새 땅 주인과 땅 사용료 합의가 안 되면 누가 금액을 정하나요?
요약 및 결론: 저당물의 경매로 토지와 그 위 건물이 다른 소유자에게 속하고 민법 제366조의 법정지상권이 성립하는 경우, **지료는 당사자의 청구에 따라 법원이 정합니다.** 민법 제366조는 지료 액수나 산정 방법을 정해 두지 않았습니다.
경매로 토지 소유자가 바뀐 뒤 건물 소유자와 땅 사용료에 합의하지 못하는 상황이 생길 수 있습니다. 2026년 10월 20일 현재 시행 중인 민법 제366조는 지상권을 설정한 것으로 보는 문제와 지료를 정하는 문제를 구분합니다.
본문
지료 합의가 안 되면 법원이 정하나요?
민법 제366조에 따른 법정지상권이 성립했다면, 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 정합니다. 합의가 이루어지지 않았다는 사정만으로 법원이 청구 없이 금액을 정하는 것은 아닙니다.
| 어떤 행위·상황 | 적용 조문 | 법적 효과 |
|---|---|---|
| 저당물의 경매로 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에게 속함 | 민법 제366조 본문 | 토지소유자가 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 봄 |
| 법정지상권의 지료에 관해 당사자가 청구함 | 민법 제366조 단서 | 법원이 지료를 정함 |
민법 제366조에는 지료의 구체적인 액수와 산정 방법이 적혀 있지 않습니다. 따라서 이 조문만으로 특정 금액을 계산할 수는 없습니다.
경매로 땅 주인이 바뀌면 건물에 법정지상권이 생기나요?
민법 제366조는 저당물의 경매로 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우 토지소유자가 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다고 규정합니다. 토지소유자가 별도로 지상권을 설정해 주어야 한다는 뜻은 아닙니다.
다만 경매 당시 건물이 있다는 사실만으로 성립 여부를 판단할 수는 없습니다. 대법원 2003. 12. 18. 선고 98다43601 판결의 다수의견 쪽 보충의견은 저당권 설정 당시 토지 위에 건물이 있어야 하며, 나대지에 저당권을 설정한 뒤 신축한 건물에는 법정지상권의 성립을 부정하는 것이 판례·통설이라고 설명했습니다.
원래 건물을 헐고 새로 지었다면 어떻게 되나요?
동일인 소유의 토지와 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 기존 건물을 철거하고 새 건물을 지은 경우에는 별도 판단이 필요합니다. 대법원 2003. 12. 18. 선고 98다43601 판결의 다수의견은 특별한 사정이 없는 한, 이후 경매로 토지와 신축건물의 소유자가 갈려도 신축건물을 위한 법정지상권은 성립하지 않는다고 판단했습니다.
그 판결이 든 특별한 사정의 예는 신축건물 소유자와 토지 소유자가 동일하고, 토지 저당권자에게 신축건물에 관해 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 준 경우입니다. 이 판결은 원심판결을 전부 파기해 환송한 것이며, 대법원이 건물 철거를 직접 명한 것은 아닙니다.
실제 처벌 수위나 선고 형량이 있나요?
민법 제366조는 법정지상권과 지료를 다루며 형벌을 정하지 않습니다. 따라서 이 조문에 관해 법정형과 실제 선고 형량을 비교할 대상이 없습니다. 제공된 자료상 공식 처벌 통계·양형기준 수치는 공표 자료 없음입니다.
관련 법령
제366조(법정지상권) 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.
제305조(건물의 전세권과 법정지상권) ①대지와 건물이 동일한 소유자에 속한 경우에 건물에 전세권을 설정한 때에는 그 대지소유권의 특별승계인은 전세권설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.
관련 판례
[1] [다수의견] 동일인의 소유에 속하는 토지 및 그 지상 건물에 관하여 공동저당권이 설정된 후 그 지상 건물이 철거되고 새로 건물이 신축된 경우에는 그 신축건물의 소유자가 토지의 소유자와 동일하고 토지의 저당권자에게 신축건물에 관하여 토지의 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 없는 한 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 신축건물이 다른 소유자에 속하게 되더라도 그 신축건물을 위한 법정지상권은 성립하지 않는다고 해석하여야 하는바, 그 이유는 동일인의 소유에 속하는 토지 및 그 지상 건물에 관하여 공동저
자주 묻는 질문
새 땅 주인이 요구하는 사용료를 그대로 내야 하나요?
민법 제366조에 따른 법정지상권의 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 정합니다. 이 조문에는 토지소유자가 요구한 금액을 그대로 지료로 삼는다는 규정이 없습니다.
땅 사용료를 정해 달라고 법원에 청구해야 하나요?
민법 제366조 단서는 지료를 “당사자의 청구에 의하여 법원이” 정한다고 규정합니다. 법정지상권이 성립하는 상황에서 지료 결정이 필요하다면 당사자의 청구가 전제됩니다.
경매 뒤 땅과 건물 주인이 다르면 건물을 헐어야 하나요?
저당물의 경매로 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에게 속한 경우, 민법 제366조는 토지소유자가 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 봅니다. 다만 기존 건물을 철거하고 신축한 경우처럼 법정지상권 성립 여부를 별도로 살펴야 하는 상황도 있습니다.
