보증금 소송에서 이긴 뒤 경매 신청하려면 집부터 비워야 하나요?
보증금반환청구소송의 확정판결이나 이에 준하는 집행권원에 따라 임차주택 경매를 신청하는 단계에서는, 반대의무의 이행·이행 제공을 증명할 필요가 없습니다.
다만 경매절차에서 우선변제 대상이 되는 보증금을 실제로 받는 단계에서는 구분해서 보아야 합니다. 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제3조의2제2항에 따른 보증금을 받을 수 없습니다.
경매 신청 단계: 반대의무 이행·제공은 집행개시 요건이 아님
민사집행법 제41조제1항은 반대의무 이행과 동시에 집행할 수 있는 집행권원이라면, 채권자가 반대의무를 이행하거나 이행 제공을 했음을 증명해야 집행을 개시할 수 있다고 정합니다.
그러나 주택임대차보호법 제3조의2제1항은 임차인이 보증금반환청구소송의 확정판결 또는 이에 준하는 집행권원에 따라 임차주택 경매를 신청하는 경우에는 이 요건을 적용하지 않는다고 정합니다.
따라서 보증금반환 판결 등을 근거로 임차주택 경매를 신청할 때에는 반대의무의 이행이나 이행 제공이 집행개시 요건이 아닙니다. 경매 신청 전에 주택을 비워야 한다는 뜻으로 읽을 수는 없습니다.
보증금을 받는 단계: 양수인에게 인도해야 함
주택임대차보호법 제3조의2제3항은 다음과 같이 정합니다.
임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.
여기서 제2항의 보증금은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인이 경매 또는 공매에서 임차주택과 대지의 환가대금으로부터 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제받는 보증금을 말합니다.
즉, 경매를 신청하는 시점과 경매절차에서 제2항에 따른 보증금을 받는 시점은 구별됩니다.
| 구분 | 법에서 정한 내용 |
|---|---|
| 경매 신청·집행개시 | 반대의무의 이행 또는 이행 제공은 집행개시 요건이 아님 |
| 제2항에 따른 보증금 수령 | 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 받을 수 없음 |
정리
보증금반환청구소송에서 이긴 뒤 경매를 신청하려는 경우, 주택임대차보호법 제3조의2제1항에 따라 집을 먼저 비워야만 경매를 신청할 수 있는 것은 아닙니다.
반면 같은 조 제3항은 제2항에 따른 보증금을 받으려면 임차주택을 양수인에게 인도해야 한다고 정합니다. 경매 신청 단계의 요건과 보증금 수령 단계의 요건을 하나로 섞어 판단하지 않는 것이 중요합니다.
참고 법령 및 조문
- 「주택임대차보호법」 제3조의2제1항, 제2항, 제3항
- 「민사집행법」 제41조제1항
