몇 개월분까지인가 — 기간은 어디에서 오나

제18조에는 승계 대상을 몇 개월분으로 제한하는 문언이 없다. “법에 3개월분 또는 6개월분만 승계된다고 적혀 있다”는 설명의 근거는 이 조문에서 확인되지 않는다.

기간이 실제로 문제 되는 자리는 승계 범위가 아니라 소멸시효다. 민법 제163조 제1호는 “1년 이내의 기간으로 정한 금전 또는 물건의 지급을 목적으로 한 채권”에 3년의 단기소멸시효를 정하고, 대법원 2005다65821 판결(2007. 2. 22.)은 월 단위로 발생하는 관리비채권에 이 조항을 적용해 3년의 단기소멸시효를 인정하면서 상고를 기각했다. 승계의 범위(어떤 항목이 넘어오는가)와 시효(언제까지 청구할 수 있는가)는 서로 다른 논점이므로 섞어 읽으면 안 된다.

시효는 완성과 중단이 개별 사안에 따라 달라지는 문제다. 위 판결이 3년의 단기소멸시효를 인정했다는 사실만으로 오래된 금액이 자동으로 지워진다고 정리할 수는 없다.

집행 단계에서는 어떻게 달라지나

구분소유권이 순차로 양도된 경우의 채무 인수 형태와 강제집행 절차는 별개의 문제로 판단됐다. 대법원 2010. 1. 14. 자 2009그196 결정은 집합건물의 구분소유권이 순차로 양도된 경우 각 특별승계인들이 이전 구분소유권자들의 채무를 인수하는 형태를 중첩적 채무인수로 보았다. 그리고 승계집행문 부여에 관한 민사집행법 제31조 제1항의 ‘채무자의 승계인’에는 중첩적 채무인수인이 포함되지 않는다고 판시하면서 특별항고를 기각했다.

같은 결정은 승계집행문 부여 요건을 다투는 특별항고사건에서 단순한 법률 위반을 이유로 원심법원의 결정이나 명령을 파기할 수 있는지에 대하여도 소극으로 판단했다. 실체법상 부담을 지는지와, 기존 집행권원에 승계집행문을 붙여 곧바로 집행할 수 있는지가 같은 답을 갖지 않는다는 뜻이다.

처벌 수위와 통계는 어떻게 되나

제18조 위반에 대한 형벌ㆍ과태료 조문은 없다. 현행 제65조와 제66조를 대조했을 때 두 조문 모두 제18조를 인용하지 않는다. 제65조의 징역 또는 벌금은 구분점포의 경계표지ㆍ평면도 관련 행위에 붙는 것이고, 제66조의 과태료도 조사ㆍ장부 등 별도 의무 위반을 대상으로 한다. 따라서 전 소유자의 관리비 체납이나 그 승계를 두고 이 법의 “범칙금 액수”를 말하는 설명은 법문과 맞지 않는다.

형벌 조문이 없으므로 양형기준이나 선고형 통계도 존재하지 않는다. 승계되는 금액의 분포나 실제 청구 인용률에 관하여도 이 글의 확인 범위에서는 공표 자료 없음이다. 이 주제에서 확정할 수 있는 것은 금액의 크기가 아니라 어떤 항목이 승계선 안쪽에 있는지다.

헌법재판소는 이 조문을 어떻게 보았나

헌법재판소 2013. 5. 30. 2011헌바201 전원재판부 결정은 사건명이 “집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조 위헌소원”이며, 해당 조항이 명확성 원칙에 어긋나거나 재산권을 침해하지 않는다고 판단했다. 판단 대상은 법률 제10204호로 개정되기 전의 구 제18조이므로, 이 결정을 현행 문언 자체에 대한 판단으로 옮겨 적을 수는 없다. 형식도 판결이 아니라 결정이다.

청구서를 받았을 때 무엇을 구분해 확인해야 하나

관리비 고지서의 각 항목이 공용부분 관리비인지, 전유부분에서 그 호실이 사용한 몫인지, 관리단이 제3자에 대하여 지는 채무인지를 나누어 보는 것이 출발점이다. 항목별 산정 근거와 사용 내역이 제시되는지, 원금과 연체료가 구분되어 있는지도 서로 다른 문제다.

승계 범위를 다룬 최근 판단으로는 대법원 2021. 6. 10. 선고 2021다207489, 207496 판결이 있다. 이 판결은 집합건물법 제18조의 취지와 함께 특별승계인에게 승계되는 전 입주자 체납관리비의 범위를 공용부분 관리비로 보았고, 원심판결 중 특정 기간분 관리비에 관한 부분을 파기환송하면서 나머지 상고는 기각했다. 일부 파기환송이므로 어느 한쪽이 전부 이긴 사건으로 읽어서는 안 된다.

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