토지 80퍼센트를 확보하면 주택건설사업계획 승인을 받을 수 있나
요약 및 결론: 주택법 제21조제1항은 주택건설사업계획 승인을 받으려는 자에게 원칙적으로 주택건설대지의 소유권 확보를 요구한다. 지구단위계획의 결정이 필요한 사업에서의 80퍼센트 기준은 사용권원 확보와 잔여 대지의 매도청구 대상성이라는 두 요건을 함께 충족하는 제1호의 예외 요건이며, 80퍼센트만으로 승인이 정해지는 규정은 아니다. 주택법 제21조제2항은 승인 뒤 공사를 시작하는 단계에 별도의 문을 둔다. 매도청구 대상 대지가 포함된 경우에는 소유자의 매도 합의 또는 매도청구에 관한 법원의 승소판결이 있어야 그 대지에 대한 공사를 시작할 수 있고, 승소판결에는 확정되지 아니한 판결도 포함된다.
2026년 9월 8일부터 주택법 제21조제1항의 개정규정이 시행되어, 제1항제1호의 기준은 95퍼센트에서 80퍼센트로 바뀌었다. 공포일부터 시행된 대상은 제21조제1항 전체가 아니라 그 개정규정이며, 사업계획 승인 요건과 착공 요건을 구분해 읽어야 한다. 80퍼센트라는 숫자만 떼어 읽으면 제1호에 함께 적힌 매도청구 대상 대지 요건과 제2항의 착공 요건이 빠진다. 주택법 제21조는 승인 단계와 공사 시작 단계를 각각 정한다.
사업계획 승인을 받으려면 대지 소유권이 반드시 필요한가요?
주택법 제21조제1항 본문은 제15조제1항 또는 제3항에 따른 주택건설사업계획 승인을 받으려는 자가 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 한다고 정한다. 다만 같은 항 단서는 네 가지 경우에는 소유권 확보 원칙을 적용하지 않는다.
제21조제1항의 네 예외는 지구단위계획 결정이 필요한 사업의 일정 요건, 대지 사용권원 확보, 공공 사업주체의 사업, 리모델링주택조합의 매도청구다. 이 조문은 징역이나 벌금을 정하지 않고 승인 및 공사 시작의 요건을 정한다.
| 어떤 행위 또는 상황 | 적용 조문 | 법정 효과 |
|---|---|---|
| 사업계획 승인 신청을 위한 주택건설대지 확보 | 주택법 제21조제1항 본문 | 대지 소유권을 확보하여야 함 |
| 지구단위계획 결정이 필요한 사업에서 예외 적용 주장 | 주택법 제21조제1항제1호 | 80퍼센트 이상 사용권원 확보와 미확보 대지의 매도청구 대상성 필요 |
| 소유권 없이 대지를 사용하려는 경우 | 주택법 제21조제1항제2호 | 그 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우 예외 |
| 공공 사업주체의 주택건설사업 | 주택법 제21조제1항제3호 | 소유권 확보 원칙의 예외 |
| 리모델링 결의 뒤 매도청구를 하는 경우 | 주택법 제21조제1항제4호 | 소유권 확보 원칙의 예외 |
| 승인 후 매도청구 대상 대지에서 공사 시작 | 주택법 제21조제2항 | 매도 합의 또는 법원의 승소판결이 있는 경우에만 시작 가능 |
사용권원 80퍼센트만 있으면 사업계획 승인이 가능한가요?
지구단위계획의 결정이 필요한 주택건설사업에서 제21조제1항제1호를 적용하려면 대지면적의 80퍼센트 이상을 사용할 수 있는 권원을 확보하고, 확보하지 못한 대지가 제22조 및 제23조에 따른 매도청구 대상 대지여야 한다. 두 조건은 제1호 안에서 결합되어 있으므로 사용권원 80퍼센트만으로는 제1호의 문언이 완성되지 않는다.
등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 주택조합은 같은 괄호 안의 특례를 함께 확인해야 한다. 리모델링주택조합을 제외한 그 주택조합의 경우 80퍼센트 기준은 사용할 수 있는 권원이 아니라 80퍼센트 이상의 소유권을 뜻한다.
국공유지가 포함된 경우에는 해당 토지 관리청이 사업주체에게 그 토지를 매각하거나 양여할 것을 확인한 서류를 사업계획승인권자에게 제출하면 확보한 것으로 본다. 사용할 수 있는 권원이라는 표현은 제21조, 제22조 및 제23조에서 같은 뜻으로 사용된다.
승인받은 뒤에는 바로 공사를 시작할 수 있나요?
주택법 제21조제2항은 제16조제2항에 따라 신고한 뒤 공사를 시작하려는 사업주체에게 별도 요건을 둔다. 승인받은 대지에 매도청구 대상 대지가 포함되면, 그 대지의 소유자가 매도에 합의하거나 매도청구에 관한 법원의 승소판결을 받은 경우에만 공사를 시작할 수 있다.
제21조제2항은 승소판결에 확정되지 아니한 판결을 포함한다고 명시한다. 따라서 제2항의 문언상 착공 요건은 확정판결만을 요구하는 방식으로 적혀 있지 않으며, 매도 합의와 승소판결은 조문상 선택 관계다.
2026년 개정으로 무엇이 달라졌나요?
법률 제21902호는 제21조제1항제1호에서 지구단위계획 관련 표현을 바꾸고 95퍼센트를 80퍼센트로 변경했다. 그 제21조제1항의 개정규정은 2026년 9월 8일 공포일부터 시행되었고, 제2항은 이번 개정 대상이 아니다.
법률 제21902호의 전체 시행일은 2027년 3월 9일이지만, 부칙 제1조 단서는 제21조제1항의 개정규정만 공포일부터 시행하도록 정한다. 이 부칙에는 제21조 자체를 대상으로 한 별도 적용례나 경과조치가 없다.
실제 처벌 수위는 어느 정도인가요?
주택법 제21조에는 징역, 벌금, 과태료의 법정형이 규정되어 있지 않다. 따라서 제21조 위반만을 기준으로 법정형과 실제 선고를 비교할 대상은 없으며, 이 조문에서 처벌 수위를 산정할 수 없다.
주택법 제21조 자체의 법정형과 연계된 실제 선고 통계 또는 양형기준은 공표 자료 없음으로 확인된다. 주택법 제21조는 소유권 확보, 예외, 공사 시작의 요건을 정한 조문이며, 제21조를 직접 인용하는 벌칙 또는 과태료 조문은 법률 제21902호의 개정 범위에 포함되지 않는다.
관련 법령
제1항 본문은 주택건설사업계획의 승인을 받으려는 자가 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하도록 정한다. 단서는 네 가지 예외를 두며, 제1호는 지구단위계획의 결정이 필요한 사업에서 80퍼센트 이상 사용권원 확보와 미확보 대지의 매도청구 대상성을 함께 요구한다. 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 주택조합은 리모델링주택조합을 제외하고 이 80퍼센트를 소유권으로 본다.
사업계획승인을 받은 대지에 제22조 및 제23조에 따른 매도청구 대상 대지가 포함된 경우, 그 대지의 공사는 소유자의 매도 합의 또는 매도청구에 관한 법원의 승소판결을 받은 경우에만 시작할 수 있다. 조문은 승소판결에 확정되지 아니한 판결을 포함한다고 정한다.
법률 제21902호 부칙 제1조는 이 법을 공포 후 6개월이 지난 날부터 시행하도록 정한다. 다만 주택법 제21조제1항의 개정규정은 공포한 날부터 시행하도록 한다. 이 개정은 제21조제1항제1호의 지구단위계획 관련 표현과 95퍼센트를 80퍼센트로 바꾼 부분이다.
자주 묻는 질문
주택조합이 토지 소유권을 80퍼센트만 확보해도 사업계획 승인을 받을 수 있나요
등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 주택조합은 리모델링주택조합을 제외하고 제21조제1항제1호의 80퍼센트 기준에서 소유권을 확보해야 한다. 또한 지구단위계획 결정이 필요한 사업이라는 전제와, 확보하지 못한 대지가 매도청구 대상이라는 요건도 함께 확인해야 한다.
주택건설 대지의 사용권원 80퍼센트만 확보하면 사업계획 승인이 가능한가요
사용권원 80퍼센트는 지구단위계획 결정이 필요한 사업에 관한 제21조제1항제1호의 한 요건이다. 미확보 대지가 제22조 및 제23조에 따른 매도청구 대상 대지에 해당해야 하므로, 사용권원 80퍼센트만으로 제1호의 요건이 모두 갖춰지는 것은 아니다.
매도청구 소송에서 이기면 판결 확정 전에도 착공할 수 있나요
주택법 제21조제2항은 매도청구 대상 대지에 관하여 매도 합의 또는 법원의 승소판결이 있는 경우 공사를 시작할 수 있다고 정한다. 같은 항은 승소판결에 확정되지 아니한 판결을 포함한다고 명시한다.