계약이 끝났는데 보증금을 못 받아 계속 살면 월세를 내야 할까
요약 및 결론: 주택임대차보호법 제4조제2항은 임대차기간이 끝나도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 "임대차관계가 존속되는 것으로 본다"고 정합니다. 다만 이 조항에는 그 기간에 월세를 내야 한다거나 내지 않아도 된다는 문언이 없습니다. 반대로 기간이 끝났다는 이유만으로 월세를 내지 않아도 된다고 정한 문언도 주택임대차보호법 제4조, 민법 제536조·제741조 어디에도 없습니다. 따라서 "계약이 끝났으니 월세는 안 내도 된다"는 결론을 이 조문들에서 바로 끌어낼 수는 없습니다.
계약 만료일이 지났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않아 임차인이 그 집에 계속 사는 상황은 임대차 분쟁에서 자주 나타나는 유형입니다. 이때 임차인은 "보증금도 못 받았는데 월세까지 내야 하나"를 묻고, 임대인은 "계속 살고 있으니 월세를 받아야 한다"고 말합니다. 주택임대차보호법은 2026. 1. 2. 시행본이, 민법은 2026. 3. 17. 시행본이 현행이지만, 이 문제의 출발점인 세 조문의 문언은 그 개정들로 바뀌지 않았습니다.
계약기간이 끝나면 임대차관계도 끝나나요?
주택임대차보호법 제4조제2항에 따르면, 임차인이 보증금을 반환받지 못한 동안에는 임대차기간이 끝났어도 임대차관계가 존속되는 것으로 봅니다. 조문 원문은 “임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.”입니다. 요건은 “임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지”이고, 효과는 “임대차관계가 존속되는 것으로 본다”는 간주입니다.
주택임대차보호법 제4조제2항에는 ‘연장’이나 ‘갱신’이라는 말이 없습니다. 이 항이 정한 효과는 보증금 반환 시점까지 임대차관계가 존속되는 것으로 본다는 것뿐입니다. 계약기간이 새로 정해진다는 의미로 이 항을 인용하는 것은 문언과 맞지 않습니다.
주택임대차보호법 제4조제2항에는 ‘보증금’의 정의 규정이 없습니다. 제4조 전체에 괄호 정의가 없으므로, 보증금의 범위를 이 조문이 정한 것처럼 인용하면 안 됩니다.
보증금을 못 받고 사는 동안 월세는 조문상 어떻게 되나요?
주택임대차보호법 제4조제2항은 존속 기간 중 월세(차임)를 어떻게 하는지 정하지 않습니다. 이 항에 있는 것은 “임대차관계가 존속되는 것으로 본다”는 효과뿐이며, ‘차임’이나 ‘월세’라는 단어는 나오지 않습니다. 따라서 이 항 하나만으로 “월세를 계속 내야 한다”거나 “월세를 내지 않아도 된다”고 단정할 수 없습니다.
기간 만료를 이유로 월세 지급을 멈추는 근거를 찾을 때도 같은 한계가 있습니다. 주택임대차보호법 제4조, 민법 제536조, 민법 제741조 중 어느 조문도 “기간이 끝나면 차임 지급 의무가 없어진다”고 쓰지 않았습니다. 주택임대차보호법 제4조제2항은 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고 정할 뿐입니다.
이 글이 근거로 삼은 자료에서는 이 쟁점에 관한 판례를 확인하지 못했습니다. 그러므로 법원이 이 문제를 어떻게 판단해 왔는지는 이 글에서 다루지 않습니다.
보증금을 안 돌려주면 내 의무 이행을 거절할 수 있나요?
민법 제536조제1항 본문은 쌍무계약의 당사자 일방이 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 “거절할 수 있다”고 정합니다. 이 규정은 거절을 허용하는 재량 규정이지 거절을 의무로 정한 규정이 아닙니다. 같은 항 단서는 “상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다”고 정해, 상대방 채무의 변제기가 오지 않았으면 거절할 수 없다고 합니다.
민법 제536조제2항은 먼저 이행해야 하는 당사자에 관한 규정입니다. 먼저 이행해야 하는 당사자라도 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있으면 “전항 본문과 같다”고 정합니다. 제2항이 가리키는 것은 제1항 본문, 즉 자기 채무이행을 거절할 수 있다는 부분입니다.
민법 제536조는 임대차에서 어떤 채무끼리 이 관계에 놓이는지 정하지 않습니다. 보증금 반환, 주택을 비워 주는 것, 월세 지급이 각각 이 조의 ‘채무이행’에 해당하는지, 서로 어떻게 짝지어지는지는 조문에 적혀 있지 않습니다. 따라서 “민법 제536조에 따라 월세를 안 내도 된다”는 식의 결론은 조문 문언에서 바로 나오지 않습니다.
월세를 안 내고 살면 부당이득이 되나요?
민법 제741조는 부당이득 반환 의무의 요건을 세 가지로 정합니다. ① 법률상 원인없이, ② 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고, ③ 이로 인하여 타인에게 손해를 가했을 것입니다. 세 요건이 갖춰지면 “그 이익을 반환하여야 한다”는 의무가 생깁니다.
민법 제741조와 주택임대차보호법 제4조제2항·민법 제536조의 관계를 정한 문언은 세 조문 어디에도 없습니다. 임대차관계가 존속되는 것으로 보는 기간의 거주가 ‘법률상 원인없이’ 얻은 이익에 해당하는지는 조문이 답하지 않습니다. 민법 제741조에는 ‘이익’의 정의 규정도 없습니다.
상황별로 어떤 조문이 적용되나요?
| 어떤 행위·상황 | 적용 조문 | 조문이 정한 효과(형벌 아님) |
|---|---|---|
| 임대차기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정함 | 주택임대차보호법 제4조제1항 본문 | 그 기간을 2년으로 본다(간주) |
| 2년 미만으로 정한 기간이 유효하다고 주장 | 주택임대차보호법 제4조제1항 단서 | 임차인만 주장할 수 있다(재량). 임대인에 관한 문언 없음 |
| 기간이 끝났으나 보증금을 반환받지 못한 채 거주 | 주택임대차보호법 제4조제2항 | 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속되는 것으로 본다(간주). 차임에 관한 문언 없음 |
| 상대방이 이행을 제공하지 않은 상태에서 자기 채무이행을 거절 | 민법 제536조제1항 본문 | 거절할 수 있다(재량) |
| 상대방 채무가 아직 변제기에 있지 않음 | 민법 제536조제1항 단서 | 그러하지 아니하다(거절 불가) |
| 먼저 이행할 당사자인데 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있음 | 민법 제536조제2항 | 전항 본문과 같다(거절할 수 있다) |
| 법률상 원인없이 타인의 재산·노무로 이익을 얻고 타인에게 손해를 가함 | 민법 제741조 | 그 이익을 반환하여야 한다(의무) |
형사처벌이나 실제 선고 통계가 있나요?
주택임대차보호법 제4조, 민법 제536조, 민법 제741조에는 징역·벌금·과태료가 없습니다. 세 조문은 법률관계의 존속, 이행 거절, 이익 반환이라는 민사상 효과를 정한 규정입니다. 이 쟁점에 관한 양형기준이나 선고 통계는 공표 자료 없음입니다.
지금 적용되는 조문이 맞나요?
주택임대차보호법 제4조는 발행 기준일인 2026. 10. 25. 현재 현행 조문이며, 항 2개로 구성되고 호는 없습니다. 현행 법률 번호는 제21065호(2025. 10. 1. 타법개정, 시행 2026. 1. 2.)입니다. 그러나 제4조의 문언을 만든 개정은 법률 제8923호(공포 2008. 3. 21., 전문개정)입니다.
법률 제21065호는 정부조직법 개정에 따른 타법개정입니다. 이 개정으로 주택임대차보호법에서 바뀐 부분은 제8조의2제4항제3호의 “기획재정부”를 “재정경제부”로 고친 것이며, 제4조는 고치지 않았습니다. 이 부칙에서 주택임대차보호법에 관한 적용례·경과조치는 확인되지 않았습니다.
민법 제536조(항 2개)와 제741조(항 없는 단일 조문)는 현행(시행 2026. 3. 17.)이지만 연혁 표기가 없습니다. 현행 민법의 마지막 개정인 법률 제21454호(2026. 3. 17.)는 상속 관련 조문인 제1001조·제1008조·제1010조·제1115조를 고친 개정이며, 제536조·제741조는 그 대상이 아니었습니다.
관련 법령
제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
제536조(동시이행의 항변권) ①쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.
제741조(부당이득의 내용) 법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다.
자주 묻는 질문
전세 계약 끝났는데 보증금 못 받으면 그 집에 계속 살아도 되나요?
주택임대차보호법 제4조제2항은 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고 정합니다. 이 항은 임대차관계가 존속되는 것으로 본다는 효과를 정할 뿐이고, 계약기간의 '연장'이나 '갱신'을 정하지는 않습니다.
보증금 못 받고 사는 동안 월세 안 내도 되나요?
주택임대차보호법 제4조제2항에는 존속 기간 중 월세를 내야 한다거나 내지 않아도 된다는 문언이 없습니다. 기간 만료만으로 월세 지급 의무가 없어진다고 정한 문언도 주택임대차보호법 제4조, 민법 제536조·제741조에는 없습니다. 따라서 "월세를 안 내도 된다"는 결론은 이 조문들에서 바로 나오지 않습니다.
집주인이 보증금 안 주면 나도 집 안 비워줘도 되나요?
민법 제536조제1항은 쌍무계약 당사자가 상대방이 채무이행을 제공할 때까지 자기 채무이행을 "거절할 수 있다"고 정하며, 상대방 채무가 변제기에 있지 않으면 그렇지 않다고 정합니다. 다만 보증금 반환과 집을 비워 주는 일이 이 조에서 서로 짝을 이루는 채무인지는 조문에 적혀 있지 않습니다.
