부동산·임대차

"개발 확정됐다"는 글로 집을 사게 만들면 처벌될까 — 2026년 12월 17일 시행 예정인 금지조항

입력 2026.08.31.

요약 및 결론: 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제23조의2(허위정보 등 유포 금지)는 "누구든지 타인으로 하여금 그릇된 판단을 하게 하여 부동산등을 거래하도록 유인할 목적으로" 같은 조 각 호의 정보를 유포하는 행위를 하여서는 아니 된다고 정하고, 같은 법 제26조 제4항은 이를 위반하여 각 호의 정보를 유포한 자를 1년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다고 정한다. 두 규정은 2026. 6. 16. 법률 제21815호로 신설되었으나 시행일이 2026. 12. 17.이어서, 2026년 8월 31일 현재는 아직 시행 전이며 효력이 없다. 따라서 "지금 이 조문으로 처벌된다"는 설명은 틀리고, 정확히는 "2026년 12월 17일부터 적용되는 조문"이다.

2026년 6월 16일 공포된 법률 제21815호는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 제23조의2를 통째로 새로 넣고, 벌칙 조문인 제26조에 제4항을 새로 붙였다. 이 조문의 주체는 특정 자격이나 직업이 아니라 "누구든지"이고, 대상은 해당 부동산등이 위치한 인근 지역의 개발·수요·가격에 관한 세 종류의 정보다. 시행일까지 남은 기간이 조문 번호와 요건을 확인해 둘 시간이라는 점에서, 지금 정리해 둘 값이 있는 조문이다.

이 조문은 지금 적용되나 — 시행일은 2026년 12월 17일이다

2026년 8월 31일 현재 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제23조의2와 제26조 제4항은 시행 전이다. 국가법령정보센터의 법령 표시는 [시행 2026. 12. 17.] [법률 제21815호, 2026. 6. 16., 일부개정]이고, 공포일은 2026년 6월 16일, 시행일은 2026년 12월 17일이다.

시행일을 정한 것은 같은 법률의 부칙 제1조다. 원문은 “이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다”이고, 공포일 2026년 6월 16일을 기준으로 6개월이 경과한 날이 2026년 12월 17일이다.

이 구분은 문장 하나를 바꾼다. “현행법상 처벌된다”는 지금 시점에서는 틀린 서술이고, “2026년 12월 17일부터 시행되는 조문이 이렇게 정하고 있다”가 맞는 서술이다.

조문은 정확히 무엇을 금지하나 — 세 겹이 겹칠 때다

제23조의2의 각 호 외의 부분은 한 문장이다. “누구든지 타인으로 하여금 그릇된 판단을 하게 하여 부동산등을 거래하도록 유인할 목적으로 다음 각 호의 정보를 유포하는 행위를 하여서는 아니 된다.”

이 한 문장 안에 요건이 세 겹으로 들어 있다. ① 주체는 “누구든지”다. ② 목적은 “타인으로 하여금 그릇된 판단을 하게 하여 부동산등을 거래하도록 유인할 목적으로”다. ③ 행위는 “각 호의 정보를 유포하는 행위”다.

가운데 겹인 목적 요건이 빠지면 조문이 달라진다. “틀린 글을 쓰면 처벌된다”로 줄이는 순간, 조문 문언이 명시한 “거래하도록 유인할 목적으로”라는 부분이 사라지기 때문이다. 조문의 어미는 “하여서는 아니 된다”로, 의무(“하여야 한다”)나 재량(“할 수 있다”)이 아니라 금지 규정이다.

누가 대상인가 — 조문의 주체는 “누구든지”다

제23조의2의 주어는 “누구든지”이며, 조문 문언에 자격·직업·업종에 따른 한정은 붙어 있지 않다. 개인이 올린 글인지 여부를 조문이 따로 나누어 두지 않았다는 뜻이다.

다만 이 글에서 다루는 제재는 제26조 제4항 한 가지뿐이다. 특정 업종에 대한 별도의 행정처분이나 과태료가 함께 붙는지는 이 글에서 확인하지 못했으므로 적지 않는다.

세 개의 호는 무엇이 다른가

제23조의2의 각 호는 세 개이고, 요건이 서로 다르다. 세 호 모두 “해당 부동산등이 위치한 인근 지역의”라는 말로 시작한다는 점이 공통이다. 원문 그대로 옮기면 다음과 같다.

1. 해당 부동산등이 위치한 인근 지역의 부동산개발에 대한 거짓정보

2. 해당 부동산등이 위치한 인근 지역의 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제7호에 따른 도시ㆍ군계획시설 설치 등 확정되지 아니한 개발 계획에 대하여 확정된 사실로 오인되게 제공하는 정보

3. 해당 부동산등이 위치한 인근 지역의 부동산등의 수요ㆍ공급이나 가격 등 해당 부동산등의 현황을 의도적으로 왜곡(불확실한 사항에 대하여 확실하다고 오인하게 할 소지가 있는 내용을 알리는 행위를 포함한다)하여 제공하는 정보

제1호가 요구하는 것은 “거짓정보”다. 제2호는 거짓일 것을 요구하지 않고, “확정되지 아니한 개발 계획”을 “확정된 사실로 오인되게 제공하는 정보”를 든다. 제3호는 수요·공급이나 가격 등 현황을 “의도적으로 왜곡”하여 제공하는 정보다.

제3호의 괄호는 정의 규정이 아니라 범위 규정이다. “불확실한 사항에 대하여 확실하다고 오인하게 할 소지가 있는 내용을 알리는 행위를 포함한다”고 조문이 스스로 왜곡의 폭을 넓혀 두었다.

한편 제2호가 인용한 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제7호는 조문 원문에 그대로 들어 있는 인용이다. 그 조항이 정의하는 “도시ㆍ군계획시설”의 내용은 이 글에서 확인하지 못했으므로 풀어 쓰지 않는다. 마찬가지로 조문이 쓰는 “부동산등”이라는 표현도 원문 그대로이며, 그 정의 조항의 내용은 이 글에서 확인하지 못했다.

“확정” 두 글자가 갈림길인 이유

제2호를 다시 보면, 정보가 거짓인지 여부를 묻지 않는다. 조문이 묻는 것은 아직 확정되지 아니한 개발 계획을 확정된 사실로 오인되게 제공했는지다.

즉 계획이 실재하더라도, 그 계획이 아직 확정 단계에 이르지 않았는데 확정된 것으로 오인되게 제공하면 제2호가 드는 정보의 범주에 들어간다. 여기에 각 호 외의 부분이 요구하는 “인근 지역”이라는 한정과 “거래하도록 유인할 목적”이라는 목적 요건이 함께 채워져야 제23조의2 위반이 문제된다.

이 글은 개별 게시글이 여기에 해당하는지를 판단하지 않는다. 조문이 정한 요건이 무엇인지를 보여주는 데서 멈춘다.

금지와 처벌이 다른 조문에 있다

금지행위를 정한 것은 제23조의2이고, 벌칙을 정한 것은 제26조 제4항이다. 두 조문은 서로 다른 자리에 있고, 뒤바꾸어 인용하면 조문 번호가 통째로 틀린다.

제26조 제4항의 원문은 “제23조의2를 위반하여 같은 조 각 호의 정보를 유포한 자는 1년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다”이다. 벌칙 조문이 겨냥하는 대상은 “제23조의2를 위반하여” 유포한 자이므로, 제23조의2가 정한 목적 요건을 충족한 유포행위가 전제된다. 벌칙만 떼어 놓고 인용하면 요건이 사라진다.

제26조는 조문 자체가 새로 생기는 것이 아니라 제4항이 신설되는 것이다(<신설 2026. 6. 16.>). 개정 후 제26조는 5개 항이 되고, 종전 제4항은 제5항으로 옮겨 간다. 옮겨 가는 그 항은 제21조에 따른 허가 취소·처분 또는 조치명령 위반에 관한 것으로 제23조의2와는 무관하며, 그 항의 법정형은 이 글에서 확인하지 못했다. 제26조의 제1항·제2항·제3항 원문도 이 글에서 확인하지 못했으므로 인용하지 않는다.

행위별 분해

조문에 없는 요건 — “시세가 실제로 올랐을 것”

제23조의2의 문언에는 “시세에 영향을 줄 것”이라는 요건이 없다. 글을 올린 뒤 실제로 값이 올랐는지를 요구하는 문구도 조문에 들어 있지 않다.

다만 이 구조가 결과 발생을 요구하지 않는 형태인지 여부까지 조문 문언만으로 단정하지는 않는다. 조문에 그 요건이 적혀 있지 않다는 사실까지가 여기서 확인되는 범위다.

실제 처벌 수위는 어느 정도인가

법정형은 1년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금이다. 실제 선고가 그 안에서 어디에 놓이는지에 관한 공식 통계와 양형기준 수치는 공표 자료 없음이다.

이 조문은 2026년 12월 17일 시행 예정이어서 기준일인 2026년 8월 31일 현재 적용된 사건이 존재할 수 없다. 이 조문을 적용한 판결의 사건번호·선고일·판시사항은 이 글에서 확인하지 못했으며, 시행 전 신설 조항이므로 판례를 끌어와 인용하지 않는다.

부칙 단서는 이 두 조문을 늦추는가

늦추지 않는다. 부칙 제1조의 원문은 “이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다. 다만, 제23조의4, 제23조의5 및 제28조제2항제6호부터 제8호까지의 개정규정은 공포 후 1년이 경과한 날부터 시행한다”이다.

단서가 따로 늦추는 대상은 제23조의4, 제23조의5, 제28조제2항제6호부터 제8호까지의 개정규정뿐이다. 이 글이 다루는 제23조의2와 제26조 제4항은 그 목록에 들어 있지 않으므로 본문의 시행일인 2026년 12월 17일이 그대로 적용된다.

“제23조의4”와 “제23조의2”는 번호가 한 글자 차이여서 뒤섞이기 쉬운 자리다. 단서 대상 조문들의 내용과 그 정확한 시행일은 이 글에서 확인하지 못했으므로, 번호를 인용하는 것 이상으로 다루지 않는다.

이 글이 답하지 않는 것

시행일 전에 올린 글이 시행 후 어떻게 취급되는지, 즉 적용례와 경과조치에 관한 부칙 제2조 이하의 내용은 이 글에서 확인하지 못했다. 소급 적용 여부에 대한 답을 만들어 적지 않는다.

미수·공범·양벌규정·공소시효도 이 글에서 확인하지 못했고, 이 조문을 누가 단속하는지, 신고나 수사 절차가 어떻게 되는지도 마찬가지다. 신설의 입법 취지와 심사 경과 역시 확인하지 못했으므로 목적을 지어 붙이지 않는다.

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