주택건설대지 80퍼센트만 확보하면 될까: 승인 예외와 착공 요건은 별개다
주택건설사업계획 승인 단계에서 대지 확보를 말할 때, ‘80퍼센트’는 단독으로 결론을 내는 숫자가 아니다. 2026년 9월 12일 시행 중인 주택법 제21조는 원칙적으로 사업계획 승인을 받으려는 자에게 주택건설대지의 소유권 확보를 요구한다. 다만 같은 조 제1항 단서가 정한 네 가지 경우에는 그 원칙의 예외가 될 수 있다.
핵심은 제1호의 문장 구조다. 지구단위계획의 결정이 필요한 주택건설사업에서는 다음 두 요건이 함께 놓여 있다.
- 해당 대지면적의 80퍼센트 이상을 사용할 수 있는 권원을 확보할 것
- 확보하지 못한 대지가 주택법 제22조 및 제23조에 따른 매도청구 대상 대지에 해당할 것
따라서 ‘80퍼센트를 확보했다’는 사정만으로 제1호의 예외가 완성되는 것은 아니다. 조문은 권원 확보 뒤에 확보하지 못한 대지의 성격을 별도 요건으로 둔다. 승인 단계의 검토에서는 숫자와 남은 대지의 매도청구 대상 여부를 함께 구분해 읽어야 한다.
80퍼센트의 의미는 사업 방식에 따라 달라진다
제21조 제1항 제1호의 기본 표현은 ‘사용할 수 있는 권원’이다. 그러나 제5조 제2항에 따라 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 주택조합은 괄호 안의 특별 규정에 따라 80퍼센트 이상의 소유권을 말한다. 이 특별 규정에서는 리모델링주택조합이 제외된다.
사용할 수 있는 권원과 소유권은 조문상 같은 표현이 아니다. 또 국공유지가 포함된 경우에는 해당 토지의 관리청이 사업주체에게 매각하거나 양여할 것을 확인한 서류를 사업계획승인권자에게 제출하면, 해당 권원을 확보한 것으로 본다는 규정도 제1호에 있다.
소유권 확보 원칙의 네 가지 예외
제21조 제1항은 본문과 단서, 그리고 단서의 네 호로 이루어진다. 예외의 내용은 다음과 같다.
| 구분 | 조문이 정한 경우 |
|---|---|
| 제1호 | 지구단위계획 결정이 필요한 사업에서 80퍼센트 이상 권원 확보와 잔여 대지의 매도청구 대상 요건을 모두 갖춘 경우 |
| 제2호 | 사업주체가 소유권은 확보하지 못했지만 그 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우 |
| 제3호 | 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 또는 지방공사가 주택건설사업을 하는 경우 |
| 제4호 | 제66조 제2항에 따른 리모델링 결의를 한 리모델링주택조합이 제22조 제2항에 따라 매도청구를 하는 경우 |
여기서 제1호의 ‘사용할 수 있는 권원’은 제21조, 제22조 및 제23조에서 같은 뜻으로 사용된다. 문언이 정한 범위를 넘어 다른 조문에 동일한 의미를 자동으로 적용할 수는 없다.
사업계획 승인과 공사 시작은 서로 다른 문이다
제21조 제2항은 승인 뒤 공사를 시작하는 단계에 별도 요건을 둔다. 사업주체가 제16조 제2항에 따라 신고한 후 공사를 시작하려 할 때, 승인받은 대지 안에 매도청구 대상 대지가 포함되어 있다면 그 대지에 대해서는 아래 둘 중 하나가 있어야 공사를 시작할 수 있다.
- 대지 소유자와 매도에 관하여 합의한 경우
- 매도청구에 관한 법원의 승소판결을 받은 경우
이때 조문은 승소판결에 확정되지 아니한 판결을 포함한다고 명시한다. 따라서 제2항은 ‘확정판결이 있어야만 착공할 수 있다’고 정한 규정이 아니다. 반대로 사업계획 승인에 관한 제1항의 예외와 공사 시작에 관한 제2항의 요건도 서로 바꾸어 읽을 수 없다.
2026년 개정에서 바뀐 범위
법률 제21902호는 2026년 9월 8일 공포되었다. 부칙은 제21조 제1항의 개정규정을 공포한 날부터 시행하도록 정했다. 이는 제21조가 그날 처음 시행되었다는 뜻이 아니다. 이미 존재하던 제1항 제1호 가운데 지구단위계획 관련 표현을 고치고, 95퍼센트를 80퍼센트로 변경한 부분이 먼저 시행된 것이다. 제2항은 이 개정의 대상이 아니다.
같은 법률의 다른 개정규정은 원칙적으로 2027년 3월 9일부터 시행한다. 다만 제21조에 관해서는 별도의 적용례나 경과조치가 부칙에 마련되어 있지 않다.
자주 묻는 질문
주택조합이 토지 소유권을 80퍼센트만 확보해도 사업계획 승인을 받을 수 있나요
제1항 제1호의 지구단위계획 결정이 필요한 사업에서는 80퍼센트 이상 요건 외에, 확보하지 못한 대지가 매도청구 대상 대지라는 요건도 함께 충족되어야 한다. 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 주택조합에는 이 80퍼센트가 사용권원이 아니라 소유권을 뜻하는 특별 규정이 적용된다.
주택건설 대지의 사용권원 80퍼센트만 확보하면 사업계획 승인이 가능한가요
제1항 제1호에서는 80퍼센트 이상의 사용권원만으로는 충분하지 않다. 남은 대지가 제22조 및 제23조에 따른 매도청구 대상인지도 함께 보아야 한다. 제21조 제1항에는 이와 별개로 제2호부터 제4호까지의 예외도 있다.
매도청구 소송에서 이기면 판결 확정 전에도 착공할 수 있나요
제21조 제2항은 매도청구 대상 대지가 포함된 경우, 대지 소유자와의 매도 합의 또는 매도청구에 관한 법원의 승소판결을 공사 시작 요건으로 정한다. 조문은 확정되지 아니한 판결을 포함한다고 규정한다.
정리
주택법 제21조는 대지 소유권 확보를 원칙으로 하되 네 갈래의 예외를 둔다. 그중 제1호는 80퍼센트라는 수치 하나가 아니라 권원 확보와 잔여 대지의 매도청구 대상 요건이 결합된 규정이다. 또한 사업계획 승인의 요건과 공사 시작의 요건은 같은 문이 아니다. 조문을 읽을 때는 어떤 단계의 어떤 요건인지부터 나누어 확인하는 것이 중요하다.
참고 법령
- 주택법 제5조제2항
- 주택법 제15조제1항 및 제3항
- 주택법 제16조제2항
- 주택법 제19조제1항제5호
- 주택법 제21조제1항 및 제2항
- 주택법 제22조 및 제23조
- 주택법 제66조제2항
- 법률 제21902호 부칙 제1조