계약이 끝났는데 보증금을 못 받아 계속 살면 월세를 내야 하나요?
결론부터 말하면, 주택임대차보호법 제4조제2항만으로는 계약 종료 후의 월세를 내야 하는지, 내지 않아도 되는지를 바로 정할 수 없습니다.
이 조항은 임대차기간이 끝난 뒤에도 임차인이 보증금을 돌려받지 못한 상황에 관하여 다음과 같이 정합니다.
“임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.”
핵심은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계를 **“존속되는 것으로 본다”**는 점입니다. 다만 이 문언에는 차임 또는 월세의 지급 여부·금액·지급 시기를 정한 내용이 없습니다. 따라서 “보증금을 받지 못했으니 월세를 전혀 내지 않는다”거나, 반대로 “계속 거주하므로 같은 월세를 반드시 내야 한다”는 결론을 제4조제2항만으로 내리기는 어렵습니다.
먼저 확인할 점: 계약기간 종료와 보증금 반환
주택임대차보호법 제4조제2항의 요건은 다음과 같습니다.
- 임대차기간이 끝났을 것
- 임차인이 보증금을 반환받지 못했을 것
이 경우 법은 임대차관계가 보증금 반환 때까지 존속되는 것으로 봅니다. 이는 보증금 미반환 상태에서 임차인의 지위와 주거 관계를 살필 때 출발점이 되는 규정입니다.
월세 문제는 무엇을 함께 봐야 하나요?
월세 지급 문제를 판단하려면 제4조제2항의 문언뿐 아니라, 계약에서 정한 차임 약정과 보증금 반환 및 거주의 관계를 함께 검토해야 합니다. 제공된 조문 중에는 계속 거주한 기간의 월세를 어떻게 처리할지 직접 정한 규정은 없습니다.
민법 제536조제1항은 쌍무계약의 한쪽 당사자가 상대방의 채무이행 제공이 있을 때까지 자기 채무이행을 거절할 수 있다고 정합니다. 다만 상대방 채무가 아직 변제기에 이르지 않은 경우에는 그러하지 아니하다고 합니다. 또 같은 조 제2항은 먼저 이행해야 하는 당사자라도 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있으면 제1항 본문과 같다고 정합니다.
이 조문은 일정한 요건 아래 이행 거절이 가능한지를 정한 것이며, 주택임대차보호법 제4조제2항과의 관계나 보증금 미반환 기간의 월세에 관한 결론을 직접 정하지는 않습니다.
민법 제741조도 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다고 정합니다. 그러나 이 규정 역시 계속 거주한 기간의 월세에 관한 결론을 직접 제시하지 않습니다.
정리
보증금을 받지 못해 계약 종료 후에도 거주하는 경우, 주택임대차보호법 제4조제2항에 따라 임대차관계는 보증금 반환 때까지 “존속되는 것으로 본다. 그러나 그 조항에는 월세를 내야 하는지에 관한 직접 규정이 없습니다.
따라서 월세 지급 여부는 제4조제2항 하나만으로 판단하기보다, 임대차계약에서 정한 차임 내용과 보증금 반환 채무의 이행 관계를 구분해 살펴야 합니다.
참고 법령 및 조문
- 주택임대차보호법 제4조제1항, 제2항
- 민법 제536조제1항, 제2항
- 민법 제741조
