계약이 끝났는데 보증금을 못 받아 계속 살고 있다면 월세를 내야 하나요?
핵심 답변
- 조문은 월세를 내야 하는지 직접 정하지 않습니다. 주택임대차보호법 제4조 제2항은 임대차기간이 끝나도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 “임대차관계가 존속되는 것으로 본다”고 정합니다. 이 항에는 차임(월세)을 내야 한다는 문언도, 내지 않아도 된다는 문언도 없습니다.
- 관련 조문은 세 가지입니다. 주택임대차보호법 제4조 제2항(임대차관계 존속 간주), 민법 제536조(동시이행의 항변권), 민법 제741조(부당이득의 내용)입니다.
- 조문끼리의 관계는 문언에 없습니다. 세 조문이 서로 어떻게 맞물리는지 정한 문언은 어느 조문에도 없습니다. 따라서 “계약 종료 후 거주 기간의 월세”에 대한 결론은 조문만 읽어서는 곧바로 나오지 않습니다.
- 판례도 이 글의 근거 자료에서 확인되지 않았습니다. 이 글은 조문의 문언과 구조를 정리한 것이며, 구체적 결론을 단정하지 않습니다.
기준일: 2026년 10월 25일. 아래 조문은 모두 이 날짜 기준 현행 조문입니다.
1. 주택임대차보호법 제4조 제2항: “존속되는 것으로 본다”
조문 원문
제4조(임대차기간 등)
① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.요건과 효과
제4조 제2항은 요건과 효과를 한 문장에 담고 있습니다.
| 구분 | 문언 |
|---|---|
| 요건 | “임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지” |
| 효과 | “임대차관계가 존속되는 것으로 본다” |
| 성격 | 간주(본다) |
읽을 때 주의할 점
- 문언은 “존속되는 것으로 본다”입니다. 법이 임대차관계가 계속되는 것으로 ‘간주’한다는 뜻입니다.
- ‘연장’이나 ‘갱신’이라는 말은 이 항에 없습니다. 계약이 새로 맺어지거나 기간이 늘어난다고 이 항이 정한 것은 아닙니다.
- 차임에 관한 문언이 없습니다. 임대차관계가 존속된다고 보는 효과가 월세 지급에 어떤 의미를 갖는지는 이 항이 직접 정하지 않습니다. “이 조항 때문에 월세를 내야 한다”거나 “이 조항 때문에 월세를 안 내도 된다”고 이 항을 인용하는 것은 문언과 맞지 않습니다.
함께 알아둘 제1항
제4조 제1항 본문은 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 임대차를 “그 기간을 2년으로 본다”(간주)고 정합니다. 단서는 “임차인은” 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 “주장할 수 있다”(재량)입니다. 이 단서의 주체는 임차인이며, 임대인이 같은 주장을 할 수 있다는 문언은 없습니다.
임대차기간이 언제 “끝난” 것인지는 제2항의 요건과 이어지므로, 제1항이 정한 기간 계산도 함께 살펴야 합니다.
2. 민법 제536조: 동시이행의 항변권
조문 원문
제536조(동시이행의 항변권)
①쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.
②당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다.구조
| 위치 | 내용 | 성격 |
|---|---|---|
| 제1항 본문 | 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 “거절할 수 있다” | 재량(권리이며 의무가 아님) |
| 제1항 단서 | 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 “그러하지 아니하다” | 예외 |
| 제2항 | 먼저 이행해야 하는 당사자라도 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있으면 “전항 본문과 같다” | 제1항 본문만 가리킴 |
읽을 때 주의할 점
- 제536조는 쌍무계약 일반에 적용되는 조문입니다. 임대차의 어떤 채무와 어떤 채무가 서로 동시이행 관계에 있는지는 이 조문이 따로 정하지 않습니다.
- “거절할 수 있다”는 권리를 정한 것입니다. 거절해야 한다는 의무가 아닙니다.
- 제536조와 주택임대차보호법 제4조 제2항의 관계를 정한 문언은 어느 조문에도 없습니다.
3. 민법 제741조: 부당이득의 내용
조문 원문
제741조(부당이득의 내용) 법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다.요건 세 가지와 효과
- 법률상 원인없이
- 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고
- 이로 인하여 타인에게 손해를 가할 것
→ 효과: “그 이익을 반환하여야 한다”(의무)
읽을 때 주의할 점
- 제741조가 적용되려면 세 요건이 모두 갖춰져야 합니다.
- 주택임대차보호법 제4조 제2항이 임대차관계가 “존속되는 것으로 본다”고 정하고 있으므로, 계약 종료 후 거주가 첫 번째 요건인 “법률상 원인없이”에 해당하는지가 문제될 수 있습니다. 그러나 두 조문의 관계를 정한 문언은 없습니다.
- 따라서 “계속 살았으니 그 기간 월세만큼 부당이득을 반환해야 한다”는 결론도, 그 반대 결론도 조문에서 곧바로 나오지 않습니다.
- 조문에는 ‘이익’의 정의가 없습니다. 거주로 얻은 이익이 얼마인지 계산하는 기준도 이 조문에는 나와 있지 않습니다.
4. 세 조문을 함께 놓고 보면
| 질문 | 조문이 직접 답하는가 |
|---|---|
| 보증금을 못 받았으면 임대차관계는 어떻게 되나? | 답함. 반환받을 때까지 “존속되는 것으로 본다”(주택임대차보호법 제4조 제2항) |
| 그 기간 월세를 내야 하나? | 직접 답하지 않음. 제4조 제2항에 차임 문언이 없음 |
| 상대방이 이행하지 않으면 내 이행을 거절할 수 있나? | 쌍무계약 일반 원칙으로 “거절할 수 있다”(민법 제536조). 임대차의 어떤 채무끼리 해당하는지는 따로 정하지 않음 |
| 계속 산 것이 부당이득인가? | 세 요건을 정할 뿐, 제4조 제2항과의 관계는 문언에 없음(민법 제741조) |
정리하면, 법조문이 분명히 정한 것은 “보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속되는 것으로 본다”는 점까지입니다. 그 기간의 월세 문제는 이 효과를 어떻게 해석하는지, 그리고 민법 제536조·제741조를 어떻게 적용하는지에 달린 해석의 영역입니다. 이 해석에 관한 판례는 이 글의 근거 자료에서 확인되지 않았습니다.
5. 자주 묻는 질문
Q. 계약이 끝나면 계약이 다시 연장되는 건가요? A. 제4조 제2항의 문언은 “임대차관계가 존속되는 것으로 본다”입니다. ‘연장’이나 ‘갱신’이라는 말은 이 항에 없습니다.
Q. 보증금을 못 받았으니 월세를 안 내도 되나요? A. 제4조 제2항은 월세를 내지 않아도 된다고 정하지 않습니다. 반대로 내야 한다고 정하지도 않습니다. 이 항만 근거로 어느 쪽이든 단정할 수 없습니다.
Q. 동시이행의 항변권을 쓰면 월세를 안 낼 수 있나요? A. 민법 제536조는 쌍무계약에서 상대방이 이행을 제공할 때까지 자기 채무이행을 “거절할 수 있다”고 정한 일반 조문입니다. 임대차의 어떤 채무 사이에 이 관계가 성립하는지는 조문이 따로 정하지 않습니다.
Q. 임대인이 부당이득 반환을 요구할 수 있나요? A. 민법 제741조의 세 요건(법률상 원인 없음, 타인의 재산 등으로 이익을 얻음, 그로 인한 타인의 손해)이 모두 갖춰져야 합니다. 제4조 제2항이 임대차관계 존속을 간주하는 상황에서 이 요건이 충족되는지는 조문 문언만으로 결론이 나지 않습니다.
Q. 계약기간을 1년으로 정했다면 언제 “끝난” 것인가요? A. 제4조 제1항 본문은 2년 미만으로 정한 임대차를 “그 기간을 2년으로 본다”고 정합니다. 단서에 따라 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다.
6. 조문의 시행·개정 정보 (기준일 2026-10-25)
- 주택임대차보호법: 현행 법률은 법률 제21065호(2025. 10. 1. 타법개정, 시행 2026. 1. 2.)입니다. 다만 제4조 문언을 만든 개정은 법률 제8923호(2008. 3. 21. 전문개정)입니다. 제21065호는 정부조직법 부칙에 따른 개정입니다. 이 개정으로 주택임대차보호법에서 바뀐 부분은 제8조의2 제4항 제3호의 “기획재정부”를 “재정경제부”로 고친 것뿐이며, 제4조는 고치지 않았습니다.
- 민법: 현행 법률은 법률 제21454호(2026. 3. 17. 일부개정, 시행 2026. 3. 17.)입니다. 이 개정은 상속 관련 조문(제1001조·제1008조·제1010조·제1115조)을 고친 것으로, 제536조·제741조는 들어 있지 않습니다. 제536조·제741조에는 연혁 표기가 없습니다.
- 세 조문 모두 괄호로 정한 정의 규정이 없습니다. ‘보증금’·‘차임’·‘이익’의 법률상 정의는 이 조문들에 나와 있지 않습니다.
이 글은 조문 문언을 정리한 일반 정보이며, 특정 사안에 대한 법적 판단이 아닙니다. 개별 사안의 결론은 계약 내용과 구체적 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.
참고 법령
- 주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등) 제1항·제2항 — 법률 제21065호, 시행 2026. 1. 2. (제4조 문언: 법률 제8923호, 2008. 3. 21. 전문개정)
- 주택임대차보호법 부칙(정부조직법) <제21065호, 2025. 10. 1.> 제1조·제7조
- 민법 제536조(동시이행의 항변권) 제1항·제2항 — 법률 제21454호, 시행 2026. 3. 17.
- 민법 제741조(부당이득의 내용) — 법률 제21454호, 시행 2026. 3. 17.
