계약이 끝났는데 보증금을 못 받아 계속 살면 월세를 내야 하나요?
보증금을 돌려받지 못한 채 계속 거주한다는 사실만으로 월세를 내야 하는지, 지급을 거절할 수 있는지가 곧바로 결정되지는 않습니다. 기존 월세 약정과 거주 상황, 보증금 반환채무의 이행시기 등을 함께 살펴야 합니다.
주택임대차보호법 제4조 제2항은 “임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다”고 정합니다. 보증금 반환 전의 임대차관계를 다루는 규정이지만, 그 기간의 월세 지급 여부를 직접 정하지는 않습니다. 따라서 계약기간이 지났다는 이유만으로 월세 문제가 사라진다고 볼 수는 없습니다.
보증금을 받지 못했으니 월세 지급을 거절할 수 있는지도 별도로 따져야 합니다. 민법 제536조는 쌍무계약에서 상대방이 채무이행을 제공할 때까지 자기 채무의 이행을 거절할 수 있다고 정하면서, 상대방 채무가 아직 변제기에 있지 않은 때는 예외로 둡니다. 이 조문만으로 보증금 미반환과 월세 지급 사이의 결론이 정해지는 것은 아닙니다.
민법 제741조의 부당이득 역시 법률상 원인 없는 이익과 그로 인한 상대방의 손해 등을 요건으로 합니다. 계속 거주했다는 사실만으로 이 조문에 따른 지급액을 확정할 수는 없습니다.
결국 확인할 핵심은 기존 월세 약정이 무엇인지, 실제로 계속 거주했는지, 보증금 반환채무와 월세 지급채무가 각각 언제 이행되어야 하는지입니다. 주택임대차보호법 제4조 제2항은 보증금을 받을 때까지 임대차관계가 존속되는 것으로 본다는 출발점을 제시할 뿐, 월세에 관한 답을 한 문장으로 정하지 않습니다.
참고 법령
- 주택임대차보호법 제4조 제2항
- 민법 제536조
- 민법 제741조
