계약이 끝났는데 보증금을 못 받았다면, 계속 사는 동안 월세를 내야 할까?
주택임대차보호법 제4조제2항만으로는 계속 거주하는 동안 월세를 내야 하는지, 내지 않아도 되는지 결론을 내릴 수 없습니다. 이 조항은 임대차기간이 끝난 뒤 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고 정하지만, 차임이나 월세의 부담은 직접 정하지 않습니다.
제4조제2항이 정하는 내용
주택임대차보호법 제4조제2항은 다음과 같습니다.
② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.
요건은 임대차기간이 끝났고 임차인이 아직 보증금을 반환받지 못한 경우입니다. 그 효과는 임대차관계가 “존속되는 것으로 본다”는 것입니다. 이 문언은 임대차관계에 관한 것이며, 월세를 계속 내야 하는지 또는 내지 않아도 되는지를 직접 답하지는 않습니다.
월세 문제는 관련 조항만으로 단정하기 어렵습니다
민법 제536조는 쌍무계약의 당사자가 상대방이 채무이행을 제공할 때까지 자기 채무이행을 거절할 수 있는 경우를 정합니다. 다만 상대방의 채무가 변제기에 있지 않으면 그 본문과 같이 볼 수 없다는 단서가 있고, 먼저 이행할 당사자에게도 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 경우에는 제1항 본문과 같이 정합니다.
이 조항은 이행을 거절할 수 있는 경우를 규정하지만, 주택임대차보호법 제4조제2항과 함께 적용되는 방식이나 보증금 반환을 기다리는 거주 기간의 월세 문제를 직접 정하지는 않습니다. 따라서 이 조항만으로 월세를 내야 한다거나 내지 않아도 된다고 단정하기 어렵습니다.
민법 제741조는 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 이익을 얻고, 그로 인해 타인에게 손해를 가한 경우 그 이익을 반환해야 한다고 정합니다. 이 조항 역시 제4조제2항이나 제536조와의 관계, 거주 기간에 발생하는 월세 문제의 결론을 직접 정하고 있지는 않습니다.
결론
보증금을 돌려받지 못한 채 계속 거주하는 경우에도 월세 부담이 어떻게 되는지는 제4조제2항만으로 판단할 수 없습니다. 이 조항은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속되는 것으로 본다는 점을 정할 뿐입니다. 민법 제536조와 제741조도 해당 상황의 월세 결론을 직접 제시하지 않으므로, 세 조문의 문언만으로 월세 부담을 단정해서는 안 됩니다.
참고한 법령
- 주택임대차보호법 제4조제1항·제2항
- 민법 제536조제1항·제2항
- 민법 제741조
