계약이 끝났는데 보증금을 못 받아 계속 살면 월세를 내야 하나요?
요약 및 결론: 세입자가 임대차기간이 끝난 뒤에도 보증금을 돌려받지 못해 집을 비우지 않고 있다면, 주택임대차보호법 제4조 제2항에 따라 그 임대차관계는 "존속되는 것으로 본다". 다만 이 조문은 임대차관계가 계속된다는 효과만 정하고 있을 뿐, 그 기간 동안 월세(차임)를 내야 하는지 안 내도 되는지는 직접 정하지 않는다. 월세를 내야 하는지는 민법 제536조의 동시이행관계, 민법 제741조의 부당이득 규정 등을 함께 따져야 하는 별도의 문제다.
전세·월세 계약 기간이 끝났는데도 집주인이 보증금을 바로 돌려주지 못해 세입자가 짐도 못 빼고 그 집에 계속 머무는 경우는 흔하다. 이럴 때 "계약은 끝났으니 월세를 안 내도 된다"거나 반대로 "계속 살고 있으니 당연히 월세를 내야 한다"는 식의 단정적인 이야기가 돌지만, 법률 조문이 실제로 정하는 범위는 그보다 좁다. 이 글은 주택임대차보호법 제4조 제2항과 민법 제536조·제741조의 문언만을 근거로, 조문이 정하는 것과 정하지 않는 것을 구분해 설명한다.
임대차기간이 끝나면 계약관계는 바로 끝나는가
끝나지 않는다. 주택임대차보호법 제4조 제2항은 “임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다”고 정한다. 이 조문의 요건은 “임대차기간이 끝난 경우”이고 “임차인이 보증금을 반환받을 때까지”라는 두 조건이며, 효과는 임대차관계를 존속되는 것으로 간주하는 것이다.
이 조문에서 핵심은 ‘간주’ 효과가 미치는 범위다. 조문 문언은 임대차관계가 “존속되는 것으로 본다”고만 적혀 있고, ‘연장’이나 ‘갱신’이라는 표현은 쓰이지 않는다. 또한 이 항에는 차임(월세)을 내야 한다거나 내지 않아도 된다는 문언이 전혀 없다. 즉 이 조문은 “계약관계가 끝나지 않은 상태로 유지된다”는 점만 정하는 것이고, 그 기간 동안의 월세 지급 여부는 별도로 판단해야 하는 문제다.
월세를 내야 하는지는 무엇으로 판단하나
주택임대차보호법 제4조 제2항이 월세 문제를 직접 정하지 않기 때문에, 월세를 내야 하는지는 민법상 쌍무계약의 일반 원리를 통해 따져야 한다. 민법 제536조 제1항 본문은 “쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다”고 정한다. 다만 같은 항 단서는 “상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다”고 한다.
임대차 관계에서 임대인의 채무(보증금 반환)와 임차인의 채무(차임 지급 또는 집을 비워주는 것)가 서로 대가관계에 있다고 볼 경우, 이 조문은 어느 한쪽이 자기 의무 이행을 거절할 수 있다는 “재량”을 정할 뿐이다. 의무가 있다거나 없다고 단정하는 문언이 아니다. 민법 제536조 제2항은 “당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다”고 정하는데, 이 제2항은 제1항의 단서가 아니라 본문만을 가리킨다.
한편 민법 제741조는 “법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다”고 정한다. 이 조문의 요건은 세 가지다. ① 법률상 원인이 없을 것, ② 타인의 재산 또는 노무로 인해 이익을 얻을 것, ③ 그로 인해 타인에게 손해를 가할 것이다. 이 요건이 모두 충족되면 “그 이익을 반환하여야 한다”는 의무가 발생한다. 다만 이 조문 역시 주거 기간 중 발생하는 이익을 어떻게 산정하고 그것이 월세에 해당하는지를 직접 정하는 문언은 아니다.
주택임대차보호법 제4조 제2항, 민법 제536조, 민법 제741조 세 조문 사이의 관계를 명시적으로 정한 법률 문언은 확인되지 않는다. 즉 “임대차관계가 존속되면 동시이행관계가 생기고, 그 결과 부당이득이 발생한다”는 연결을 조문이 직접 말해주지는 않는다. 구체적인 사안에서 월세를 내야 하는지, 낸다면 얼마를 기준으로 하는지는 이 조문들이 정한 요건·효과의 틀 안에서 개별적으로 판단해야 할 문제다.
행위·상황별 분해
| 상황 | 적용 조문 | 법적 효과 |
|---|---|---|
| 임대차기간이 끝났지만 보증금을 반환받지 못한 경우 | 주택임대차보호법 제4조 제2항 | 임대차관계가 존속되는 것으로 본다(간주) |
| 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차 | 주택임대차보호법 제4조 제1항 | 그 기간을 2년으로 본다(간주). 다만 임차인은 2년 미만 기간이 유효함을 주장할 수 있다(임차인만의 재량) |
| 쌍무계약에서 상대방이 이행을 제공할 때까지 자기 채무이행을 거절하는 경우 | 민법 제536조 제1항 | 채무이행을 거절할 수 있다(재량). 상대방 채무가 변제기 전이면 적용되지 않음 |
| 법률상 원인 없이 타인의 재산·노무로 이익을 얻어 타인에게 손해를 준 경우 | 민법 제741조 | 그 이익을 반환하여야 한다(의무) |
이 표의 셋째 열은 형벌이나 과태료가 아니라 민사상 간주·재량·의무라는 법적 효과를 나타낸다. 이 주제는 형사처벌이나 행정제재를 다루는 조문이 아니라 민사관계를 정하는 조문이므로, 벌금이나 징역형은 어느 조문에도 존재하지 않는다.
실제 분쟁에서는 어떻게 처리되나
이 주제에 관해 공표된 법원 판례나 통계는 확인되지 않는다. 사건번호나 구체적 판시 내용을 단정적으로 소개할 근거가 없으므로, 이 글에서는 조문의 요건·효과만을 설명하는 데 그친다. 공식 통계·양형기준 수치 역시 해당 사항이 없다(이 주제는 형사 양형의 문제가 아니다).
실제 상황에서는 보증금 미반환 기간 동안의 금전 문제를 임대인과 임차인이 어떻게 처리할지에 대해 계약서나 개별 합의에 다른 내용이 있는지, 임차인이 실제로 거주를 계속했는지 여부 등 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있다. 조문 문언만으로는 “월세를 내야 한다” 또는 “안 내도 된다”는 일률적인 답이 도출되지 않는다.
관련 법령
제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
제536조(동시이행의 항변권) ①쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.
제741조(부당이득의 내용) 법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다.
자주 묻는 질문
보증금을 못 받아서 계속 살고 있으면 자동으로 월세를 안 내도 되나요?
그렇지 않다. 주택임대차보호법 제4조 제2항은 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고만 정하고, 월세를 면제한다는 문언은 없다. 월세 지급 여부는 민법 제536조의 동시이행관계나 민법 제741조의 부당이득 요건을 통해 별도로 판단해야 한다.
계약 기간이 끝났는데 집주인이 보증금을 안 주면 계약이 자동으로 연장되나요?
조문 문언은 '연장'이나 '갱신'이라는 표현을 쓰지 않는다. 주택임대차보호법 제4조 제2항은 "임대차관계가 존속되는 것으로 본다"고만 정하므로, 이를 자동 연장이라고 단정해 표현하는 것은 조문 문언과 다르다.
임대인이 보증금을 돌려줄 때까지 세입자는 집을 안 비워줘도 되나요?
민법 제536조 제1항 본문은 상대방이 채무이행을 제공할 때까지 자기 채무이행을 거절할 수 있다고 정한다. 다만 이는 "거절할 수 있다"는 재량을 정한 것이며, 상대방의 채무가 변제기에 있지 않은 경우에는 적용되지 않는다는 단서도 함께 있다.
