보증금 소송에서 이긴 뒤 경매 신청하려면 집부터 비워야 하나요
요약 및 결론: 보증금반환청구소송의 확정판결이나 이에 준하는 집행권원으로 임차주택 경매를 신청할 때, 임차인은 주택임대차보호법 제3조의2제1항에 따라 반대의무의 이행 또는 이행 제공을 집행개시 요건으로 증명할 필요가 없습니다. 다만 우선변제 대상 보증금을 받으려면 같은 조 제3항에 따라 임차주택을 양수인에게 인도해야 합니다.
보증금반환 판결을 받은 임차인은 경매 신청과 주택 인도를 같은 시점에 해야 하는지 혼동하기 쉽습니다. 주택임대차보호법은 경매를 시작하는 단계와 경매 환가대금에서 보증금을 받는 단계를 구분해 각각 다른 요건을 둡니다.
경매 신청 전에 임차주택을 인도해야 하나요?
보증금반환청구소송의 확정판결 또는 이에 준하는 집행권원에 따라 임차주택 경매를 신청하는 임차인은, 경매 신청 단계에서 반대의무를 이행하거나 이행 제공을 했다는 증명을 요구받지 않습니다. 주택임대차보호법 제3조의2제1항이 민사집행법 제41조의 집행개시 요건에 대한 예외를 정하고 있기 때문입니다.
민사집행법 제41조제1항은 반대의무 이행과 동시에 집행할 수 있는 집행권원의 경우, 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행 제공을 증명해야만 집행을 개시할 수 있다고 정합니다. 그러나 보증금반환청구소송의 확정판결 등에 따른 임차주택 경매 신청에는 주택임대차보호법 제3조의2제1항이 적용됩니다.
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 법정 요건ㆍ효과 |
|---|---|---|
| 확정판결 또는 이에 준하는 집행권원에 따른 임차주택 경매 신청 | 주택임대차보호법 제3조의2제1항 | 반대의무의 이행 또는 이행 제공은 집행개시 요건이 아님 |
| 반대의무 이행과 동시에 집행하는 일반 집행권원의 집행 개시 | 민사집행법 제41조제1항 | 반대의무의 이행 또는 이행 제공 증명이 있어야 집행 개시 가능 |
| 경매 환가대금에서 제2항에 따른 보증금 수령 | 주택임대차보호법 제3조의2제3항 | 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 보증금을 받을 수 없음 |
경매를 신청한 뒤에도 집을 비우지 않아도 되나요?
경매 신청이 가능하다는 점과 보증금을 받을 수 있다는 점은 구별해야 합니다. 주택임대차보호법 제3조의2제3항은 임차인이 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다고 정합니다.
제3항에서 인도 상대방은 임대인이 아니라 양수인입니다. 제1항은 집행개시인 경매 신청 단계의 요건을 정하고, 제3항은 경매 또는 공매의 환가대금에서 보증금을 받는 단계의 요건을 정합니다.
어떤 보증금이 제3조의2제3항의 대상인가요?
주택임대차보호법 제3조의2제2항의 우선변제 대상 보증금은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인의 보증금입니다. 그 임차인은 민사집행법상 경매 또는 국세징수법상 공매에서 임차주택과 대지의 환가대금으로 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 변제받을 권리가 있습니다.
제3조의2제3항은 이처럼 제2항에 따른 보증금을 받을 때 양수인에 대한 인도를 요구합니다. 경매 신청 단계의 예외가 우선변제 보증금 수령 단계의 인도 요건까지 없애는 것은 아닙니다.
실제 처벌 수위나 선고 사례가 있나요?
주택임대차보호법 제3조의2와 민사집행법 제41조는 경매 개시와 보증금 회수 요건을 정한 조문으로, 징역ㆍ벌금ㆍ과태료의 법정액을 두고 있지 않습니다. 이 주제에 관한 공식 양형 통계나 선고 수치의 공표 자료가 없습니다.
이 주제의 판례는 확인되지 않았습니다. 따라서 경매 신청 가능 여부와 보증금 수령 요건은 제3조의2제1항부터 제3항까지의 문언을 구분해 살펴볼 필요가 있습니다.
관련 법령
제3조의2(보증금의 회수) ① 임차인(제3조제2항 및 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(執行權原)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(執行開始)요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무(反對義務)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.
제41조(집행개시의 요건) ①반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있다.
자주 묻는 질문
보증금반환 판결을 받으면 집을 비우지 않고 경매 신청할 수 있나요?
보증금반환청구소송의 확정판결 또는 이에 준하는 집행권원에 따른 임차주택 경매 신청에서는 반대의무의 이행이나 이행 제공이 집행개시 요건이 아닙니다. 주택임대차보호법 제3조의2제1항은 민사집행법 제41조에도 불구하고 그 증명을 요구하지 않습니다.
경매 신청 후에도 집을 인도하지 않으면 보증금을 못 받나요?
주택임대차보호법 제3조의2제3항은 임차인이 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다고 정합니다. 경매 신청 단계와 환가대금에서 보증금을 받는 단계는 법률상 구별됩니다.
확정일자가 있으면 경매대금에서 우선변제를 받을 수 있나요?
주택임대차보호법 제3조의2제2항에 따른 우선변제를 위해서는 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자가 필요합니다. 이 요건을 갖춘 임차인은 경매 또는 공매의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.
