보증금반환 소송에서 이긴 뒤, 경매 신청 전에 집을 비워야 하나요?
요약 및 결론: 주택임대차보호법 제3조의2제1항에 따르면, 임차인은 보증금반환청구소송의 확정판결이나 이에 준하는 집행권원으로 경매를 신청할 때 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시 요건으로 갖출 필요가 없습니다. 다만 보증금을 받는 단계에서는 제3항에 따라 임차주택을 양수인에게 인도해야 합니다.
경매 신청과 보증금 수령은 서로 다른 단계입니다. 경매 신청 때 집을 먼저 비워야 하는지와, 경매 절차에서 우선변제받을 보증금을 실제로 받기 위한 요건을 구분해야 합니다.
본문
경매를 신청하기 전에 집을 비워야 하나요?
주택임대차보호법 제3조의2제1항은 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라 임차주택 경매를 신청하는 경우, 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시 요건으로 하지 않는다고 정합니다. 따라서 이 조항은 경매 신청 단계에서 반대의무를 먼저 이행하거나 제공해야 한다는 요건을 제외합니다.
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 법적 효과 |
|---|---|---|
| 확정판결이나 이에 준하는 집행권원에 따라 임차주택 경매 신청 | 주택임대차보호법 제3조의2제1항 | 반대의무의 이행이나 이행의 제공은 집행개시 요건이 아님 |
| 요건을 갖춘 보증금에 대해 우선변제권 행사 | 주택임대차보호법 제3조의2제2항 | 경매 또는 공매의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있음 |
| 제2항에 따른 보증금 수령 | 주택임대차보호법 제3조의2제3항 | 임차주택을 양수인에게 인도해야 보증금을 받을 수 있음 |
민사집행법 제41조제1항은 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 내용의 집행권원에 대해, 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 증명해야 집행을 개시할 수 있다고 정합니다. 주택임대차보호법 제3조의2제1항은 경매 신청 때 이 집행개시 요건을 적용하지 않도록 한 규정입니다.
보증금을 실제로 받을 때도 집을 비우지 않아도 되나요?
그렇지는 않습니다. 주택임대차보호법 제3조의2제3항은 임차인이 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다고 정합니다. 따라서 제1항의 반대의무와 보증금 수령 단계에서 양수인에게 인도해야 하는 요건은 나누어 보아야 합니다.
제3항이 말하는 보증금은 제2항에 따른 우선변제 보증금입니다. 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인이 경매 또는 공매에서 임차주택과 대지를 포함한 환가대금으로부터 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제받는 보증금입니다.
법정형과 실제 처벌 수위는 어떻게 되나요?
이 글에서 다루는 주택임대차보호법 제3조의2와 민사집행법 제41조는 경매 신청과 보증금 수령의 요건을 정하며, 글감에는 이 조항들에 따른 형벌이 제시되어 있지 않습니다. 공식 통계나 양형기준 수치는 글감에 제시되어 있지 않아 실제 선고 수치나 처벌 수위는 확인할 수 없습니다. 판례도 글감에서 확인되지 않았습니다.
관련 법령
제3조의2(보증금의 회수) ① 임차인(제3조제2항 및 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(執行權原)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(執行開始)요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무(反對義務)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.
제41조(집행개시의 요건) ①반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있다.
자주 묻는 질문
보증금반환 판결이 확정되면 집을 비우지 않고 경매를 신청할 수 있나요?
주택임대차보호법 제3조의2제1항은 확정판결이나 이에 준하는 집행권원에 따른 경매 신청 때 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시 요건으로 삼지 않습니다. 다만 보증금을 받는 단계에는 같은 조 제3항의 인도 요건이 적용됩니다.
경매에서 낙찰되면 집을 비우지 않아도 보증금을 받을 수 있나요?
주택임대차보호법 제3조의2제3항에 따르면 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없습니다. 경매 신청 요건과 보증금 수령 요건은 구분됩니다.
집을 비워야 하는 상대는 임대인인가요, 경매로 집을 넘겨받은 사람인가요?
주택임대차보호법 제3조의2제3항은 임차주택을 “양수인에게” 인도해야 한다고 정합니다. 조문상 보증금 수령을 위한 인도의 상대는 양수인입니다.
