**경매 낙찰자 체납관리비, 공용부분만 승계…법엔 '몇 개월' 문언 없다**
집합건물법 제18조는 항 번호 없는 한 문장…연체료는 승계 대상 아니라는 것이 대법원 판단
경매나 매매로 집합건물의 구분소유권을 넘겨받은 사람이 전 소유자의 체납관리비를 떠안는 범위는 기간이 아니라 공용부분이라는 항목으로 갈린다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조는 “공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다”고 정하고 있다. 조문 제목은 공용부분에 관하여 발생한 채권의 효력이다.
이 조문은 항 번호가 붙지 않은 한 문장이고 호와 목, 단서가 없다. 조문이 쓰는 말은 ‘경매’나 ‘낙찰자’가 아니라 ‘특별승계인’이다.
현행 문언은 2010년 3월 31일 공포와 동시에 시행된 법률 제10204호가 제1장 제2절을 전면 개정하면서 만들어졌다. 현행법 상단에 표시된 법률 제19282호는 2023년 9월 29일 시행됐으나 제18조를 개정하지 않았다.
대법원 전원합의체는 2001년 채무부존재확인 사건에서 전 입주자가 체납한 관리비가 관리규약에 따라 특별승계인에게 승계되는 범위를 공용부분에 한한다고 판단하고, 원심을 파기해 사건을 서울지방법원 본원 합의부로 돌려보냈다.
승계되는 공용부분 관리비에는 공용부분 자체의 유지비뿐 아니라 개별 구분소유자에게 귀속되는 것이 명확히 구분되지 않는 공동이익 비용도 포함된다는 것이 대법원 판단이다. 전유부분에서 그 세대가 쓴 몫은 이 조문 문언 밖에 있다.
다만 이미 발생한 연체료는 별개다. 대법원은 2006년 판결에서 공용부분 관리비에 대한 연체료는 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다고 판단했다.
제18조에는 승계 기간을 정한 문언이 없다. 3개월분이나 6개월분까지만 넘어온다는 설명의 근거는 이 조문에서 확인되지 않는다.
월 단위로 지급되는 관리비 채권에 3년의 단기소멸시효가 적용된다는 판단은 민법 제163조 제1호를 적용한 2007년 대법원 판결에서 나온 것으로, 승계 범위와는 다른 논점이다. 시효의 완성이나 중단은 개별 사건에서 따로 판단할 문제다.
규약으로 범위를 넓히는 데에도 제한이 있다. 제10조 제2항은 공용부분의 공유에 제11조부터 제18조까지를 적용하도록 하면서 규약으로 달리 정할 수 있는 것은 제12조와 제17조라고 단서를 뒀고, 제28조 제3항은 규약으로 구분소유자 외의 자의 권리를 침해하지 못한다고 정한다.
제19조가 준용 대상으로 열거한 조문은 제15조, 제15조의2, 제16조, 제17조이고 제18조는 그 목록에 없다. 구분소유자의 특별승계인이 승계 전에 발생한 관리단의 채무에 대하여도 책임을 지도록 한 제27조 제2항도 제18조와 구분되는 조문이다.
이 법의 벌칙 조문인 제65조와 과태료 조문인 제66조는 제18조를 인용하지 않는다. 관리비 체납 그 자체에 이 법이 정한 벌금이나 과태료가 따르지는 않는다.
대법원은 2021년 판결에서도 공용부분 관리비 승계 법리를 다시 확인하면서, 원심의 피고 패소 부분 중 2016년 6월분부터 2018년 6월분까지의 관리비에 관한 부분만 파기해 사건을 인천지방법원으로 돌려보내고 나머지 상고는 기각했다.
참고 법령
- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제4호(정의)
- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제10조 제2항(공용부분의 귀속 등)
- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제17조(공용부분의 부담·수익)
- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조(공용부분에 관하여 발생한 채권의 효력)
- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제19조(공용부분에 관한 규정의 준용)
- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제27조 제2항(관리단의 채무에 대한 구분소유자의 책임)
- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제28조 제3항(규약)
- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제65조, 제66조(벌칙·과태료)
- 민법 제163조 제1호(3년의 단기소멸시효)
참고 판례
- 대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결
- 대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결
- 대법원 2007. 2. 22. 선고 2005다65821 판결
- 대법원 2021. 6. 10. 선고 2021다207489, 207496 판결
관련 판례
전 입주자의 체납관리비는 공용부분에 한하여 특별승계인에게 승계된다.
공용부분 관리비는 공동이익을 위한 비용인지에 따라 판단하며, 공용부분 관리비에 이미 발생한 연체료는 특별승계인에게 승계되는 관리비에 포함되지 않는다.
월 단위로 지급되는 관리비채권에는 민법 제163조제1호의 3년 단기소멸시효가 적용된다.
