새 땅 주인과 땅 사용료 합의가 안 되면 누가 금액을 정하나요?
경매로 토지와 그 지상 건물의 소유자가 갈리고 민법 제366조에 따른 법정지상권이 성립한 경우, 토지 사용에 관한 지료를 당사자끼리 합의하지 못할 수 있습니다.
이때 지료는 토지소유자나 건물소유자가 일방적으로 정하는 것이 아니라, 당사자의 청구에 따라 법원이 정합니다. 민법 제366조는 토지소유자가 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다고 정하면서, 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 정하도록 규정합니다.
먼저 확인할 점: 법정지상권이 성립해야 합니다
민법 제366조의 문언은 저당물의 경매로 토지와 그 지상 건물이 다른 소유자에게 속한 경우를 대상으로 합니다. 법정지상권이 성립하면 건물소유자는 해당 건물을 위해 토지를 이용할 수 있는 지상권을 가진 것으로 봅니다.
다만 지료를 법원이 정하는 문제는 법정지상권이 성립한 경우의 문제입니다. 경매로 소유자가 갈렸다는 사정만으로 곧바로 지료 결정 단계에 이르는 것은 아닙니다.
대법원 2003. 12. 18. 선고 98다43601 판결의 다수의견의 보충의견은, 법정지상권 성립을 위해 저당권 설정 당시 토지 위에 건물이 존재하여야 하며, 나대지에 저당권을 설정한 뒤 신축한 건물에 대해서는 법정지상권 성립을 부정하는 것이 판례·통설이라고 설명합니다.
공동저당 뒤 철거·신축된 건물은 별도로 살펴봐야 합니다
같은 대법원 판결의 다수의견은, 동일인 소유의 토지와 지상 건물에 공동저당권이 설정된 뒤 기존 건물이 철거되고 새 건물이 신축된 경우를 다뤘습니다.
그 결론은 특별한 사정이 없으면, 경매로 토지와 신축건물의 소유자가 달라져도 신축건물을 위한 법정지상권은 성립하지 않는다는 것입니다. 특별한 사정의 예로는 신축건물 소유자와 토지소유자가 같고, 토지 저당권자에게 신축건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 준 경우가 제시됐습니다.
따라서 이러한 유형에서는 법정지상권 성립 여부 자체가 먼저 판단되어야 하며, 성립이 인정된 뒤에야 지료의 법원 결정 문제도 이어질 수 있습니다.
법원이 정한다는 의미
민법 제366조 단서는 지료의 액수나 산정 방식을 직접 적어 두지 않았습니다. 또 법정지상권의 존속기간도 이 조문만으로는 알 수 없습니다.
분명한 점은 다음과 같습니다.
- 지료 결정은 당사자의 청구가 있어야 합니다.
- 청구가 있으면 법원이 지료를 정합니다.
- 토지소유자가 건물소유자에게 실제로 지상권을 설정해 주어야 한다는 뜻은 아닙니다. 제366조는 지상권을 설정한 것으로 본다고 규정합니다.
결국 새 토지소유자와 건물소유자가 지료에 합의하지 못했다면, 법정지상권이 성립하는지를 전제로 당사자의 청구에 따라 법원이 금액을 정하는 구조입니다.
참고 법령
- 민법 제366조
- 민법 제305조제1항·제2항
관련 판례
[1] [다수의견] 동일인의 소유에 속하는 토지 및 그 지상 건물에 관하여 공동저당권이 설정된 후 그 지상 건물이 철거되고 새로 건물이 신축된 경우에는 그 신축건물의 소유자가 토지의 소유자와 동일하고 토지의 저당권자에게 신축건물에 관하여 토지의 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 없는 한 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 신축건물이 다른 소유자에 속하게 되더라도 그 신축건물을 위한 법정지상권은 성립하지 않는다고 해석하여야 하는바, 그 이유는 동일인의 소유에 속하는 토지 및 그 지상 건물에 관하여 공동저
