보증금 소송에서 이긴 뒤 경매를 신청하려면 집부터 비워야 하나요?

입력 2026.10.23. 오전 10:08

제1항은 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시 요건으로 하지 않습니다. 다만 경매를 신청하는 단계와 경매대금에서 보증금을 받는 단계는 구분해야 합니다. 보증금을 받으려면 임차주택을 양수인에게 인도해야 합니다.

경매 신청 단계: 반대의무 이행·제공은 집행개시 요건이 아닙니다

주택임대차보호법 제3조의2제1항은 임차인이 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라 임차주택의 경매를 신청하는 경우를 정하고 있습니다. 그때는 민사집행법 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시 요건으로 하지 않습니다.

제1항의 문언은 다음과 같습니다.

① 임차인(제3조제2항 및 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(執行權原)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(執行開始)요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무(反對義務)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다. <개정 2013.8.13>

원칙적으로 민사집행법 제41조제1항은 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 증명해야 집행을 개시할 수 있다고 정합니다. 주택임대차보호법 제3조의2제1항은 이 집행개시 요건에 예외를 둡니다. 반대의무 자체가 없어지는 것은 아닙니다.

보증금을 받는 단계: 임차주택을 양수인에게 인도해야 합니다

제1항이 정한 것은 경매의 집행개시 요건입니다. 보증금을 받을 때의 요건은 제3항에 따릅니다.

③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.

제2항에 따른 보증금은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인이 경매 또는 공매에서 임차주택과 대지를 포함한 환가대금으로부터 우선하여 변제받는 보증금입니다. 따라서 경매 신청을 위해 먼저 집을 비우는 것과 경매대금에서 보증금을 받기 위해 임차주택을 양수인에게 인도하는 것은 서로 다른 단계의 문제입니다.

요약

보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원으로 경매를 신청하는 경우, 주택임대차보호법 제3조의2제1항은 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시 요건으로 하지 않습니다. 그렇다고 임차주택을 인도하지 않고도 보증금을 받을 수 있다는 뜻은 아닙니다. 제3항은 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다고 정합니다.