보증금 반환 소송에서 이겼다면 집을 비워야 경매를 신청할 수 있나요?

입력 2026.10.23. 오전 10:08

요약 및 결론: 주택임대차보호법 제3조의2제1항에 따라, 임차인이 보증금반환청구소송의 확정판결이나 이에 준하는 집행권원으로 임차주택의 경매를 신청할 때는 반대의무의 이행 또는 제공이 집행개시 요건이 아닙니다. 따라서 경매를 신청하기 위해 집부터 비워야 하는 것은 아닙니다. 다만 같은 조 제3항에 따라, 제2항의 우선변제를 받으려면 임차주택을 **양수인에게 인도**해야 합니다.

보증금 반환 판결을 받은 뒤에도 집을 먼저 비워야 경매를 시작할 수 있는지 걱정하는 임차인이 있습니다. 이 질문은 **경매를 시작하는 시점**과 **경매대금에서 보증금을 받는 시점**을 나누어 봐야 답할 수 있습니다.

본문

경매를 신청할 때 집을 먼저 인도해야 하나요?

경매 신청 단계에서는 집을 먼저 인도하는 것이 집행개시 요건이 아닙니다. 주택임대차보호법 제3조의2제1항은 임차인이 확정판결이나 이에 준하는 집행권원에 따라 임차주택의 경매를 신청하는 경우, 민사집행법 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시 요건으로 하지 않는다고 정합니다.

민사집행법 제41조제1항은 반대의무와 동시에 집행하도록 한 집행권원에 대해, 채권자가 반대의무를 이행하거나 제공했다는 증명이 있어야 집행을 개시할 수 있도록 합니다. 주택임대차보호법 제3조의2제1항은 임차주택 경매에 관해 그 집행개시 요건을 제외한 규정입니다. 반대의무 자체가 사라진다는 뜻은 아닙니다.

보증금을 받을 때도 집을 인도하지 않아도 되나요?

주택임대차보호법 제3조의2제3항은 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다고 정합니다. 경매를 시작할 때 인도가 필요하지 않다는 제1항의 규칙을 보증금 수령 단계까지 넓혀 읽어서는 안 됩니다.

제2항의 우선변제권은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인에게 적용됩니다. 그 임차인은 경매 또는 공매에서 임차주택과 대지의 환가대금으로부터 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.

실제 처벌 수위나 선고 사례가 있나요?

이 문제는 경매의 집행개시 요건과 보증금 우선변제 요건에 관한 것으로, 제시된 조문에는 징역이나 벌금의 법정형이 없습니다. 따라서 법정형과 실제 선고 형량을 비교할 대상도 없습니다. 이 글감에서 확인되는 관련 판례나 실제 집행 결과의 공표 자료는 없습니다.

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