부동산·임대차

"확정"이라고 쓰는 순간을 겨눈 조문, 아직 시행 전이다

입력 2026.08.31.

부동산 게시판에 “개발 확정”이라고 적힌 글을 두고 처벌 얘기가 오간다. 그 근거로 지목되는 조문은 실제로 존재한다. 다만 그 조문은 2026년 8월 31일 현재 아직 시행되지 않았다. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제23조의2(허위정보 등 유포 금지)와 같은 법 제26조 제4항(벌칙)은 2026. 6. 16. 신설됐고, 시행일은 **2026. 12. 17.**이다. 날짜를 빼고 이 조문을 지금 상황에 갖다 대면 그 문장은 틀린다.

한눈에

• 근거 법률은 「공인중개사법」이 아니라 **「부동산 거래신고 등에 관한 법률」**이다. 법령 표시는 [시행 2026. 12. 17.] [법률 제21815호, 2026. 6. 16., 일부개정].
• 금지 조문은 제23조의2, 벌칙은 제26조 제4항으로 서로 다른 자리에 있다.
• 제23조의2의 주체는 **“누구든지”**다. 조문 문언에 중개업자로 한정하는 문구는 없다.
• 조문이 요구하는 것은 세 겹이다. ① 누구든지 ② “타인으로 하여금 그릇된 판단을 하게 하여 부동산등을 거래하도록 유인할 목적으로” ③ 각 호의 정보를 유포하는 행위.
• 각 호는 셋이고 요건이 서로 다르다. 제1호 거짓정보, 제2호 확정되지 아니한 개발 계획을 확정된 사실로 오인되게 제공하는 정보, 제3호 의도적으로 왜곡하여 제공하는 정보. 세 호 모두 **“해당 부동산등이 위치한 인근 지역의”**로 한정된다.
• 법정형은 1년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금이다(제26조 제4항).

이 글은 특정 게시글이나 특정 개발사업이 이 조문에 해당하는지 판정하지 않는다. 국가법령정보센터에 공개된 조문 문언과 부칙이 어디까지 정해 두었는지만 정리한다.

1. 먼저 날짜부터 — 시행일은 2026. 12. 17.

개정법률(법률 제21815호)의 부칙 제1조 원문은 다음과 같다.

제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다. 다만, 제23조의4, 제23조의5 및 제28조제2항제6호부터 제8호까지의 개정규정은 공포 후 1년이 경과한 날부터 시행한다.

여기서 갈래가 셋이다.

이 글이 다루는 제23조의2와 제26조 제4항은 단서 대상에 들어 있지 않다. 본문이 그대로 적용되어 2026. 12. 17.부터 시행된다.

번호가 닮아 혼동하기 쉬운 자리다. 단서에 적힌 것은 제23조의4와 제23조의5이고, 이 글의 조문은 제23조의2다. 한 글자를 잘못 읽으면 시행일이 통째로 어긋난다. 단서 대상 조문들이 무엇을 정하는지, 정확히 언제 시행되는지는 이 글에서 확인하지 못했다.

기준일(2026. 8. 31.) 현재 제23조의2와 제26조 제4항은 효력이 없다. “지금 이 조문으로 처벌된다”거나 “현행법상 불법이다”라는 설명은 시행일 이전에는 성립하지 않는다.

2. 금지 조문 원문 — 제23조의2

제23조의2(허위정보 등 유포 금지) 누구든지 타인으로 하여금 그릇된 판단을 하게 하여 부동산등을 거래하도록 유인할 목적으로 다음 각 호의 정보를 유포하는 행위를 하여서는 아니 된다.

1. 해당 부동산등이 위치한 인근 지역의 부동산개발에 대한 거짓정보

2. 해당 부동산등이 위치한 인근 지역의 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제7호에 따른 도시ㆍ군계획시설 설치 등 확정되지 아니한 개발 계획에 대하여 확정된 사실로 오인되게 제공하는 정보

3. 해당 부동산등이 위치한 인근 지역의 부동산등의 수요ㆍ공급이나 가격 등 해당 부동산등의 현황을 의도적으로 왜곡(불확실한 사항에 대하여 확실하다고 오인하게 할 소지가 있는 내용을 알리는 행위를 포함한다)하여 제공하는 정보

[본조신설 2026. 6. 16.]

말미의 [본조신설 2026. 6. 16.]은 조문 자체가 새로 생긴다는 표시다. 어미는 “하여서는 아니 된다” — 의무를 지우는 “하여야 한다”도, 재량을 주는 “할 수 있다”도 아닌 금지 규정이다.

3. 요건은 세 겹이다

이 조문은 “허위 글을 쓰면 처벌”로 줄일 수 있는 구조가 아니다. 문언이 겹쳐 놓은 층이 셋이다.

가운데 층이 이 조문의 무게중심이다. 조문은 정보가 틀렸다는 사실만으로 금지선을 긋지 않고, 그 앞에 목적을 세워 두었다. 잘못 알고 쓴 글, 틀린 글이라는 사실 자체가 곧바로 ②를 채우지는 않는다는 뜻이 문언에 드러나 있다.

①도 그냥 지나칠 자리가 아니다. **“누구든지”**다. 조문 문언은 주체를 특정 직역이나 자격으로 좁혀 두지 않았다. 다른 법률이 특정 직역에 대해 어떤 규정을 두고 있는지는 이 글에서 다루지 않는다.

4. 각 호는 서로 다른 것을 말한다

세 호를 하나로 뭉뚱그리면 조문이 나눠 둔 경계가 사라진다.

공통점도 문언에 박혀 있다. 세 호 모두 “해당 부동산등이 위치한 인근 지역의”로 시작한다. 각 호가 겨누는 정보의 범위는 그 부동산 인근 지역에 관한 것으로 한정돼 있다.

5. 제2호 — 거짓말이 아니어도 들어오는 칸

이 주제의 한가운데는 제2호다. 제1호가 “거짓정보”를 대상으로 삼는 데 비해, 제2호는 확정되지 아니한 개발 계획을 확정된 사실로 오인되게 제공하는 정보를 따로 적어 두었다.

계획이 논의되고 있다는 것까지가 사실이더라도, 그것을 “확정”으로 옮겨 전달하는 지점에서 제2호의 문언에 닿는다. 조문이 ‘거짓/참’이라는 축 옆에 ‘확정/미확정’이라는 축을 하나 더 세운 셈이다.

다만 제2호가 인용한 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제7호가 “도시ㆍ군계획시설”을 어떻게 정의하는지는 이 글에서 확인하지 못했다. 어떤 시설이 그 정의에 들어가는지는 여기서 풀어 쓰지 않는다. 인용 표시는 조문 원문 그대로 옮겼다.

6. 제3호의 괄호가 넓혀 둔 범위

제3호 안에는 괄호가 하나 있다.

…현황을 의도적으로 왜곡**(불확실한 사항에 대하여 확실하다고 오인하게 할 소지가 있는 내용을 알리는 행위를 포함한다)**하여 제공하는 정보

이 괄호는 용어를 정의하는 (이하 "○○"라 한다) 형식이 아니다. **”…행위를 포함한다”**는 범위 규정이다. ‘왜곡’이라는 말을 좁게 읽는 방향을 조문이 스스로 막아 둔 자리다. 불확실한 사항을 확실하다고 오인하게 할 소지가 있는 내용을 알리는 행위까지 왜곡의 범위 안에 넣었다.

7. 금지는 제23조의2, 처벌은 제26조 제4항

두 조문이 하는 일이 다르다. 제23조의2는 “하지 마라”이고, 벌칙은 다른 조문에 있다.

④ 제23조의2를 위반하여 같은 조 각 호의 정보를 유포한 자는 1년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다. <신설 2026. 6. 16.>

<신설 2026. 6. 16.>은 제26조 전체가 새로 생기는 것이 아니라 제4항이 신설된다는 표시다. 개정 후 제26조는 5개 항이 되고, 종전 제4항은 제5항으로 자리를 옮긴다. 그 항(개정 후 제5항)은 제21조에 따른 허가 취소·처분 또는 조치명령 위반에 관한 것으로, 제23조의2와는 관계가 없다.

벌칙 문언이 겨누는 대상도 그냥 “허위 정보를 올린 자”가 아니라 **“제23조의2를 위반하여 같은 조 각 호의 정보를 유포한 자”**다. 앞 조문의 목적 요건을 갖춘 유포행위가 전제로 깔려 있다는 뜻이다. 벌칙만 떼어 읽으면 요건 하나가 통째로 빠진다.

8. 조문에 적혀 있지 않은 것

• 실제로 값이 올랐을 것: 조문 문언에 “시세에 영향을 줄 것”이라는 요건은 없다. 결과를 요구하는 문구도 보이지 않는다. 다만 이 구조를 목적범으로 단정할지 여부는 조문 문언만으로 확정할 문제가 아니어서, 이 글에서는 문언에 있는 것과 없는 것만 적는다.
• 지역·사업의 특정: 조문은 “해당 부동산등이 위치한 인근 지역”이라고만 적었다.
• 행정처분·과태료: 이 글에서 확인한 제재는 제26조 제4항 하나다. 다른 제재 규정은 확인하지 못했다.
• 미수·공범·양벌규정·공소시효: 확인하지 못했다.
• 단속 주체와 신고·수사 절차: 확인하지 못했다.
• 입법 경위와 취지: 확인하지 못했다. 조문이 어떤 배경에서 만들어졌는지는 이 글에서 서술하지 않는다.

9. 자주 나오는 질문

Q. 개발 호재가 확정됐다고 부동산 카페에 써도 처벌되나요? 제23조의2와 제26조 제4항은 2026. 12. 17. 시행 예정이다. 기준일(2026. 8. 31.) 현재 이 두 조문은 효력이 없다. 시행 후에도 조문은 ① 누구든지 ② 거래하도록 유인할 목적으로 ③ 각 호의 정보를 유포하는 행위라는 세 겹을 요구한다. 개별 게시글이 여기에 해당하는지는 이 글에서 판단하지 않는다.

Q. 아직 계획뿐인 지하철역을 들어온다고 광고하면 불법인가요? 제2호는 “확정되지 아니한 개발 계획에 대하여 확정된 사실로 오인되게 제공하는 정보”를 각 호에 넣어 두었고, 그 앞에는 제23조의2 본문의 목적 요건이 붙어 있다. 다만 어떤 시설이 제2호가 인용한 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제7호의 “도시ㆍ군계획시설”에 해당하는지는 이 글에서 확인하지 못했다. 특정 사업이나 특정 게시물에 대한 판단은 하지 않는다.

Q. 집값 오른다는 허위 정보를 올린 사람도 처벌할 수 있나요? 제23조의2의 주체는 **“누구든지”**이고, 제26조 제4항은 **“제23조의2를 위반하여 같은 조 각 호의 정보를 유포한 자”**를 대상으로 삼는다. 조문 문언상 주체가 특정 직역으로 한정돼 있지 않다. 다시, 두 조문의 시행일은 2026. 12. 17.이다.

Q. 시행 전에 올린 글은 시행 후에 어떻게 되나요? 부칙 제2조 이하의 적용례·경과조치는 이 글에서 확인하지 못했다. 시행 전 게시물이 시행 후 어떻게 취급되는지에 대한 답은 여기서 제시하지 않는다.

10. 이 글이 확인한 범위

• 확인함: 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제23조의2 전문(각 호 외의 부분과 제1호~제3호), 같은 법 제26조 제4항 문언과 법정형, 개정법률(법률 제21815호) 부칙 제1조 원문, 공포일과 시행일, 제26조의 항 이동(종전 제4항 → 개정 후 제5항).
• 확인하지 못함: 이 조문을 적용한 판례(사건번호·선고일·판시사항 모두), 제26조 제1항~제3항의 원문, 개정 후 제5항의 원문과 법정형, 기준일 현재 시행 중인 제26조의 항 구성, 부칙 제1조 단서 대상 조문(제23조의4, 제23조의5, 제28조제2항제6호~제8호)의 내용과 시행일, 부칙 제2조 이하 적용례·경과조치, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제7호의 정의 내용.

시행 전 신설 조항이므로 이를 적용한 판결은 이 글에서 확인하지 못했다. 조문의 해석 범위는 앞으로 사건별로 채워질 자리로 남아 있다.

참고 법령

• 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제23조의2(허위정보 등 유포 금지) — 법률 제21815호, 2026. 6. 16. 일부개정 / 시행 2026. 12. 17. (본조신설 2026. 6. 16.)
• 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제26조(벌칙) 제4항 — 위와 같음 (신설 2026. 6. 16.)
• 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 부칙(법률 제21815호, 2026. 6. 16.) 제1조(시행일)
• 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제7호 — 위 제23조의2 제2호가 인용한 조항(본문 내용은 이 글에서 확인하지 못함)

판례: 이 조문에 관한 판례는 확인하지 못했다.

관련 법령: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제23조의2 · 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제23조의2 제1호 · 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제23조의2 제2호 · 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제23조의2 제3호 · 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제26조 제4항 · 부동산 거래신고 등에 관한 법률 부칙(법률 제21815호) 제1조

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