보증금 소송에서 이긴 뒤 경매를 신청하려면 집부터 비워야 할까

입력 2026.10.23. 오전 10:08

요약 및 결론: 주택임대차보호법 제3조의2제1항에 따라, 임차인은 집을 비우지 않은 상태에서도 보증금반환 확정판결로 임차주택 경매를 신청할 수 있습니다. 이 조항은 확정판결이나 이에 준하는 집행권원으로 경매를 신청하는 임차인에게, 「민사집행법」 제41조와 달리 반대의무를 먼저 이행하거나 이행을 제공했다는 것을 집행개시 요건으로 요구하지 않습니다. 다만 같은 조 제3항에 따라, 경매에서 우선변제되는 보증금을 실제로 받으려면 임차인이 임차주택을 양수인에게 인도해야 합니다.

보증금을 돌려받지 못해 소송까지 간 임차인은 판결을 받은 뒤 경매를 준비하면서 "이사부터 나가야 신청이 되는지"를 자주 묻습니다. 살 곳을 먼저 비우고 나면 보증금을 돌려받을 때까지 생활 기반이 흔들리기 때문입니다. 2026년에 주택임대차보호법(2026. 1. 2. 시행)과 민사집행법(2026. 2. 1. 시행)의 현행본이 각각 바뀌었지만, 이 문제를 정하는 두 조문인 주택임대차보호법 제3조의2와 민사집행법 제41조의 문언은 이번 개정으로 바뀌지 않았습니다.

경매를 신청할 때 집을 먼저 비워야 하나요?

경매 신청 단계에서는 집을 먼저 비우지 않아도 됩니다. 주택임대차보호법 제3조의2제1항은 임차인이 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원으로 임차주택 경매를 신청하는 경우, 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시 요건으로 하지 않는다고 정합니다. 이 조항은 「민사집행법」 제41조의 일반 원칙에 대한 특례로, 조문에 “제41조에도 불구하고”라고 적혀 있습니다.

주택임대차보호법 제3조의2제1항의 문언은 ‘반대의무’라고만 쓰고 그 내용이 무엇인지는 적지 않습니다. 집을 넘겨주는 것, 곧 ‘인도’를 조문에 직접 적은 것은 같은 조 제3항입니다. 따라서 “제1항이 인도 의무를 면제한다”고 바꿔 말하면 조문 표현과 어긋납니다.

원래 원칙은 어떻게 되어 있나요?

「민사집행법」 제41조제1항이 원칙입니다. 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 내용의 집행권원은, 채권자가 반대의무를 이행했거나 이행을 제공했다는 것을 증명해야만 집행을 개시할 수 있습니다. 조문의 “개시할 수 있다”에는 “증명하여야만”이 붙어 있으므로, 이는 법원이 재량으로 판단할 수 있다는 뜻이 아니라 반드시 갖춰야 하는 요건입니다.

주택임대차보호법 제3조의2제1항이 이 원칙에서 빼 주는 것은 ‘집행개시 요건’ 하나뿐입니다. 반대의무 자체를 없앤다는 문언은 주택임대차보호법 제3조의2 어디에도 없습니다. 보증금을 받는 단계에 관해서는 같은 조 제3항이 따로 정합니다.

그러면 언제 집을 넘겨줘야 하나요?

보증금을 실제로 받는 단계에서 집을 넘겨줘야 합니다. 주택임대차보호법 제3조의2제3항은 “임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다”고 정합니다. 인도하는 상대는 조문 표현 그대로 ‘양수인’이며, ‘임대인’이 아닙니다.

제3항이 말하는 ‘제2항에 따른 보증금’은 우선변제되는 보증금을 가리킵니다. 대항요건과 임대차계약증서상 확정일자를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매나 「국세징수법」에 따른 공매에서, 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금으로부터 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 권리가 있습니다(제2항).

정리하면 제1항은 경매 신청(집행개시) 단계의 규정이고, 제3항은 보증금 수령 단계의 규정입니다. 두 항을 합쳐 “집을 넘기지 않고도 보증금까지 받을 수 있다”고 읽으면 안 됩니다.

단계별로 정리하면 어떻게 되나요?

위 표의 셋째 열은 형벌이 아니라 법적 효과입니다. 주택임대차보호법 제3조의2와 민사집행법 제41조에는 징역이나 벌금 같은 처벌 규정이 없습니다.

법인 임차인에게도 같은 규정이 적용되나요?

적용됩니다. 주택임대차보호법 제3조의2제1항은 ‘임차인’에 제3조제2항과 제3항의 법인을 포함한다고 정하고, 이 정의에 “이하 같다”고 덧붙입니다. 이 정의에는 ‘이 조에서’라는 한정이 없으므로, 제3항의 ‘임차인’에도 법인이 포함됩니다.

보증금반환채권을 양수한 금융기관 등에 대해서는 제3조의2제7항부터 제9항까지 별도 규정이 있습니다. 제7항 각 호의 금융기관 등이 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수하면, 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계합니다. 제8항은 이 기관들을 “금융기관등”으로 정의하고, 임차인이 대항요건을 잃은 경우 등에는 우선변제권을 행사할 수 없다고 정합니다. 제7항제10호의 “대통령령으로 정하는 기관”은 하위 법령에 위임되어 있으며, 이 글에서는 다루지 않습니다.

실제 운용 현황이나 판례는 있나요?

이 주제에 대한 공표 통계는 확인되지 않았습니다(공표 자료 없음). 주택임대차보호법 제3조의2제1항과 제3항의 관계를 직접 다룬 판례도 이 글의 근거 자료에서는 확인되지 않았습니다. 따라서 이 글은 조문의 문언만을 근거로 정리했습니다.

최근 개정으로 바뀐 내용이 있나요?

주택임대차보호법 제3조의2의 문언은 바뀌지 않았습니다. 현행 주택임대차보호법은 법률 제21065호(2025. 10. 1. 타법개정, 2026. 1. 2. 시행)입니다. 그러나 제3조의2의 현재 문언을 만든 개정은 법률 제14175호(2016. 5. 29. 공포)입니다. 법률 제21065호 부칙 제7조<121>은 제8조의2제4항제3호의 “기획재정부”를 “재정경제부”로 고치는 데 그칩니다.

민사집행법 제41조의 문언도 그대로입니다. 현행 민사집행법은 법률 제20733호(2025. 1. 31. 일부개정, 2026. 2. 1. 시행)이며, 이 개정이 고친 조문은 제246조와 제246조의2입니다. 제41조에는 연혁 표기가 없습니다. 2028년 3월 1일 시행 예정인 법률 제21456호(2026. 3. 17. 공포)는 제26조, 제173조, 제224조, 제278조, 제303조를 고치며, 이 개정 후에도 제41조의 문언은 같습니다. 이 글은 2026년 10월 23일 현행 조문을 기준으로 합니다.

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