보증금반환 판결로 경매를 신청할 때, 집을 먼저 비워야 하나

입력 2026.10.23. 오전 10:08

보증금반환소송에서 승소한 임차인이 경매를 신청하는 과정에서 자주 묻는 질문입니다. 경매를 신청하는 단계와 보증금을 실제로 받는 단계는 법적으로 다르다는 점이 핵심입니다.

경매 신청할 때는 집을 비우지 않아도 된다

주택임대차보호법 제3조의2 제1항은 다음과 같이 정합니다.

임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시 요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.

이 규정의 의미는 경매를 신청하는 단계에서 임차인이 반대의무를 먼저 이행해야 하는 것은 아니라는 뜻입니다. 판결을 가지고 법원에 경매를 신청할 때 집의 점유 상태를 먼저 변경할 필요가 없다는 뜻입니다.

이것은 일반 채권 회수와는 다른 보호 조치입니다. 통상적으로 채무자가 어떤 의무를 지고 있다면, 그 의무를 이행하지 않으면 그에 대한 강제집행이 어렵습니다. 하지만 보증금반환 경매의 경우 이러한 요건을 임차인에게 묻지 않도록 법이 정한 것입니다.

보증금을 받을 때는 반드시 집을 인도해야 한다

그러나 같은 법 제3조의2 제3항이 명시하는 내용은 다릅니다.

임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.

이것은 절차적 요건이 아니라 실체적 요건입니다. 즉, 경매 진행 과정 중에 집을 비우지 않아도 경매 신청이나 진행에는 문제가 없지만, 경매가 끝나고 양수인에게 집을 인도할 때가 되어야 비로소 우선순위에 따라 보증금을 받을 수 있다는 뜻입니다.

제3항이 말하는 ‘보증금’은 특정한 조건을 갖춘 보증금입니다. 대항요건(전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인의 보증금이 경매 대금에서 후순위권리자보다 우선하여 변제받는 것입니다. 이러한 우선변제 권리는 임차인이 주택을 양수인에게 인도함으로써 비로소 행사할 수 있다는 의미입니다.

두 단계를 혼동하지 않는 것이 중요

정리하면 다음과 같습니다.

단계	내용	집의 인도 여부
경매 신청 단계	확정판결을 가지고 법원에 경매를 신청함	미리 비울 필요 없음
보증금 수령 단계	경매 진행 후 낙찰자가 확정되고 배분이 이루어질 때	반드시 인도해야 함

경매가 진행되면서 임차인은 계속 그 집에 살다가, 경매가 종료되고 양수인이 소유권을 취득하게 될 때 비로소 인도 절차를 거치게 됩니다. 그 시점에 임차인이 주택을 양수인에게 넘기면 그제야 보증금을 우선순위에 따라 받게 되는 것입니다.

따라서 “경매를 신청한다고 해서 집을 먼저 비워야 한다”는 것은 법이 정한 바가 아닙니다. 다만 최종적으로 보증금을 돌려받으려면 언젠가는 그 집을 인도해야 한다는 것입니다.