주택법, 대지 소유권 원칙에 4가지 예외…80퍼센트만으로 승인 요건 끝나지 않는다
제1호는 사용권원 확보와 매도청구 대상 요건 함께 요구…승인 뒤 착공에는 별도 문 열려
주택건설사업계획의 승인을 받으려는 사업주체는 원칙적으로 주택건설대지의 소유권을 확보해야 하지만, 법이 정한 4가지 경우에는 예외가 인정된다. 다만 지구단위계획의 결정이 필요한 사업에서 대지면적 80퍼센트 이상의 권원을 확보했다는 사정만으로 제1호의 요건이 모두 갖춰지는 것은 아니다.
주택법 제21조 제1항은 제15조 제1항 또는 제3항에 따른 주택건설사업계획 승인을 받으려는 자에게 해당 대지의 소유권 확보를 요구한다. 조문은 단서에서 제1호부터 제4호까지 예외를 두고 있다.
제1호는 지구단위계획의 결정이 필요한 주택건설사업을 대상으로 한다. 이 경우 사업주체는 해당 대지면적의 80퍼센트 이상을 사용할 수 있는 권원(權原)을 확보하고, 아직 확보하지 못한 대지가 제22조 및 제23조에 따른 매도청구 대상 대지에 해당해야 한다.
두 요건은 조문상 함께 규정돼 있다. 따라서 80퍼센트라는 비율만으로 사업계획 승인 요건 충족 여부를 단정하기는 어렵다.
제1호에는 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 주택조합에 관한 별도 기준도 있다. 리모델링주택조합을 제외한 이 경우에는 80퍼센트 이상의 사용권원이 아니라 80퍼센트 이상의 소유권을 확보해야 한다.
국공유지가 포함된 경우에는 해당 토지 관리청이 사업주체에게 매각하거나 양여할 것을 확인한 서류를 사업계획승인권자에게 제출하면 권원을 확보한 것으로 본다. 조문은 사용할 수 있는 권원의 뜻을 제21조와 제22조, 제23조에서 같게 사용한다고 규정한다.
나머지 예외도 별도로 정해져 있다. 사업주체가 소유권은 확보하지 못했으나 해당 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우, 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 또는 지방공사가 사업을 하는 경우, 리모델링 결의를 한 리모델링주택조합이 제22조 제2항에 따른 매도청구를 하는 경우가 이에 해당한다.
사업계획 승인을 받는 단계와 공사를 시작하는 단계도 구분된다. 제21조 제2항은 사업주체가 제16조 제2항에 따라 신고한 뒤 공사를 시작하려는 경우, 승인받은 대지에 매도청구 대상 대지가 포함돼 있으면 그 대지 소유자가 매도에 합의하거나 매도청구에 관한 법원의 승소판결을 받은 경우에만 공사를 시작할 수 있도록 한다.
이때 법원의 승소판결에는 확정되지 않은 판결도 포함된다. 승인 단계에서 적용되는 제1항의 예외와 착공 단계에서 적용되는 제2항의 요건은 각각 따로 확인해야 하는 구조다.
현행 제1항 제1호는 법률 제21902호로 개정됐다. 이 법률은 지구단위계획 관련 표현을 바꾸고 기준 비율을 95퍼센트에서 80퍼센트로 변경했으며, 제21조 제1항의 개정규정은 2026년 9월 8일 공포일부터 시행됐다.
다만 공포일부터 시행된 것은 제21조 제1항 자체가 아니라 그 개정규정이다. 제2항은 이번 개정 대상이 아니며, 법률 제21902호의 나머지 개정규정은 부칙에 따라 2027년 3월 9일부터 시행된다.
제21조에는 대지 소유권 확보와 공사 착수 요건이 규정돼 있을 뿐 징역이나 벌금의 법정형은 두지 않았다. 법률 제21902호의 부칙에도 제21조에 관한 별도 적용례나 경과조치는 마련되지 않았다.
참고 법령 및 조문
- 주택법 제15조 제1항 및 제3항
- 주택법 제16조 제2항
- 주택법 제21조 제1항 및 제2항
- 주택법 제22조 및 제23조
- 주택법 제66조 제2항
- 법률 제21902호 부칙 제1조