보증금 소송에서 이긴 뒤 경매 신청하려면 집부터 비워야 하나요?
요약 및 결론: 임차인이 보증금반환청구소송의 확정판결 등 집행권원으로 임차주택 경매를 신청할 때는, 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공이 집행개시 요건이 아니다. 즉 경매를 신청하는 단계에서는 집을 비울 필요가 없다. 다만 이것은 경매 '신청' 단계의 이야기이고, 우선변제권에 따른 보증금을 실제로 '받는' 단계에서는 임차주택을 양수인에게 인도해야 한다는 별도 규정이 있다(주택임대차보호법 제3조의2제1항·제3항).
보증금반환 소송에서 승소 판결을 받은 임차인이 집행권원을 들고 경매를 신청하려는 상황은 임대차 분쟁의 흔한 다음 단계다. 이때 "판결만 받으면 집을 비워야 경매를 신청할 수 있는 것 아니냐"는 오해가 자주 생긴다. 조문의 항(項)별 적용 시점이 서로 다르기 때문에, 신청 단계와 지급 단계를 구분하지 않으면 혼란이 생긴다.
민사집행법상 원래 원칙은 무엇인가
「민사집행법」 제41조제1항은 “반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있다”고 정한다. 여기서 ‘하여야만’은 재량이 아니라 요건이다. 즉 원칙적으로는 동시이행 관계에 있는 집행권원의 경우, 채권자가 자기 쪽 반대의무를 이행했거나 이행을 제공했다는 사실을 증명해야만 집행이 개시된다.
주택임대차보호법은 이 원칙을 어떻게 바꾸는가
주택임대차보호법 제3조의2제1항은 임차인이 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라 임차주택에 대하여 경매를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다고 정한다. 바뀌는 범위는 ‘집행개시의 요건’뿐이다. 조문 문언은 반대의무가 무엇인지 적지 않으며, 반대의무 자체가 없어진다는 내용도 아니다. 다시 말해 경매 신청이라는 집행개시 단계에서만 반대의무(이행이나 이행의 제공) 증명을 요구하지 않는다는 뜻이다.
그러면 집을 비우지 않아도 보증금을 받을 수 있나
아니다. 제3항은 “임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다”고 별도로 정한다. 제1항이 적용되는 단계(경매 신청, 즉 집행개시)와 제3항이 적용되는 단계(보증금 지급)는 서로 다른 시점이다. 경매 신청은 집을 비우지 않아도 할 수 있지만, 우선변제권에 따른 보증금을 실제로 받으려면 임차주택을 양수인에게 인도해야 한다. 여기서 인도의 상대방은 ‘양수인’이며 임대인이 아니다.
‘제2항에 따른 보증금’은 어떤 보증금을 말하는가
제3항이 말하는 보증금은 제2항의 요건을 갖춘 보증금이다. 즉 제3조제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인이, 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매에서 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금 중 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제받는 보증금이다. 대항요건과 확정일자를 갖추지 못했다면 이 조문이 말하는 우선변제 대상 보증금 자체가 아니다.
법인 임차인에게도 같은 규정이 적용되나
제1항은 “임차인(제3조제2항 및 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다)“이라고 정의하면서 ‘이 조에서’라는 범위 한정을 두지 않는다. 따라서 제3항의 ‘임차인’에도 이 법인이 포함된다. 즉 법인 임차인이라도 경매 신청 단계에서는 인도 요건이 적용되지 않고, 보증금을 받는 단계에서는 인도 요건이 적용된다는 구조가 동일하다.
행위별 분해
| 단계·행위 | 적용 조문 | 법적 효과 |
|---|---|---|
| 확정판결 등 집행권원으로 임차주택 경매 신청 | 주택임대차보호법 제3조의2제1항, 민사집행법 제41조 | 민사집행법 제41조의 반대의무 이행·이행제공 증명이 집행개시 요건에서 제외됨 |
| 대항요건·확정일자를 갖춘 임차인이 경매·공매에서 환가대금을 배당받는 경우 | 주택임대차보호법 제3조의2제2항 | 후순위권리자·그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금 변제받을 권리 |
| 제2항에 따른 보증금을 받는 경우 | 주택임대차보호법 제3조의2제3항 | 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 보증금을 받을 수 없음 |
| 우선변제 순위·보증금에 이의가 있는 경우 | 주택임대차보호법 제3조의2제4항·제5항 | 경매법원·체납처분청에 이의신청 가능, 민사집행법 제152조~제161조 준용 |
실제 처리는 어떻게 다른가
법정형이나 형사처벌이 걸린 조문이 아니라 집행·배당 절차에 관한 규정이므로, 이 주제에는 양형기준이나 선고 통계가 적용되지 않는다. 공표 자료 없음. 또한 이 주제를 직접 다룬 판례는 자료상 확인되지 않았으므로 사건번호나 구체적 판시 내용을 단정해 쓸 수 없다.
관련 법령
제3조의2(보증금의 회수) ① 임차인(제3조제2항 및 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(執行權原)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(執行開始)요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무(反對義務)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.
제41조(집행개시의 요건) ①반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있다.
자주 묻는 질문
경매 신청할 때 집을 비워야 하나요?
아니다. 주택임대차보호법 제3조의2제1항에 따라 경매 신청(집행개시) 단계에서는 반대의무의 이행이나 이행의 제공이 요건이 아니므로, 집을 비우지 않고도 경매를 신청할 수 있다.
그럼 보증금도 비우지 않고 받을 수 있나요?
아니다. 같은 조 제3항은 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다고 별도로 정한다. 경매 신청 단계와 보증금 지급 단계는 요건이 다르다.
여기서 집을 넘겨줘야 하는 상대방은 임대인인가요?
아니다. 제3항의 문언은 '양수인'에게 인도해야 한다고 정하며, 임대인으로 바꿔 읽을 근거는 조문에 없다.
