경매 뒤 새 땅 주인과 지료 합의가 안 되면 금액은 누가 정하나요
요약 및 결론: 경매로 땅과 건물 주인이 달라져 민법 제366조의 법정지상권이 생기면, 지료(땅 사용료)는 당사자가 청구했을 때 법원이 정합니다. 민법 제366조 단서는 "지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다"고 규정합니다. 청구가 없으면 법원이 스스로 금액을 정한다는 내용은 조문에 없습니다. 이 문제는 형사처벌이 아니라 민법상 권리관계에 관한 것이고, 건물 전세권에서 생기는 법정지상권(민법 제305조제1항)도 지료를 같은 방식으로 정합니다.
2026년 3월 17일 민법 일부개정(법률 제21454호)이 공포되어 바로 시행됐습니다. 이 개정으로 바뀐 것은 대습상속·특별수익자의 상속분·대습상속분·유류분 조문이고, 법정지상권과 지료를 다루는 제366조와 제305조는 바뀌지 않았습니다. 저당 잡힌 땅이 경매로 넘어가 새 땅 주인과 건물 주인이 사용료를 두고 다툴 때 적용되는 규칙은 지금도 같습니다.
땅 사용료 합의가 안 되면 누가 금액을 정하나요?
민법 제366조의 법정지상권에서 지료는 당사자의 청구가 있을 때 법원이 정합니다. 조문 단서는 “그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다”고 적고 있습니다. 법원이 금액을 정하는 절차는 당사자의 청구로 시작됩니다.
조문은 청구할 수 있는 사람을 ‘당사자’라고만 적습니다. 제366조가 정하는 관계는 지상권을 설정한 것으로 보는 토지소유자와 그 상대방인 건물소유자 사이의 관계입니다. 조문에는 이 둘 가운데 한쪽만 청구할 수 있다는 제한이 없습니다.
제366조는 “지상권을 설정한 것으로 본다”는 본문과 “지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다”는 단서를 나눠 규정합니다. 따라서 법정지상권이 있다고 보는 것(본문)과 별도로, 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 정합니다(단서). 조문 어디에도 지료가 없다는 내용은 없습니다.
법정지상권은 어떤 경우에 생기나요?
민법 제366조 본문에 따르면 저당물의 경매로 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에게 속하게 되면, 토지소유자가 건물소유자에게 지상권을 “설정한 것으로 본다”. 이는 법률이 지상권이 있는 것으로 간주하는 규정입니다. 토지소유자가 지상권을 실제로 설정해 줄 의무를 진다는 뜻이 아닙니다.
제366조는 항이나 호 없이 본문과 단서로 된 한 문단입니다. 법제처 원문에는 이 조의 연혁 표기가 없습니다. 그래서 지금 문언이 어느 개정으로 만들어졌는지는 확인되지 않습니다.
행위·상황별로 보면 어떻게 정리되나요?
| 어떤 행위·상황 | 적용 조문 | 법정 효과 |
|---|---|---|
| 저당물 경매로 토지와 지상건물이 다른 소유자에게 속하게 됨 | 민법 제366조 본문 | 토지소유자가 건물소유자에게 지상권을 설정한 것으로 봄 |
| 위 경우 지료 결정 | 민법 제366조 단서 | 당사자의 청구로 법원이 정함 |
| 대지와 건물이 같은 사람 소유일 때 건물에 전세권을 설정했고, 그 뒤 대지소유권이 특별승계됨 | 민법 제305조제1항 본문 | 대지소유권의 특별승계인이 전세권설정자에게 지상권을 설정한 것으로 봄 |
| 위 전세권 경우의 지료 결정 | 민법 제305조제1항 단서 | 당사자의 청구로 법원이 정함 |
| 위 전세권 경우 대지소유자가 대지를 임대하거나, 대지를 목적으로 지상권·전세권을 설정하려 함 | 민법 제305조제2항 | “설정하지 못한다”(금지) |
| 아무 건물도 없는 땅(나대지)에 저당권을 설정한 뒤 건물을 새로 짓고, 경매로 토지와 건물 소유자가 갈림 | 민법 제366조 해석(대법원 98다43601 판결 보충의견이 소개한 판례·통설) | 신축건물을 위한 법정지상권 성립 부정 |
| 같은 사람 소유의 토지·건물에 공동저당을 설정한 뒤 건물을 철거하고 새로 지었는데, 신축건물에 같은 순위의 공동저당을 설정하지 않은 상태에서 경매됨 | 민법 제366조 해석(대법원 98다43601 판결 다수의견) | 특별한 사정이 없으면 신축건물을 위한 법정지상권 불성립 |
저당권을 설정할 때 건물이 없었다면 법정지상권이 생기나요?
판례와 통설에 따르면, 나대지에 저당권을 설정한 뒤 건물을 새로 지은 경우에는 경매로 소유자가 갈려도 그 신축건물을 위한 법정지상권이 성립하지 않습니다. 대법원 2003. 12. 18. 선고 98다43601 판결의 다수의견 쪽 보충의견은, 법정지상권이 성립하려면 저당권을 설정할 당시 토지 위에 건물이 있어야 한다고 설명합니다. 그리고 이런 해석이 “판례·통설”이라고 적습니다.
제366조 문언은 “저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우”라고만 되어 있습니다. 그래서 경매할 때 건물만 있으면 법정지상권이 성립하는 것처럼 읽힐 수 있습니다. 위 보충의견은 이 점을 직접 언급하면서, 조문 해석상 저당권 설정 당시에 건물이 있어야 한다고 설명합니다.
공동저당 뒤 건물을 헐고 새로 지었다면 어떻게 되나요?
대법원 2003. 12. 18. 선고 98다43601 판결의 다수의견에 따르면, 같은 사람이 소유한 토지와 지상건물에 공동저당권이 설정된 뒤 건물이 철거되고 새 건물이 지어진 경우에는 특별한 사정이 없는 한 신축건물을 위한 법정지상권이 성립하지 않습니다. 경매로 토지와 신축건물의 소유자가 갈리더라도 마찬가지입니다. 판결이 든 특별한 사정의 예는, 신축건물 소유자가 토지 소유자와 같은 사람이고 토지 저당권자에게 신축건물에 대해서도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 준 경우입니다.
다수의견은 공동저당권자가 토지와 건물 각각의 교환가치 전부를 담보로 잡았다는 점을 근거로 듭니다. 건물이 헐린 뒤 새 건물에 같은 순위의 공동저당권이 설정되지 않았는데도 법정지상권을 인정하면, 공동저당권자가 예상하지 못한 손해를 입는다는 것입니다. 이 결론은 토지와 건물에 공동저당권이 설정된 경우에 대한 판단입니다. 토지에만 저당권이 설정된 경우에는 이 판결의 결론이 그대로 적용되지 않습니다.
이 판결 전에는 공동저당 뒤 건물을 새로 지은 경우에도 경매로 소유자가 갈리면 신축건물을 위한 법정지상권이 성립한다고 본 판례가 있었습니다. 그 판례들은 이 판결로 저촉되는 범위에서 변경됐습니다. 변경된 판례는 대법원 90다카6399, 92다9388, 92다20330, 2000다19007, 2000다48517·48524·48531 판결입니다.
이 판결에는 반대의견도 있었습니다. 반대의견은 신건물에도 법정지상권이 성립하되 그 범위를 구건물 기준으로 제한해야 한다고 보았습니다. 이는 판결의 결론이 아닙니다.
이 사건 원심은 법정지상권 항변을 받아들여 토지 소유자의 건물철거·대지인도 청구를 배척했습니다. 대법원은 원심이 공동저당에서의 법정지상권 성립에 관한 법리를 오해했다고 보았습니다. 주문은 “원심판결을 전부 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다”입니다. 대법원이 건물 철거를 직접 명한 것은 아닙니다.
건물에 전세권을 설정한 경우에도 지료를 법원이 정하나요?
민법 제305조제1항에 따르면, 대지와 건물이 같은 사람 소유일 때 건물에 전세권을 설정했다면 대지소유권의 특별승계인은 전세권설정자에게 지상권을 설정한 것으로 봅니다. 이 경우에도 지료는 당사자의 청구로 법원이 정합니다. 제305조제2항은 이 경우 대지소유자가 그 대지를 임대하거나, 대지를 목적으로 한 지상권 또는 전세권을 “설정하지 못한다”고 정합니다.
제305조는 건물 전세권 설정과 대지소유권의 특별승계를 요건으로 합니다. 저당물 경매를 요건으로 하는 제366조와는 다른 조문입니다. 제305조도 법제처 원문에 연혁 표기가 없어서, 지금 문언을 만든 개정은 확인되지 않습니다.
법원이 정하는 지료는 실제로 얼마인가요?
제366조와 제305조 문언에는 지료의 액수와 산정 방법이 없습니다. 법정지상권의 존속기간도 이 두 조문에는 적혀 있지 않습니다. 법원이 실제로 정한 지료 수준에 관한 공식 통계나 기준 수치도 이 글이 근거로 삼은 자료에는 없습니다(공표 자료 없음).
조문에서 확인되는 것은 두 가지입니다. 금액을 정하는 주체가 법원이라는 점, 그리고 법원이 정하는 절차는 당사자의 청구로 시작된다는 점입니다.
2026년 민법 개정으로 지료 규정이 바뀌었나요?
바뀌지 않았습니다. 현행 민법의 공포번호는 법률 제21454호(2026. 3. 17. 일부개정, 같은 날 시행)입니다. 이 개정으로 함께 고친 조문은 제1001조·제1008조·제1010조·제1115조입니다. 제366조와 제305조는 이 개정에 포함되지 않습니다.
이 법률의 부칙 제1조는 “이 법은 공포한 날부터 시행한다”고만 정합니다. 부칙 제2조부터 제4조까지는 상속권 상실 선고와 유류분 보전에 관한 적용례·특례입니다. 제366조와 제305조에 관한 적용례나 경과조치는 없습니다.
관련 법령
제366조(법정지상권) 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.
제305조(건물의 전세권과 법정지상권) ①대지와 건물이 동일한 소유자에 속한 경우에 건물에 전세권을 설정한 때에는 그 대지소유권의 특별승계인은 전세권설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.
관련 판례
[1] [다수의견] 동일인의 소유에 속하는 토지 및 그 지상 건물에 관하여 공동저당권이 설정된 후 그 지상 건물이 철거되고 새로 건물이 신축된 경우에는 그 신축건물의 소유자가 토지의 소유자와 동일하고 토지의 저당권자에게 신축건물에 관하여 토지의 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 없는 한 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 신축건물이 다른 소유자에 속하게 되더라도 그 신축건물을 위한 법정지상권은 성립하지 않는다고 해석하여야 하는바, 그 이유는 동일인의 소유에 속하는 토지 및 그 지상 건물에 관하여 공동저
자주 묻는 질문
법정지상권 지료 합의가 안 되면 법원이 알아서 정해주나요?
법원이 청구 없이 지료를 정해 주지는 않습니다. 민법 제366조 단서는 지료를 "당사자의 청구에 의하여 법원이" 정한다고 규정하므로, 토지소유자나 건물소유자 같은 당사자가 법원에 청구해야 법원이 금액을 정합니다.
경매로 땅만 낙찰받으면 그 위 건물을 철거하라고 할 수 있나요?
법정지상권이 성립하는지에 따라 결론이 달라집니다. 저당물 경매로 토지와 건물 소유자가 갈려 민법 제366조의 요건을 갖추면, 토지소유자는 건물소유자에게 지상권을 설정한 것으로 봅니다. 반면 대법원 98다43601 판결에 따르면, 토지와 건물에 공동저당을 설정한 뒤 건물을 헐고 새로 지었는데 신축건물에 같은 순위의 공동저당권을 설정하지 않았다면, 특별한 사정이 없는 한 신축건물을 위한 법정지상권은 성립하지 않습니다.
법정지상권이 있으면 땅 사용료를 안 내도 되나요?
아닙니다. 민법 제366조는 본문에서 지상권을 설정한 것으로 본다고 정하고, 단서에서 지료를 법원이 정한다고 따로 규정합니다. 법정지상권이 성립해도 지료 문제는 남고, 액수는 당사자의 청구로 법원이 정합니다.
